上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省湖州市二轻工业总公司，住所地：湖州市吴兴区人民路398号。法定代表人：车少宏，该公司副总经理。委托代理人：褚建荣。委托代理人：宋世红，浙江东唐人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：岑怡文。委托代理人：汤鉴学，浙江银湖律师事务所律师。
上诉人浙江省湖州市二轻工业总公司（以下简称二轻公司）与上诉人岑怡文房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年5月20日作出（2009）湖吴民初字第146号民事判决，二轻公司与岑怡文不服该判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2001年10月4日，原湖州富成彩印纸箱厂（湖州羽毛扇厂）与岑怡文签订租赁合同一份。合同约定：原湖州羽毛扇厂将其所有占地面积为177.5平方米的座落于公园路一层旧房和变电所由岑怡文出资改建为营业用房，并出租给岑怡文，岑怡文的投资抵减租赁费；租赁期限自2002年1月1日起至2010年12月30日，租赁期从工程实际竣工之日起算；租金每年为53869.44元；租金支付方式为：合同签订生效之日支付5万元，其余以岑怡文实际投入建房款（结算单为凭）及旧房外搬土费用1万元、变电所搬迁费用10万元合计抵偿租赁期间的租金；租赁期内如遇市政规划动迁需拆迁租赁物的，则由湖州羽毛扇厂按岑怡文实际总投资额向岑怡文进行赔偿，岑怡文总投资额待工程结算后以双方认可的结算清单为准，以此作为拆迁赔偿依据。2002年5月15日，双方依照合同第二条的约定签订补充合同，确定租赁期限从2002年5月15日起至2011年5月13日。2002年5月30日，湖州羽毛扇厂综合楼经岑怡文改建，工程结算造价为458814元。后因原湖州富成彩印纸箱厂（湖州羽毛扇厂）被宣告破产，二轻公司成为本案租赁房屋的所有权人。2004年12月16日二轻公司与岑怡文签订房屋租赁补充协议，约定出租方变更为二轻公司，双方同意按原租赁协议来履行相关的权利和义务。2007年12月28日，湖州市规划与建设局向二轻公司发出拆迁通知书，本案争议房屋拆迁期限自2007年12月28日至2008年6月27日，搬迁期限自2007年12月28日至2008年3月30日。本案争议的房屋经湖州市中信房地产评估所有限公司评估，装饰装修补偿款为212227元。原审法院审理认为：岑怡文与原湖州富成彩印纸箱厂（湖州羽毛扇厂）签订的租赁合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应认定合法有效。湖州羽毛扇厂依法破产后，二轻公司成为本案租赁房屋的所有权人，并与岑怡文签订了同意按原租赁合同内容继续履行双方权利和义务的补充协议。故双方应按原合同的约定承担相应的民事责任。因原租赁合同已约定市政规划动迁属合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故二轻公司在收到市政府下发的拆迁通知书后，可依此解除与岑怡文的租赁合同，岑怡文以解除合同的赔偿问题未经协商一致为由拒绝解除合同的理由不能成立。故该院对二轻公司要求解除租赁合同并要求岑怡文交还房屋的本诉请求依法予以支持。
关于岑怡文提出的反诉请求，该院认为原租赁合同的第四条约定了租金的支付方式为：首付5万元、投资改造费（以结算单为凭）、搬土费1万元和变电所搬迁费10万元，上述费用抵偿租赁期间的租金。故岑怡文租赁期间的租金双方已协商一致，合同解除条款也未对租金支付再作相应约定，故对二轻公司要求解除合同时在赔偿款中扣除租赁期间租金的请求不予支持。租赁合同的第五条，对遇市政拆迁约定了属合同解除的条件，并对赔偿事宜作了相应的约定，即以岑怡文实际总投资额进行赔偿，总投资额待装修工程结算后由双方认可的结算清单为准。装修工程结束后，双方确认的结算额为458814元，故总投资额以双方认可的结算额458814元为准，其余首付5万元、搬土费1万元和变电所搬迁费10万元应视为抵偿租金的款项，不应计入赔偿款中约定的总投资额。且岑怡文已实际租赁6年多，再次按全部投入赔偿亦显失公平，故对岑怡文要求按618814元进行赔偿的请求不予支持。对岑怡文要求退还剩余租金和要求赔偿利息损失的请求，因租赁合同已对赔偿事宜进行了约定，该请求不属约定范围，故对该请求也难予支持。对租赁房屋的装修装饰费，因本案所涉房屋属商业用房，不同期间营业性质有所变化，故存在多次装修的因素，现在租赁期间遇市政拆迁双方提前解除合同，装修装饰费用应属实际受损人即实际投入使用人所有。故本案装修装饰费应属岑怡文所有。岑怡文请求支付的拆迁补助费、搬迁过渡费、搬迁奖励费，因没有提供相关证据予以证明，故该院难予支持。据此，为保障公民、法人的合法民事权益，正确调整民事关系，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，作出判决：一、二轻公司与岑怡文之间的房屋租赁合同解除，岑怡文应在本判决生效之日起十日内交还二轻公司租赁房屋；二、二轻公司应给付岑怡文房屋装修装饰款212227元和移机费4096元，合计216323元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、二轻公司应赔偿岑怡文投资款458814元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回岑怡文其余反诉请求。本诉受理费2455元，由岑怡文负担；反诉受理费8268元，由二轻公司负担4134元，岑怡文负担4134元。二轻公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案租赁合同约定遇动迁解除合同的，由出租人按租赁人实际总投资进行赔偿，现双方确认总投资为458814元，故应由其按该投资额进行赔偿，一审在此之外再判决其给付装修装饰款，无事实和法律依据；二、岑怡文租赁房屋七年之久却不付租金，有悖公平，一审对其要求岑怡文支付租金的请求不予支持，显属错误。综上，请求二审法院依法作出改判。岑怡文不服原审法院上述民事判决，上诉称：一、其已实际投入618814元，按合同约定抵作租金，但租赁合同未履行期满，未履行期间的租金及相应利息应由二轻公司退还和支付，一审判决对其要求二轻公司退还剩余房租并支付相应利息合计478492元未作支持，剥夺了其合法权益；二、本案租赁合同约定遇动迁解除合同的，由出租人按租赁人实际总投资进行赔偿，其实际总投入除了建房款，还包括了搬土费、变电所搬迁费等，合计618814元，而非458814元，一审判决二轻公司赔偿投资款458814元不当。综上，请求二审法院依法改判。
岑怡文对二轻公司的上诉答辩称：双方在合同中约定的赔偿事宜，是针对解除合同造成的可得利益损失，而本案所涉装修装饰款是房屋拆迁补偿款中的一部分，应由装修装饰的实际投资人享有，二轻公司认为该补偿款已涵盖在上述合同约定的赔偿款中，无事实和法律依据；二、根据本案合同的约定，房屋租金主要是以出资建房的形式支付，其实际已投资60余万元用于建房和设施改造，提前支付了相当于9年的房屋租金，不存在未交房租的情况，故二轻公司要求补交租金的请求，与本案事实不符。综上，一审对上述问题的处理并无不当，请求二审法院驳回二轻公司的上诉。二轻公司对岑怡文的上诉答辩称：其一旦按合同赔偿岑怡文投资款458814元，则岑怡文事实上并未支付房屋租金，也就不存在退还租金并支付相应利息的问题；二、一审判决确定的赔偿款458814元，系由双方通过结算认可的投资款总额，一审按该数额判决，符合双方合同的约定，并无不当。综上，岑怡文的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为，一、二轻公司在依约赔偿岑怡文投资款的基础上，是否还应给付岑怡文装修装饰款212227元；二、岑怡文是否已支付了合同的全部租金，如已支付，则合同未履行部分的租金是否应由二轻公司退还，并支付相应的利息损失。如尚未支付，则岑怡文是否应向二轻公司支付合同已履行部分的租金；三、合同约定的赔偿总投资款的数额应认定为458814元，还是应认定为618814元。关于争议焦点一，根据本案合同的约定，岑怡文投入的资金主要用于将原旧厂房拆建成新营业用房并对变电房进行搬迁，在遇市政动迁时，二轻公司依约向岑怡文所作的赔偿主要是针对岑怡文的上述投入以及提前终止合同所产生的可得利益损失，而双方争议的212227元装饰装修补偿款是拆迁单位对被拆迁房屋剩余装修价值所确认的补偿费用，该补偿费用由拆迁单位支付，用于对实际装修人的经济补偿，故双方争议的上述装饰装修补偿款与二轻公司依约赔偿岑怡文的改造投资款系不同性质的款项，二轻公司提出的其赔偿岑怡文的投资款中已包含212227元的装饰装修补偿款，不仅无证据证明，也与事实不符，故不予采信。拆迁单位确认的剩余装修价值主要由实际租用人为具体的经营活动需要多次装修后形成，该装饰装修补偿款理应由最后进行装修的承租人享有。鉴于本案租赁房屋在一审判决后已由岑怡文实际腾退，实际租用人的补偿事宜也已由岑怡文负责处理，故原审将该装饰装修补偿款判由岑怡文享有也无不当。至于二轻公司提出的岑怡文的总投资款与争议的装饰装修补偿款存在重叠，因二轻公司未能提供证据加以区分，故难以采信。关于争议焦点二，本案合同明确约定，岑怡文应支付的房屋租金，除首付5万元外，其余由岑怡文用投入的改造投资款充抵。现岑怡文出资将原旧厂房改建成新营业用房，并配套了电力等附属设施，已完成了合同约定的投资改造义务，对此，二轻公司也予以认可，故该投入的资金加上已付的5万元现金应视为岑怡文支付的全部租金，二轻公司不能因为新建营业用房被拆迁而否认投资款抵作租金的事实，据此，二轻公司提出的岑怡文从未支付过租金并应补交的意见，有悖于本案事实，故不予采纳。本案合同提前终止履行系市政动迁所致，根据合同的约定，岑怡文所受的损失将由二轻公司按岑怡文的总投资额进行赔偿，由此看出，双方对于提前终止合同所受的损失，选择了按总投资额一次性补偿的方式，而未选择退还剩余租金并赔偿利息的方式，岑怡文在原判基础上再要求二轻公司退还剩余租金并支付相应利息，无事实和法律依据，故不予支持关于争议焦点三，本案合同明确约定，因市政动迁造成岑怡文损失的，由二轻公司按岑怡文的实际总投资额予以赔偿，且该投资总额应由双方通过结算确认。现岑怡文主张的总投资额618814元未经双方结算确认，难以采信，而原审认定的投资总额458814元却系双方以出具结算书的形式加以认可，可作为本案认定赔偿数额的依据。再者，即使岑怡文所称投资总额系事实，但岑怡文实际租赁时间已超出6年，从中已有获利，如按该投资总额赔偿，对二轻公司而言有失公允，故原审判决按双方结算书确认的金额作为赔偿依据，无论从证据角度还是从合理性出发，均无不当，岑怡文要求二轻公司按618814元赔偿，理由不足，不予支持。综上，二轻公司与岑怡文的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8268元，由二轻公司负担4134元，由岑怡文负担4134元。本判决为终审判决。
审判长：许丹红审判员：茹卫泽代理审判员：沈国祥
书记员：谢敏飞
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款