上诉人（原审原告、反诉被告）：黄婧瑶，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：于炎，呼伦贝尔市海拉尔区呼伦法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳奋强，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：吴鹏东，内蒙古涛旭律师事务所律师
上诉人黄婧瑶因与上诉人欧阳奋强房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄婧瑶及其诉讼代理人于炎，上诉人欧阳奋强及其诉讼代理人吴鹏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄婧瑶向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告房屋租金2000000元，并给付违约金520000元；3.判令被告返还监控设备一套。欧阳奋强向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告给付拖欠的房租尾款600000元，并向反诉原告支付自2019年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率5.6%计算至给付之日止的利息；3.判令反诉被告承担自2019年6月1日起至实际接收房屋之日的看管人员劳务费每月3000元。一审法院认定事实：原告黄婧瑶为开办幼儿园，与被告欧阳奋强在2019年5月9日签订房屋租赁合同，租用被告位于呼伦贝尔市××区的楼房。双方约定租期自2019年6月1日起至2029年5月31日止。原告先交5年的租金2600000元，被告提供房产证和2019年消防合格报告等相关文件。原告陆续向被告付款2000000元。至原告起诉前，被告未向原告交付房屋。原告以无法实现合同目的为由，请求判决解除原被告双方签订的房屋租赁合同，同时返还原告已经支付的房租2000000元，并按照约定支付违约金520000元。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未侵犯他人合法权益，房屋租赁合同依法成立并有效。原告在双方未约定支付租金期限的情况下向被告交纳了租金2000000元，履行了自己应履行的大部分义务。且原告在2019年6月1日前要求被告提交双方约定的消防安全合格报告，并承诺见到报告立即付款，但被告未按约定提交。被告向原告提交了购房合同及不动产发票等相关文件，可以证明被告是案涉房屋的所有权人。被告在法院主持调解的时候提交了海拉尔区消防大队建设工程消防验收意见书复印件，之后也未向原告提交有效书证。被告的主要义务是向承租人即原告提交房屋不动产权证及消防合格报告并交付租赁房屋，但原告未提交有效的消防合格报告，也未在约定时间内交付房屋。被告未按约定履行义务。原告租赁房屋的目的是开办幼儿园，由于房屋未及时交付，原告不能开展招生工作，合同目的已无法实现。被告主张因原告未按原告签名的承诺书履行义务，法院认为该承诺书系被告本人书写，内容有明显违反法律规定的情形，可以说明原告在承诺书上签名非本人真实意思表示，该承诺书无效。原告请求解除合同，符合有关法律规定，予以支持。原告要求被告返还交付的租金以及安装的监控设备与法有据，予以维护。原告要求的违约金过高，经本院释明，被告请求依法调整，对被告的该项请求法院予以支持。综上所述，原告诉讼请求成立，法院予以支持。反诉原告的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告黄婧瑶与被告欧阳奋强签订的房屋租赁合同；二、被告欧阳奋强返还原告黄婧瑶租金2000000元，并向原告支付自2019年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止的利息；三、被告欧阳奋强返还原告黄婧瑶监控设备一套；四、驳回反诉原告欧阳奋强的诉讼请求。以上二、三项款项及监控设备，于本判决生效后15日内给付。案件受理费26960元，减半收取13480元，由被告欧阳奋强负担。反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告欧阳奋强负担。二审期间，双方当事人提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。上诉人黄婧瑶提供四组证据。第一组：微信截图及相应链接。证明被上诉人欧阳奋强在诉讼期间对涉案幼儿园进行招生并招聘老师，且将地下室改建的车库对外出租。进而证明被上诉人欧阳奋强存在违约行为并从始至终没有履行租赁合同的诚意。第二组：转账记录及借条。证明上诉人黄婧瑶支付200万元租金的来源是从陈卓、赵洋处借的款。由于被上诉人欧阳奋强的违约行为给上诉人造成了严重的经济损失，因黄婧瑶与两位债权人约定月利二分，现每月产生四万元的利息。第三组：借款合同、中国人民银行个人信用信息基础数据库查询授权书、徽商银行个人借款凭证、代扣授权委托书、转账记录及偿还记录。证明因欧阳奋强的违约行为，导致上诉人无法使用涉案幼儿园，需要另行租赁场地，在没有资金周转的情况下贷款20万，年利7.3625%，现在每月需还款7000多元。第四组：房屋租赁合同4份、租金收条1份、幼儿园营业执照2份、海区教科局作出的海教科发（2020）6号文件及照片3张。证明因欧阳奋强的违约行为导致上诉人黄婧瑶在原租赁幼儿园合同到期的情况下无法使用涉案房屋，需要另行租赁办园场所；2019年9月-12月的租金及1.5万元押金赔偿给王永娟当作提前解除合同的损失。照片能够证明黄婧瑶之前开办的两个幼儿园房屋处于出租状态。以上四组证据都能够证明由于欧阳奋强的违约行为给上诉人黄婧瑶造成了巨大的经济损失。欧阳奋强质证称，对于第一组证据，微信聊天时间发生在一审法院判决后，欧阳奋强为了防止损失的扩大，将相关信息发布在微信群，但实际并没有实现该目的。对于第二、三、四组证据，因被上诉人黄婧瑶是为了说明其所主张的违约金不高，欧阳奋强认为与本案没有关系，不予发表质证意见。本院认证，对于上诉人黄婧瑶提供的第一组证据，因上诉人欧阳奋强并未对该组证据的真实性提出异议，且认可其于一审判决后作出了相应防止损失扩大的行为，故对该组证据的真实性予以采信。对于第二、三、四组证据，因该三组证据均围绕欧阳奋强的违约行为给其造成的经济损失，进而证明其主张52万元违约金的合理性问题，故对该三组证据的证明目的将综合全案予以评判。欧阳奋强向法院提供两份证据。1.收条一张，证明上诉人黄婧瑶在一审诉讼中一再主张租赁合同未约定租金的给付时间与事实不符。该证据可以证实在租赁合同签订后，应于2019年5月10日一次性给付260万元租金。2.天慧宝贝幼儿园入园报名登记表一张，证明黄婧瑶欲开办的幼儿园已于2019年4月21日开始招生，租赁房屋已交付其使用。黄婧瑶质证称，对于收条，上诉人黄婧瑶在2019年4月21日确实交了10万元的定金，并商议幼儿园的租期为五年。但在2019年5月9日正式签约的时候，已将租期改为了十年，且双方在合同履行过程中欧阳奋强同意上诉人黄婧瑶以分期付款的方式交纳租金，即后期履行过程中已对之前的约定作出了变更。对于登记表上诉人黄婧瑶不予认可。登记表既没有盖具公章，也没有黄婧瑶的签名，登记表的内容也不是黄婧瑶书写，且该两份证据都不属于二审期间的新证据，无法证实其证明目的。
黄婧瑶上诉请求：依法改判，支持上诉人黄婧瑶一审中对于违约金的诉讼请求。事实及理由：涉案房屋租赁合同是在双方真实意思表示下签订的，应按照合同约定履行违约金的给付标准。一审法院没有判决被上诉人欧阳奋强按照合同约定支付违约金违反法律规定。本案中，一审法院对上诉人黄婧瑶主张的违约金金额予以调整，但并未维护上诉人的该项诉讼请求，没有兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，违反了公平和诚实信用原则。欧阳奋强上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人欧阳奋强一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人黄婧瑶承担。事实及理由：一审判决歪曲案件事实，缺乏事实和法律依据。一审判决没有阐述上诉人欧阳奋强在一审提供的证据，对被上诉人黄婧瑶的诉讼请求不应予以支持。上诉人欧阳奋强已在一审开庭时提供了购房合同和发票，亦提供了消防验收合格意见书。本案中，被上诉人黄婧瑶仅支付了200万元租金，剩余60万元始终未予支付，黄婧瑶已明显违约。而一审法院以黄婧瑶已履行了大部分付款义务为由，认定被上诉人未构成违约属于事实认定不清。欧阳奋强依约向黄婧瑶提供了购买合同及发票，用以证明上诉人具有出租权，同时上诉人提供了建设工程消防验收意见书；并且在双方签订合同前，被上诉人黄婧瑶便开始进行幼儿园招生工作，故一审法院以上诉人未向被上诉人提供有效书证，不能开展招生工作为由，认定被上诉人无法实现合同目的，判令解除合同无事实和法律依据。对于补充合同即承诺书，虽然是上诉人起草的，但被上诉人黄婧瑶在承诺书中签字，足以证明黄婧瑶认可补充合同的内容并同意履行，一审判决判令该承诺书无效无法律依据。
欧阳奋强辩称，欧阳奋强并没有违反合同约定，也无违约的事实，所以在一审期间提出了反诉，要求黄婧瑶继续履行房屋租赁合同。对于上诉人黄婧瑶主张的违约金及违约金数额问题不予认可。黄婧瑶辩称，1.上诉人欧阳奋强与答辩人之间已经无法继续履行租赁合同，对于租金的60万元尾款也谈不到继续给付；并且其主张的利息，双方合同中没有约定。对于房屋看管人员劳务费的问题。上诉人欧阳奋强一直在涉案幼儿园中居住，不会产生房屋看管劳务费。对于上诉人欧阳奋强提供消防验收合格意见书的时间，一审判决已有所阐述，即是在答辩人向法院提起诉讼后，欧阳奋强才提供了建设工程消防验收意见书（复印件），并且该消防验收意见书上记载的面积与租赁合同中的租赁面积不一致。同时欧阳奋强已将地下室改建成地下停车场，拆除消防水池，其装饰装修工程并未按照消防意见书上记录的扩建改造要求向消防大队提交审核，故涉案租赁房屋至今仍存在消防安全隐患，才导致合同不能履行。另外，欧阳奋强在一、二审期间将涉案房屋转租他人，并委托香港伟才教育机构以每年70万元租金的价格对外出租，已不具有继续履行合同的条件，答辩人不同意支付剩余的租金尾款，也不同意继续履行合同。恳请二审法院驳回欧阳奋强的上诉及其一审反诉。
本院认证，对于上诉人欧阳奋强提供的收条，因该收条的签署时间为2019年4月21日，早于双方签订房屋租赁合同的时间（2019年5月9日），且收条的内容主要是确定了黄婧瑶所支付10万元款项的定金性质。在涉案租赁合同中既未明确约定房屋租金的一次性给付时间，同时参考双方实际履行时间，亦无法证明欧阳奋强的证明目的。故对该份收条的真实性本院予以确认，对其证明目的，本院不予采信。对于登记表，因该登记表的证据形式不完备，缺少必要的确认条件，无法核实证据的来源及真实性；同时无其他证据予以佐证，且上诉人黄婧瑶亦不认可，故对该份证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》的签订系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同双方应按照约定行使权利，履行各自的义务。双方签订的《房屋租赁合同》第一条及第六条的约定，甲方保证产权无纠纷，提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证等文件。由于乙方租赁此房屋用来办幼儿园，需要甲方提供房产证，2019年消防安全合格报告等相应文件，甲方应给予配合。合同第三条约定，2019年至2024年的房租260万元一次性付清。第八条约定，租赁期内，甲乙双方不得违约，如果甲方违约，应还乙方当年租金并承担由此给乙方造成的当年营业损失。依据合同可知，双方在合同中对于房屋租金的给付时间并未明确作出约定，现上诉人欧阳奋强提出已在合同签订前的定金收条中写明租金的给付日期，并非未作约定的主张。一方面，因定金收条的出具日期早于房屋租赁合同的签订日期，且租赁合同中并未明确给付时间；另一方面，双方当事人实际支付租金的日期及方式亦与其主张已明确约定的内容不相一致，故一审法院认定上诉人黄婧瑶在双方未约定支付租金期限的情况下向上诉人欧阳奋强交纳了200万元的租金并无不当，故对上诉人欧阳奋强的该项主张，本院不予支持。对于上诉人黄婧瑶主张52万元违约金的问题。首先，上诉人黄婧瑶所主张的违约金计算依据不足，其以租赁房屋的年租金作为违约金的主张缺乏相应事实和法律依据，且其对于五年的租金并未全部支付。其次，上诉人黄婧瑶以其向银行贷款及他人借款而产生的利息来证实其经济损失，缺乏直接关联性。从证据上看，既无法确认银行贷款的用途，亦无法核实个人间借款的真实性。故对于上诉人黄婧瑶主张52万元违约金的请求，本院不予支持。对于上诉人欧阳奋强主张继续履行合同及承诺书，并支付租金尾款和利息的主张，首先，依据涉案租赁合同可知，承租人黄婧瑶租赁房屋的目的是开办幼儿园，出租人欧阳奋强的主要义务是提供房产证及2019年消防安全合格报告等相应文件并交付租赁房屋，但欧阳奋强并未按照约定向承租人履行义务，影响了黄婧瑶租赁房屋的目的，可以认定合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。一审法院综合全案情况，依据当事人提供的证据，维护上诉人黄婧瑶主张解除合同的请求符合法律规定，本院予以维护。对于上诉人欧阳奋强的上述请求，本院不予支持。对于上诉人欧阳奋强主张的劳务费问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人欧阳奋强并未提供充分有效的证据证实劳务费的实际产生及赔偿请求依据，亦未证明涉案房屋已实际交付且代为看管，故对其该项请求，本院不予支持。综上，上诉人黄婧瑶及上诉人欧阳奋强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36624元，由上诉人黄婧瑶负担9000元，由上诉人欧阳奋强负担27624元。本判决为终审判决。
审判长：张明政审判员：杨柳审判员：高菲
书记员：徐晨
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项