关腾友与杨凡乐租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：关腾友，女，1977年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系清远市清城区金来来百货物业管理部的经营者。委托代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：陈俊杰，广东金亚律师事务所律师。被告：杨凡乐，男，1986年12月23日，汉族，住清远市，委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。

原告关腾友诉被告杨凡乐租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭少文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关腾友的委托代理人陈俊杰、被告杨凡乐及其委托代理人林瑞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年10月8日，业主黄嘉明委托清远市红场商业管理有限公司对位于清远市清城区北门街东二座8号第三层的商铺进行租赁、经营和管理。清远市红场商业管理有限公司于2011年l0月29日与被告杨凡乐签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告和租赁清远市清城区北门街东二座8号第三层368.59平方米铺面，租金按被告经营的“黄记煌”营业额5％计付租金，租赁期自2012年7月1日起至2018年6月30日止。业主黄嘉明于2013年1l月1日解除了清远市红场商业管理有限公司对涉案的商铺进行出租、管理和经营的委托，并自2013年11月1日起重新委托原告对涉案商铺进行出租、管理、经营并以清远市清城区金来来百货物业管理部的名义对外收取租金、水电费。因被告迟延支付2013年10月份租金，清远市红场商业管理有限公司于2013年12月30日提起诉讼，清远市清城区人民法院以(2014)清城法民四重字第2号民事判决解除清远市红场商业管理有限公司与被告签订的《商铺租赁合同》。清远市红场商业管理有限公司起诉被告要求解除合同后，被告一直占用涉案商铺至今，且被告在占用商铺期间没有支付占用费用。由于涉案商铺已于2013年11月由清远市红场商业管理有限公司转为原告经营，租户的租金应由原告收取，因此被告占用涉案商铺期间的占用费用(租金)应由原告收取。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付从2013年ll月1日占用位于清远市清城区××商铺××2888.83元／月占用费用至被告归还商铺之日止(暂计至2015年1月15日期间的商铺占用费用共41888元)；二、被告支付2013年11月1日至被告归还商铺之日止的水电费用3000元(以实际使用为准)；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告提交证据：证据1身份证、个体工商户营业执照，证明原被告的主体资格。证据2商铺租赁合同，证明清远市红场经营管理有限公司与被告签订的《商铺租赁合同》，约定被告承租业主。证据3被告经营“黄记煌”营业额数据，证明被告经营“黄记煌”期间交付租金的数额。证据4（2014）清城法民四重字第2号民事判决书，证明法院判决解除清远市红场与被告签订的《商铺租赁合同》，法院判决认定涉案商铺于2013年11月1日由原告经营，租金及水电费由原告收取。被告对原告证据的质证意见：证据1，我方需要查看营业执照的原件，这营业执照的发证时间与本案原告主张的事实存在重要关系，按照原告主张2013年11月1日与业主黄家明定下委托出租协议，但是个体工商户营业执照应该是2013年11月之后的，所以原告主张的事实与证据存在冲突。证据2、3无异议。证据4有异议，因为判决书是未生效的民事判决书，不能作为认定事实的依据。

被告辩称：1、原告无证据证明与涉案商场存在委托经营的关系，原告与本案无利害关系，原告起诉的主体不适格，应当驳回其起诉。2、原告主张的（2014）清城法民四重2号民事判决书判决解除租赁合同无事实依据，此判决书尚未生效。3、涉案商场三楼整层实际上无进行经营，因此不存在占用商铺的问题，涉案商场三楼无实际经营是红场物业公司经营不善导致的。4、原被告双方之间无合同关系，因此原告起诉主张的占用费无事实及法律依据。5、本案的处理与（2014）清城法民四重2号民事判决书判决处理存在利害关系，我方认为应当待其生效后本案才能审理，本院应当中止审理。被告没有向本院提供证据。

经审理查明，黄嘉明是红场商场三楼商铺的业主，其委托清远市红场商业管理有限公司（下称红场公司）对其上述商铺进行出租、经营和管理。2011年10月29日，红场公司与被告签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）红场商场三层建筑面积共368.59㎡，作经营“黄记煌”使用。租期6年。正式计租从2012年7月1日开始。甲方按乙方营业额的11.5%计付租金，租金于每个月15-20日内以银行存款或现金方式支付甲方上月的租金。……等等。合同签订后，被告随即装修后开展经营活动。从原告提交的“黄记煌”营业额数据发送时间、租金缴纳时间表显示，被告向原告缴交从2012年10月至2013年10月份平均租金为2888.83元（2012.10：2523.68元；2012.12：2565.65元；2013.1：2557.95元；2013.2：1915.21元；2013.3：2909.5元；2013.4：1957.3元；2013.5：2264.5元；2013.6：3557.1元；2013.7：4247.8元；2013.8：4042.5元；2013.9：3619.5元；2013.10：2505.3元；共34665.99元）。2013年11月1日，红场公司向各商户发出《通知》，告知商场转由清远市清城区金来来百货物业管理部经营，原租赁合同不变，租金及水电费均由清远市清城区金来来百货物业管理部收取。2013年12月12日，红场公司以被告逾期未交10月份租金和水电费已违约为由向被告发出《解除合同通知书》，要求被告在收到通知7日内将场地移交。被告于2013年12月20日到红场公司办公室补交2013年10月、11月的租金，该公司以已解除合同为由拒收租金，并于2014年1月3日以被告已违约为由，向本院提出解除《商铺租赁合同》，返还商铺；支付租金、水电费；保证金100000元归原告所有的诉讼请求。2014年11月19日本院作出（2014）清城法民四重字第2号民事判决：1、解除红场公司与被告杨凡乐签订的《商铺租赁合同》，被告应在本判决生效之日起15日内腾退承租的商铺交还给红场公司。2、红场公司在本判决生效之日起15日内退回被告杨凡乐合同保证金100000元。3、被告杨凡乐于本判决生效之日起15日内向红场公司支付拖欠的2013年10月份的租金2505元、水电费3852元和11月份水电费2758元。判决后，红场公司对保证金100000元的处理不服提起上诉；被告也提出上诉请求撤销一审判决。案经清远市中级人民法院审理，于2015年6月23日作出维持一审的判决。清远市清城区金来来百货物业管理部成立于2013年11月6日，性质为个体户，经营者为关腾友。庭审中，被告称2013年11月至12月有断断续续经营，2014年1月5日搬走台凳和能移动的货物后，所租赁涉案商铺由其自行关闭，歇业至今。

本院认为，红场公司与被告杨凡乐签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点是：1、关腾友是否本案的适格原告；2、被告应否支付租金（占用费），以及如何计算。关于关腾友是否本案适格原告问题。2013年11月1日，红场公司向各商户发出《通知》，告知商场转由清远市清城区金来来百货物业管理部经营，原租赁合同不变，租金及水电费均由清远市清城区金来来百货物业管理部收取。被告在收到上述通知后，并没有对此提出异议，视双方对合同变更的认可。且清远市清城区金来来百货物业管理部于2013年11月6日成立，作为个体经营者的关腾友提起诉讼，符合法律的规定，故本案的原告主体适格。至于被告应否支付租金（占用费），以及如何计算问题。本院在2014年11月19日作出（2014）清城法民四重字第2号民事判决后，被告不服而提起撤销判决的上诉，对所租赁的商铺仍由被告自行关闭，并没有与原告进行交接，故在《商铺租赁合同》解除前，其应向原告支付租金。在2015年6月23日清远市中级人民法院作出二审判决后，双方的《商铺租赁合同》解除，被告未向原告交付商铺前，仍应向原告支付至交还商铺时止的占用费。至于租金的计算问题，由于在《商铺租赁合同》中约定以被告营业额的11.5%计付租金，而被告在2014年1月后就停业，对原告以被告停业前的平均租金2888.83元作为租金标准，其请求合理，故对原告请求被告以每月2888.83元支付租金及占用费，本院予以支持。对原告请求被告支付2013年11月1日至被告归还商铺之日止的水电费用3000元的问题，由于该商铺现尚由被告关闭，原告无法了解水电的使用情况，故对原告请求被告支付的水电费，可在被告将商铺交接时按实际使用计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十八条、《中华人民共和国民法通则司法解释》第41条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、被告杨凡乐在判决生效之日起15日内向原告关腾友支付从2013年11月起至交接日止的租金及合同解除后的占有费，并按每月2888.83元计算。二、被告杨凡乐与原告关腾友交接商铺时，按实际使用的水电费支付给原告。本案受理费461元，由被告杨凡乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数进出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。

审判员：郭少文

书记员：黄盈盈