原告蒙瑞被告覃日峰委托代理人覃祥解，法律工作者，特别授权。委托代理人韦文涛，律师，特别授权
原告蒙瑞诉被告覃日峰租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2013年3月22日公开开庭进行了审理。原告蒙瑞及其委托代理人韦文涛、被告覃日峰及其委托代理人覃祥解出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒙瑞诉称，2010年9月6日，原、被告签订一份《租赁合同书》，合同约定被告将其位于帽合村二组36-2号一楼和门口的厂房及后面的瓦房租给原告使用，租期6年，租金每年叁万元整，并约定相关的权利义务。2012年3月1日，原告预付了2012年3月1日到2012年8月30日半年的房租15000元。同年5月10日，原告所租房屋所在区域发生了地陷的自然灾害，地陷区域所有的生产经营活动被迫停止，相关人员也随之撤离。原告所租厂房亦在受灾范围，根据柳州市政府的决定，帽合地陷区将实施整村搬迁，导致原告无法进行相关的生产经营。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，由于被告所出租厂房已无法进行居住和经营，合同目的已无法实现。据此，原告于2012年10月18日向被告发出解除合同通知书，决定解除双方于2010年9月6日签订《租赁合同书》。同时，地陷灾害发生之日起，原告无法使用所租厂房进行相关的生产经营，造成了损失，被告应将预交的租金还给原告。原告与被告经多次协商未果，为此，原告特依法向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、确定原告依法解除双方于2010年9月6日签订《租赁合同书》合法有效；二、判令被告返还预交租金8750元（30000元÷360天×105天）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、租赁合同书1份（原件），证明：原被告之间的租赁关系。2、房屋所有权证1份（复印件），证明原告承租的地方属被告所有。3、2012年3月1日的收款收据1张（原件），证明原告预交15000元租金，租期从2012年3月1日到2012年8月31日。4、解除合同通知书1份（原件），这份通知书原告在2012年10月18日送达被告，证明双方合同解除。5、南国今报有关地陷情况的报道1份（原件），是5月11日和6月2日的，证明地陷发生的时间、地点及发生以后不适合再进行生产经营的情况。当庭提交证据6、律师调查笔录1份（原件）及被调查身份证（复印件）1份，证明原告在2012年5月已搬离承租原告的场地。7、收款收据3张（原件），证明原告搬到新的地址经营后交纳的相关费用。
被告辩称，同意解除双方于2010年9月6日签订的租赁合同，但不同意返还预交租金8750元。理由如下：1、原被告双方于2010年9月6日签订的租赁合同属有效合同，且双方都在履行合同，被告没有违反合同规定，也没有阻止原告履行合同的行为，原告要求被告返还预交租金8750元没有理由。2、原告在2012年7月份才搬走部分设备，9月18日才把其租赁物品及床铺用品等搬出承租屋，当时没有提出解除合同，双方对水电费没有进行结算。3、被告于2012年10月18日16时才送到原告邮寄送达的解除合同通知，按合同法96条规定，此时双方合同才正式解除。被告为证明其辩解，提交如下证据：1、广西电网公司柳州供电局欠费催缴通知1份（复印件），证明当时没有结算，原告用电费用由被告垫付。2、邮件回执1份（复印件），证明被告2012年10月18日收到原告邮寄的解除合同通知。3、证人朱仕云的证言。经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性无异议。对证据6、7不予认可，认为与本案无关。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议。但不认可证明目的。对证人证言不予认可。
本院对双方当事人无异议的证据予以认可，并作为认定案件事实的证据使用。原告提供的证据6、7，证人无正当理由，没有出庭作证，其证言本院不予采信。被告提供的证人朱仕云的证言，本院结合其他证据予以综合认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原、被告于2010年9月6日签订一份《租赁合同书》，约定：被告将其所有的位于帽合村二组36-2号，一楼和门面的厂房和后面瓦房租给原告使用。一、租期期限为六年，从2010年9月1日起至2016年8月31日止。租金每年30000元。二、租赁期内，被告不得以任何理由提高或终止合同（国家征地、不可抗拒的自然灾害造成的除外）。如果甲乙单方解除合同，应一次性赔偿对方人民币5000元违约金。双方还就履行合同中的其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行了合同。2012年3月1日，原告向被告交纳了从3月1日到8月30日六个月的租金15000元，原告出具了收款收据。2012年5月10日，柳州市柳南区帽合村上木照屯发生一起岩溶地面塌陷的地质灾害。原告承租被告的房屋在发生灾害的范围内。灾害发生后，导致原告无法正常使用租用的房屋。原告在2012年10月18日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告在该日签收。原告在《解除合同通知书》中提出解除双方签订的《租赁合同》，要求被告返还原告租金8750元。原告向本院起诉后，被告表示同意解除双方之间的《租赁合同》。以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约履行。但根据法律的规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，原告所租赁的房屋位于柳州市帽合村上木照屯，该地区在原告承租房屋期间发生了岩溶地面塌陷的地质灾害，导致原告无法正常使用租赁的房屋。属于法律规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”，故原告向被告提出解除合同，予以有据。被告在2012年10月18日签收了原告邮寄的《解除合同通知书》，并表示同意解除合同，本院确认双方的租赁合同在2012年10月18日解除。原告依照约定向被告交纳了2012年3月1日至2012年8月30日的租金，但在2012年5月10日发生了岩溶地面塌陷的地质灾害后，原告不能再使用房屋，被告应当将5月11日之后的租金9247元（15000元-30000元÷365天＊70天）返还原告。原告诉请返还8750元，本院予以支持。原、被告双方的租赁合同虽然在2012年10月18日才解除，但原告从5月11后没有再使用租赁房屋，导致租赁房屋不能使用的过错不在原告，故被告关于不予退还租金的辩解，本院不予采信。被告辩解原告没有结清使用房屋期间的水电费，被告对此没有提出反诉，可另案起诉，进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条之规定判决如下：
一、原告蒙瑞与被告覃日峰之间的租赁合同于2012年10月18日解除。二、被告覃日峰返还原告蒙瑞租金人民币8750元。案件受理费150元（原告已预交），因本案适用简易程序审理，依法减半收取，75元由被告覃日峰负担。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-1187010********，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员：李超
书记员：欧珣
引用法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条