王倩与银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：王倩，女，1986年10月22日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：张晋，宁夏国峦律师事务所律师。委托诉讼代理人：康芊，宁夏国峦律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：张昌明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。

原告王倩与被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司（以下简称鼎盛浩天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告鼎盛浩天公司于2019年10月23日向本院提起反诉。因案情复杂，本院于2019年10月23日裁定转为普通程序，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王倩及其委托诉讼代理人张晋、康芊，被告（反诉原告）鼎盛浩天公司的委托诉讼代理人张晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《商业及综合管理服务协议》；2.判令被告退还原告租赁费18371元、综合管理服务费8245元、保证金70000元,支付违约金7000元；3.判令被告赔偿原告损失190000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年被告为招商引资，大肆宣传造势，对外宣传致力打造永宁县三沙源国际生态文化旅游度假区三沙源餐饮一条街。造势之下，餐饮一条街营业房一房难求。包括原告在内的众多业主出于对被告公司的信赖，倾其所有、拿出多年积蓄投入到了三沙源餐饮一条街。2017年6月23日，原、被告正式签订《租赁合同》。合同约定租赁场地使用功能仅作为餐饮，同时被告应配合原告出具办理装修、开业、经营等手续所需的有效证明文件，原告在租赁期内不得擅自变更租赁用途。后原告承租被告位于银川市永宁县三沙源号营业房，并如约缴纳了首年租金、保证金及综合管理服务费共计96616元。在被告反复督促下，原告在申办营业执照的同时只得进行装修，并于合同约定的2017年10月1日前做好了所有开业准备。由于永宁县工商管理所一直不予办理营业执照，导致原告自始至终无法正常营业。为此，包括原告在内的餐饮一条街的餐饮业主，多次找到被告，被告统一答复由被告协调处理，营业执照均可办理。期间原告也提出过解除合同、退还包括保证金在内的所有费用并赔偿损失的请求。现营业执照办理无果，被告对原告请求置若罔闻，故原告起诉至法院。

被告鼎盛浩天公司辩称：1.原告诉称不能办理营业执照不符合客观事实，且根据租赁合同约定，办理营业执照系承租方义务，出租方不承担义务；2.原告一直正常营业使用涉案房屋，不存在不能实现合同目的情形；3.原告在租赁合同期限内，未按期支付租金，构成根本违约，即使租赁合同解除也应当由原告承担违约责任，不应由被告承担赔偿及违约责任。反诉原告（被告）鼎盛浩天公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年2月1日至2019年10月31日的房屋租金27557元，实际计算至《租赁合同》解除之日止；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金38993元（以欠付租金为基数，自2019年2月1日起按日利率千分之五暂计算至2019年10月31日止），实际计算至所欠租金付清之日止；4.判令反诉原告不予退还反诉被告缴纳的保证金70000元；5.判令反诉被告于《租赁合同》解除之日起七个工作日内向反诉原告腾退、交还租赁房屋；如逾期腾退、交还，每逾期一日，按照每日302元的标准向反诉原告支付房屋占用费；6.判令反诉被告承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月23日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于永宁县三沙源国际生态文化旅游度假区逸都鑫园项目5栋7、8号营业房，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月31日。租赁期间，反诉被告自2019年1月22日起拒付反诉原告租金至今。依据双方签署的《租赁合同》第六条第1款的约定，如承租方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，应当按应付款额的千分之五支付违约金，逾期超过15日或累计逾期行为超过三次的，出租方（即反诉原告）有权解除合同、不予退还保证金且承租方需付清拖欠的租金及每日千分之五的违约金。反诉原告认为，反诉被告逾期支付租金的行为已达到《租赁合同》约定的解除条件，反诉原告有权要求解除《租赁合同》、不予退还保证金并要求反诉被告付清租金及违约金。《租赁合同》解除后，反诉被告应当向反诉原告腾退、返还租赁房屋，逾期返还，应向反诉原告支付房屋占用费。反诉被告（原告）王倩辩称：1.因反诉原告未能按合同约定向反诉被告提供满足适租性要求的租赁房屋，导致反诉被告无法正常营业，故双方的租赁合同无法继续，应当解除；2.反诉原告违约在先，双方签订合同的时间为2017年6月23日，依据2007年和2018年《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》第六条规定新建饮食业用房应当符合下列规划设计要求：（一）应当独立于居民住宅楼；第七条规定居民住宅楼和商住楼内，不得新开办产生油烟、噪声、异味污染的饮食业经营场所。房屋产权人或者使用人在出售或者出租商住楼底层营业房时，应当告知买受人或承租人不得开办产生油烟、噪声、异味污染的饮食娱乐业。反诉原告明知用于出租的房屋不符合新建饮食业用房的规划设计要求，其与反诉被告签订长达4年租期的合同，而且仅作为餐饮使用，如果反诉被告改变经营用途，则需要承担违约责任。反诉原告的行为存在合同欺诈，损害了反诉被告的合法权益；3、双方签订的《租赁合同》第一条第4款、第二条第3款、第三条第1款、第五条第二项第1款，第六条违约责任中第1、2、3、4、6、9、10、11项全部为约束反诉被告单方违约的责任条款，仅第六条第8款的内容为反诉原告的违约责任。反诉原告提供格式合同，排除反诉被告的权利，加重反诉被告的义务，显失公平。综上，反诉原告提出的支付剩余租金、违约金、不予退还保证金及房屋占用费的请求不能成立。

当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告主张的装修费用19万元，被告提出异议但未提交相反证据予以反驳，且在法庭释明后亦不申请对装修损失进行鉴定。原告提交的《胃尖儿串串装修报价单》与证人候晓业的证言相互印证，能够证实原告装修花费19万元的事实，本院予以认定；2.对于原告提交的微信聊天记录截图，被告认为微信聊天记录中参与人员的身份不能证实。经查阅聊天记录内容，可以认定系涉案业主群的微信聊天记录，本院予以认定；3.被告提交的5份《企业信用信息公示报告》及永宁县胜利乡辣火夫新派麻辣烫小火锅现场照片不能证实原告经营的字号为胃尖儿串串的餐饮店能够办理营业执照的事实，上述证据与本案无关，本院不予认定；4.被告提交的《租金催缴函》、EMS邮寄底单、EMS快递查询记录，能够证实被告向原告催缴租金的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，被告鼎盛浩天公司经案外人银川博冠房地产开发有限公司的授权，取得了永宁县三沙源A3地块（谊苑二期、逸都馨园）社区商业进行招商、运营管理以及代理银川博冠房地产开发有限公司配合商家完成相关证照办理的权限。2017年6月23日，被告（反诉原告）鼎盛浩天公司与原告（反诉被告）王倩签订《租赁合同》，合同约定的主要内容为：鼎盛浩天公司将位于永宁县三沙源号营业房租赁给王倩从事餐饮砂锅串串，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月31日，王倩应不迟于2017年10月1日前开业，未经鼎盛浩天公司同意，王倩不得擅自延迟开业，否则须承担违约责任；第一年(2017年8月1日至2018年7月31日)租金为18371元，第二年(2018年8月1日至2019年7月31日)租金为36743元，第三年(2019年8月1日至2020年7月31日)租金为55114元，第四年(2020年8月1日至2021年7月31日)租金于第三年进行确定；租赁费于上一个年度期满前10日内支付，逾期支付，鼎盛浩天公司有权扣除租赁保证金，王倩应在扣除后5日内补足差额；租赁保证金为70000元，在合同签订之日起五个工作日内一次性支付。王倩如有违约行为且存在任何未付款项或应承担的违约金时，鼎盛浩天公司有权从租赁保证金中直接扣除相应款项，王倩应在5日内补足差额。租赁保证金由鼎盛浩天公司于合同终止之日起30日内抵偿欠付租金、违约金或其他杂费后无息返还王倩。若在合同租赁期内，因王倩违约导致解除合同或王倩提前解除合同，该保证金和已付租赁费用不予退还；该租赁场地使用功能仅作为餐饮，租赁期间，鼎盛浩天公司应保证租赁房屋满足在本合同及附件中所约定的租赁条件，配合王倩出具办理装修、开业、经营等手续所需的有效证明文件；租赁期内，王倩不得擅自变更租赁用途；租赁期限届满、或合同被终止、解除后7个工作日内，王倩向鼎盛浩天公司返还租赁物。逾期仍在使用租赁物，鼎盛浩天公司未提出异议的，双方形成不定期租赁关系。鼎盛浩天公司如书面通知要求返还的，王倩应自逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍支付逾期费用；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方须向守约方支付本合同保证金10%的违约金，并承担由此给守约方造成的一切损失。《租赁合同》签订后，王倩按约缴纳了首年租金18371元及保证金70000元，并交纳了综合管理服务费8245元。鼎盛浩天公司按约将涉案房屋交付王倩，王倩按照双方签订的《装饰装修管理服务协议》的约定对租赁房屋进行了装修，花费装修费用共计190000元。装修完成后，王倩在办理字号为胃尖儿串串的个体营业执照过程中，因该经营场所位于居民住宅楼下，违反《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的规定，工商部门不予办理营业执照。2018年6月4日，鼎盛浩天公司与王倩经协商签订了《房屋租赁补充协议》，约定将房屋租赁合同的起始日期延期至2018年2月1日，房屋租赁日期变更为自2018年2月1日至2022年1月31日，租金及支付方式未进行变更。补充协议签订后，因王倩经营的胃尖儿串串不能办理营业执照，无法正常营业，王倩未按约向鼎盛浩天公司支付下一年度租金。

本院认为，鼎盛浩天公司经案外人银川博冠房地产开发有限公司的授权，取得涉案房屋招商、运营管理等权限，其与王倩签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给王倩用于经营餐饮行业，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。因双方合同约定房屋的用途仅为经营餐饮行业，涉案房屋因不符合《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的规定，工商机关不予核准登记办理营业执照，致使王倩承租经营目的无法实现，王倩请求解除《租赁合同》符合法律规定，故应当予以解除。王倩承租鼎盛浩天公司房屋的根本目的是经营餐饮行业，而办理营业执照是王倩实现合同目的前提，鼎盛浩天公司作为房屋出租人，其向王倩提供的租赁房屋不符合合同约定的用途，构成违约，应当承担相应的违约责任，其收取王倩的保证金70000元应当予以退还，并按合同约定承担违约金7000元，且应当赔偿王倩的装修损失。对于王倩主张的装修损失190000元，因装修损失中所载明的吧台属于未形成附合的可移动物品，王倩亦表示需搬走该吧台，故不应计算至装修损失中，扣除该损失2250元，王倩的装修损失为187750元。因王倩对承租的房屋是否适租未作充分了解的情况下进行装修，本身也存在过错，综合本案实际情况，由鼎盛浩天公司赔偿70%的装修损失,即131425元，其余损失由王倩自行承担。对于王倩主张退还租金18371元的请求，经查，《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》于2007年7月1日施行，于2018年10月1日修订施行。鼎盛浩天公司在出租涉案房屋时知道或应当知道房屋不符合行政条例规定，不能经营餐饮行业，其在出租房屋时未明确告知王倩不能办理餐饮行业营业执照，属于欺诈行为，王倩自知道或者应当知道该事由之日起一年内可行使撤销权撤销《租赁合同》。王倩未及时行使合同撤销权并占用房屋至今，综合本案实际情况，该租赁费18371元不予退还。对于王倩主张解除《商业及综合管理服务协议》及退还综合管理服务费8245元的诉讼请求，因王倩未能提交《商业及综合管理服务协议》，无法确定双方权利义务关系及违约责任，故本院不予处理。双方签订的《租赁合同》解除后，王倩应当将租赁房屋返还鼎盛浩天公司，逾期返还，应当支付相应的占用费用。对于逾期返还房屋的占用费用，按照《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的约定，以第二年度租金36743元为标准确定为每日100.66元。鼎盛浩天公司反诉要求王倩支付房屋租金、承担违约金以及不予退还保证金的的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告王倩与被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司于判决生效后十日内返还原告王倩保证金70000元并支付违约金7000元；三、被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王倩装修损失费131425元；四、驳回原告王倩的其他诉讼请求；五、反诉被告王倩于判决生效后十日内将银川市永宁县三沙源国际生态文化旅游度假区逸都馨园5栋7号和8号营业房返还反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司。逾期返还，按照每日100.66元的标准向反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司支付房屋占用费；六、驳回反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5704元，由被告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司负担4426元，原告王倩负担1278元。反诉案件受理费1515.50元，由反诉原告银川鼎盛浩天市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判长：杨建军人民陪审员：陈怀人民陪审员：邓金珍

书记员：阮思娜