朴英兰与曾秀梅租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：朴英兰被上诉人（一审被告）：曾秀梅

上诉人朴英兰因与被上诉人曾秀梅租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人朴英兰的委托代理人邓昌荣、谭沾河，被上诉人曾秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告将位于北海市深圳路46号聚宝苑l606号房屋委托管理聚宝苑小区的北海俊杰物业服务有限公司的法人代表谭沾河代为出租、管理。2012年5月14日，谭沾河代理原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于北海市深圳路46号聚宝苑l606号房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年6月6日至2013年6月5日，租金为每月1000元，按季交付，租房押金2500元。合同签订后，被告按约定交纳2500元押金和2012年6月6日至2012年9月6日的租金3000元给谭沾河。2012年8月19日，被告经北海俊杰物业服务有限公司同意将涉案房屋拟转租给张某某，同时被告将房屋腾空并将房屋锁匙交给张某某。后因物业公司未能更换房屋内已坏的设备，张某某没有承租涉案房屋。张某于2012年8月24日将房屋锁匙交还物业公司。另查明，被告承租期间，因涉案房屋配备的洗衣机损坏，原告曾支付维修费l50元。一审法院认为：谭沾河是管理聚宝苑小区的北海俊杰物业服务有限公司的法人代表，因此其接受原告委托出租、管理聚宝苑l606号房屋的行为视为北海俊杰物业服务有限公司的行为。2012年8月19日被告经该物业公司同意将涉案房屋转租并腾空房屋，虽然最终涉案房屋没有转租成功，但在物业公司于2012年8月24日接收张某某退还的房屋锁匙后，应视为物业公司已同意收回涉案房屋，原、被告之间的租赁关系已解除。因此，原告应退还被告房屋租赁押金2500元及2012年8月24日至2012年9月6日的房屋租金419元。被告在承租期间，负有妥善保管、使用租赁物的责任，对损坏的财物，应予赔偿。但由于原告不申请对损坏的洗衣机进行定损，因此，原告请求被告按洗衣机购买的价格1500元进行赔偿，应不予支持，但被告须赔偿原告维修洗衣机支出的费用l50元。对于原告要求被告给付物业管理费、水费的请求，该院认为，因原、被告已于2012年8月24日解除租赁合同，且原告未提交其已向有关单位交纳上述费用的证据该院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、二百二十二条的规定，遂判决：一、被告曾秀梅赔偿原告朴英兰洗衣机维修费l50元；二、原告朴英兰退还被告曾秀梅租房押金2500元及房租419元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告负担。

朴英兰不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决书认定事实不清，证据不足，作出的判决是错误的。1、采证不按客观事实。首先，一审法院在审理案件中，原告提供的九份书证，足以证实原告的起诉请求，但是一审法院不予采纳，而采纳已超过了举证期限的人证来作出判决是错误的。其次，至今没有任何书证证明双方已解除了房屋租赁合同，一审判决支持被上诉人的违约行为是错误的。2、被上诉人请求证人出庭作证已超过了举证期限。被上诉人在第一次开庭时，没有任何证据证实其所说的事实，她是在开庭后，与有关的证人张某安某某的证言证词，是不可信和无效的。3、一审法院认定所谓的张某某已将房屋钥匙交回物业公司，不是事实，根本没有这个事实的存在。一审法院在第一次开庭时，一审法官曾告知被上诉人三天内提出有力证据。但一个多月过去，被上诉人才找到所谓的证人，其证人所阐述某某证言与本案无关，他们之间的租赁房屋及转租是未经出租人同意的。4、一审法院判决退回房屋租金419元，没有事实依据。5、一审法院认定的对于上诉人的洗衣机不申请进行定损，不符合事实。在一审中，上诉人已申请对洗衣机的损坏程度进行鉴定，但在法官的主持下双方同意由法院酌情判决赔偿，后上诉人才放弃了定损的申请，而一审判决没有采纳上诉人的赔偿要求，偏袒了被上诉人的赔偿责任。6、被上诉人违约，应当承担违约的赔偿责任。7、一审法院判决上诉人退回房屋租赁合同的押金2500元，没法律依据。按《房屋租赁合同》第六条的第5点规定，被上诉人不按合同缴纳租金或逾期五天缴纳，作自动退房处理。逾期不缴房租，押金一律不退的规定，一审判决上诉人退回押金错误的。综上所述，被上诉人与上诉人在租赁房合同中，首先是被上诉人不按合同的约定逾期缴纳房屋租金，是被上诉人的违约造成的；其次，被上诉人对租赁等物品管理不善，已经造成洗衣机损坏，应由被上诉人承担补交房屋租金及支付违约金和赔偿财物损失的责任。请求二审法院判决：1、解除上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》，补交2012年9月6日至12月5日的三个月房屋租金；2、被上诉人赔偿因管理不善洗衣机损坏的损失1500元；3、补交水电费140.14元，物业管理费用148.82元。

被上诉人答辩称：其不同意上诉人的上诉请求，房屋租赁合同在诉讼前就已解除，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人在二审诉讼中申请证人范某出庭作证，该证人证明其从没有收到过张某交付的房屋钥匙。被上诉人对该证人的证言有异议，认为不符合事实。本院认为，该证人证言是针对一审出庭作证的证人张某某的证言而提出的反驳证据，但因该证人与上诉人存在利害关系，不能作为本案事实的定案依据。

本院查明：上诉人将位于北海市深圳路46号聚宝苑l606号房屋委托管理聚宝苑小区的北海俊杰物业服务有限公司的法人代表谭沾河代为出租、管理。2012年5月14日，谭沾河代理上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定上诉人将位于北海市深圳路46号聚宝苑l606号房屋出租给被上诉人使用，租赁期限从2012年6月6日至2013年6月5日，租金为每月1000元，按季交付，租房押金2500元，每期租金于上期租金届满前10天支付给上诉人，承租人拖欠租金累计达五日的，出租人可以终止合同、收回房屋，造成出租方损失的，由承租方负责赔偿；如被上诉人不按合同约定交纳房租或逾期5天，作自动退房处理，则押金一律不退。合同签订后，被上诉人按约定交纳2500元押金和2012年6月6日至2012年9月6日的租金3000元给谭沾河。2012年8月19日，被上诉人拟将涉案房屋转租给案外人张某某，但未能转租成功从而引发本案纠纷。2012年11月22日，上诉人以被上诉人迟延交纳租金和损坏一台洗衣机为由向一审法院提起本案诉讼，请求解除租房合同，判令被上诉人搬出讼争房屋并给付租金3000元（2012年9月5日至12月5日止）、水费140.14元（2012年7月1日至10月30日止）、物业管理费148.2元（2012年10月1日至10月30日止）以及赔偿上诉人洗衣机损失1500元。被上诉人抗辩主张其于2012年8月19日经北海俊杰物业服务有限公司同意转租后，将房屋腾空并将房屋钥匙还给了物业公司。对其该抗辩事实，被上诉人提供了张某梅、张某某的证人证言，证明张某梅受被上诉人的委托经物业公司同意将涉案房屋转租给张某某，并将房屋钥匙交给张某某，后因上诉人没有对房屋内的相关设施更换，转租不成功，张某某于2012年8月24日将房屋锁匙交还给了物业公司的谭沾河或范某。谭沾河和范某对张某梅、张某某证明的事实均予以否认。另查明，被上诉人承租期间，因涉案房屋配备的洗衣机损坏，上诉人曾支付维修费l50元。综合上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求解除房屋租赁合同是否有事实和法律依据；上诉人请求被上诉人支付租金、水电费、物业管理费以及赔偿洗衣机损失是否有事实和法律依据。

本院认为：谭沾河是管理聚宝苑小区的北海俊杰物业服务有限公司的法人代表，其于2012年5月14日受上诉人的委托与被上诉人签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被上诉人未能按照合同的约定向上诉人交纳第二季度的租金，从而引发纠纷。诉讼中，被上诉人主张其在2012年8月19日经物业公司同意已将涉案房屋转租给了张某某，其已将房屋腾空将钥匙交给了物业公司，双方已解除了合同。被上诉人对其该事实主张应负有举证的责任，但被上诉人未能提供证实其经上诉人的同意转租后将房屋钥匙交回给上诉人并与上诉人解除合同的书面证据，其所提供的证人证言中，对被上诉人的转租行为是经物业公司的谭沾河还是范某同意以及将房屋钥匙交给谭沾河还是范某的事实前后陈述矛盾，被上诉人于2012年8月19日将房屋腾空把钥匙交回给物业公司的事实主张与其将钥匙交给张某梅委托转租涉案房屋的陈述也存在矛盾之处。而上诉人对被上诉人的事实主张和证人证言均予以否认。综上，被上诉人提供的证据不足以证实上诉人同意其转租。即便上诉人同意其转租，被上诉人也没有证据证实其与上诉人之间的房屋租赁合同业已协商解除，并对合同解除后押金的返还及租金、水电费、物业管理费的结算等事宜达成了一致意见。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”，综上，被上诉人主张其经上诉人同意转租后已与上诉人解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人在拟转租房屋不能成功，又与上诉人未能就解除合同事宜达成一致意见时，应及时支付租金，被上诉人不按合同约定的期限交付租金即构成了违约，应当承担违约的责任。双方在合同中约定“被上诉人不按合同约定交纳房租或逾期5天，作自动退房处理，则押金一律不退”，该条款是双方约定解除合同的条款，即被上诉人不按合同交纳租金逾期5天的解除条件成就时，上诉人即可行使解除权解除合同，收回房屋不予退还押金给被上诉人。但该解除条件成就时，上诉人并不选择行使该约定解除权，而是选择向被上诉人催讨租金，表明其意愿为继续履行合同，因此，应视为上诉人放弃了该约定解除权。上诉人经向被上诉人催讨租金未果后，依据房屋租赁合同关于“承租人拖欠租金累计达五日的，上诉人可以终止合同，收回房屋”的约定，请求解除房屋租赁合同，是有事实和法律依据的，且被上诉人对解除合同也无异议，故对上诉人解除合同的请求应予以支持。上诉人在明知被上诉人拖欠租金且经催讨未果的情况下，应及时依照法定程序通知被上诉人解除合同，收回房屋另行出租，以避免损失的扩大。但上诉人直至2012年11月15日才起诉请求解除合同要求被上诉人腾退房屋。事实上，上诉人在起诉过程中，被上诉人已搬出讼争房屋，房屋已由上诉人掌控，故上诉人请求被上诉人腾退房屋的请求不能成立，应不予支持。综合被上诉人迟延交付租金的违约行为以及双方对被上诉人是否一直在该房屋居住的事实存有争议，本院酌情确定双方协商解除合同的合理期限为一个月。故被上诉人应支付上诉人2012年9月5日至10月5日的租金1000元及该月的物业管理费、电梯维护费、生活垃圾费共74.1元。因被上诉人没有证据证实其已交纳了2012年7月至9月的水费和公摊电费，故上诉人请求其支付该期间的上述费用共103.43元，本院予以支持。上诉人请求超出该期间的租金及其他费用，本院不予支持。在被上诉人使用租赁房屋过程中，出现了洗衣机损坏的事实，由于上诉人没有申请对洗衣机定损，上诉人请求被上诉人按洗衣机的2010年购买价格1500元赔偿，不符合客观实际，但其为维修该洗衣机支出的维修费150元，应由被上诉人支付。被上诉人向上诉人支付的房屋租赁押金2500元，应由上诉人退还给被上诉人。综上所述，上诉人请求解除房屋租赁合同依法有据，被上诉人主张其在履行合同过程中已经上诉人同意将房屋转租他人、其在诉讼前已与上诉人解除了租赁合同关系的抗辩理由，因缺乏足够的事实依据，本院不予采信。一审判决认定上诉人与被上诉人于2012年8月24日已解除租赁合同关系错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1816号民事判决第一、三项；二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1816号民事判决第二项为：上诉人朴英兰退还被上诉人曾秀梅租房押金2500元；三、被上诉人曾秀梅支付上诉人朴英兰房屋租金1000元和物业管理费、电梯维护费、生活垃圾费共74.1元及水费、公摊电费103.43元，共计人民币1177.53元。一、二审案件受理费75元，由上诉人朴英兰负担37.5元，被上诉人曾秀梅负担37.5元（一、二审案件受理费上诉人已预交，被上诉人应负担部分在履行上述付款义务时一并结清给上诉人）。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。

审判长：魏玉芳审判员：张骥代理审判员：叶萍

书记员：凌洋