原告：林甲。委托代理人：林乙。被告：陈某。委托代理人：朱某某。
原告林甲与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年8月17日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2010年3月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经原告申请，本院二次委托财产评估机构对财产的损失额进行评估。原告林甲的特别授权委托代理人林乙、被告陈某及其特别授权委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林甲起诉称：2008年8月30日，原、被告自愿签订了房屋租赁合约。原告将其位于温岭市××街道东××单××室租给被告，租期为一年，月租金为1300元。2009年6月19日中午，因被告与其容留居住的表妹江某（系精神病患者，无民事行为能力人）发生争执而人为引发火灾，造成原告出租房屋中的装璜（如墙纸、吊顶、木地板、门窗及室内物品空调、油烟机等）全部焚毁，直接经济损失约121400元。因火灾后房顶多处渗漏，费用需5000元，外墙清洗花费1500元，共计127900元。综上，被告作为承租人，未妥善保管租赁物应赔偿经济损失。起诉要求被告赔偿经济损失127900元。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、租赁合约一份，用以证明被告租用原告所有的位于太平街道××单××室房屋的事实。2、房屋所有权证复印件一份，用以证明原告系温岭市× ×街道东××单××室的所有权人的事实。3、火灾事故调查报告一份，用以证明发生火灾时间、原因及财产损失等事实。4、照片10张，用以证明租赁房屋发生火灾前的原状。5、火灾损失清单一份，用以证明原告财产的损失情况。6、清洁费发票一份，用以证明原告因打扫火灾现场的费用为4000元。
被告陈某答辩称：对原告诉称的原、被告签订房屋租赁合约，在租赁期内房屋因火灾装璜受损的事实无异议。但承租房屋火灾系江某放火所致，与被告无关。原告诉请的财物损失价值127900元缺乏依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其主张的事实，被告陈某提交了下列证据：1、温岭市公安局太平派出所向江某所作的询问笔录一份，用以证明江某纵火案的发生经过。2、（2009）台路某某字第1717号民事裁定书一份，用以证明已生效的法律文书已认定江某引发火灾，被告陈某作为房屋承租人没有任何责任。3、精神疾病司法鉴定书一份，用以证明江某放火时为精神疾病发作期的事实。经原告申请，本院先后委托台州兴元资产评估有限公司、温岭市价格认证中心对原告因火灾造成的财产损失情况进行评估，该两单位均认为无法准确评估。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3，原告对被告提交的证据3无异议。本院对上列双方当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据4中的4张照片无异议，对其余6张照片有异议，本院对被告无异议的4张照片予以认定，其余6张无其他证据佐证，不予认定。被告对原告提交的证据5有
异议，本院审查认为，该证据系原告自己所列的财物损失清单，相当于原告本人的陈述。被告对原告提交的证据6，认为已超过举证期限拒绝质证，本院审查认为，该证据反映的是火灾后墙面清洗，垃圾清运及后来装璜垃圾的清运，费用产生及结帐、支付需一定的时间过程，可作为新证据，该证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以认定。原告对被告提交的证据1有异议，本院审查认为，证据1系温岭市公安局在侦查认为放火案时向江某所作的询问笔录，但本院已认定的证据3证明江某患有精神分裂症，作案时为疾病发作期，该询问笔录中江某对放火的陈述不能作为本案的定案依据，本院不予认定。证据2来源合法，内容真实，但本案当事人系租赁合同法律关系，而（2009）台路某某字第1717号民事案件当事人之间系侵权法律关系，被告欲据此证明其无责任的理由不成立，本院不予认定。综合上述认证理由，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2008年8月30日，原、被告签订了租赁合同，原告将其与丈夫张某某共同共有的位于温岭市××街道××远路××区× ×元××室的房屋出租给被告。双方约定了租金每月1300元，在租赁期内承租方必须妥善保管好房屋内的设施，如有损坏原价赔偿等相关内容。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告的丈夫在东某小区大门口开摄影店，2009年6月19日上午，被告的姨妈将江某带到被告丈夫开设的摄影店，被告的丈夫给在家（租住东辉小区××单××室）的被告打电话，称亲戚将穿着拖鞋的江某带来在店门口，江某没吃饭，并叫被告烧饭给江某吃，被告拿了一双鞋送到摄影店并将江某带到其租赁房内然后做饭做菜。之后，被告上小学三年级的女儿放学回家。江某拿起水果刀，抓住被告的女儿，被告见状，将江某手中的水果刀夺下，被告和女儿逃往楼下。到楼下时，被告见其租住房屋的厨房窗口冒出烟和火光。居住在对面的住户见着火向 “110”指挥中心报警，温岭市消防大队接110指令后赶来将火扑灭。本次火灾烧毁503室房间内的装修及电器、家具、衣服等物，过火面积70余㎡。部分尚存的门、门窗也已过火碳化。温岭市公安局消防大队认定本次火灾是人为放火所致。另又查明，过火房间的户型为三室一厅一卫一厨，建筑面积为92.05㎡，该房建造于1995年前后，原告于2008年向他人处购买该房屋时房屋已装修，室内装饰一般。原告将房屋出租给被告时，装有一台空调、一台油烟机。房屋被烧后，原告已对房屋进行了重新装饰装修，原告因房屋过火清洗了房屋外墙，清运室内被烧财物及装修垃圾用去4000元。原告的经济损失，经其申请，本院先后委托评估机构进行评估，评估机构均认为难以准确评估标的物价值。
本院认为：原、被告于2008年8月30日签订的租赁合约，系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，应当认定有效。按照约定，被告应妥善保管好房屋内的设施，即被告对房屋内的设施有合理的注意义务，除了自己在日常生活中应注意避免不合理的损坏外，并对可能造成保管物损害的其他人应注意是否允许进行房间及进入后进行谨慎的关注。双方均依约履行了合同义务，但在租赁期限内，被告陈某将患有精神分裂症的江某带入租赁房内，导致江某人为引发火灾，致本案讼争财物损失的产生。虽然本案没有证据证明被告明知江某患有精神分裂症，但从被告陈某从家里拿鞋送至小区门口给穿着拖鞋的江某换鞋的情况分析，被告陈某当时应当感知江某的异常。被告对于他人损害租赁物行为的发生未尽合理注意义务，应认定被告陈某未妥善保管租赁物，故被告的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。因本次火灾导致的财物损失的价值难以准确评估，但原告的经济损失毕竟客观存在，本院综合东某小区的房屋建造于1995年前后，原告从前手购置而来就已装修，装修较为普通等情况酌情确定本次火灾导致的原告的损失为23000元 （含清理费4000元）。对此损失被告陈某应予赔偿，被告陈某赔偿后，可向对江某负有监护职责的人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条的规定，判决如下：
被告陈某在本判决生效之日起三十日内赔偿给原告林甲23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元，由原告林甲负担2480元，被告陈某负担378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35）。
审判长：潘义聪人民陪审员：狄继武人民陪审员：缪招娥
代书记员：周美丽