周学永与张波波等租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：周学永，男，汉族，住临沂市罗庄区。被告：张波波，男，汉族，住临沂市罗庄区。被告：张卉秋，女，汉族，住临沂市罗庄区。被告张波波、张卉秋的共同委托代理人：郑传宝，男，1978年10月17日出生，汉族，临沂万佳法律服务所法律工作者，住临沂市罗庄区花苑小区。委托代理人：薛启刚，山东宇正律师事务所律师

原告周学永与被告张波波、张卉秋租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马元林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周学永的委托代理人薛启刚、被告张波波及被告张波波、张卉秋的共同委托代理人郑传宝均到庭庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周学永诉称：原、被告双方于2011年5月1日达成房屋租赁协议，原告将自己所有的位于临沂市罗庄区老206国道中段（原罗庄汽车三运公司）三层办公楼及附属其他房屋、院楼出租给二被告使用。协议约定租期为三年（自2011年5月1日至2014年5月1日止），每年租赁费6万元，每年的5月1日交上半年的租赁费，11月1日交下半年的租赁费。协议签订后，原告将房屋交付二被告使用至今。现在到了下半年收费期限，但是二被告没有缴纳租金。为了维护原告的合法权益，请求法院判令二被告赔偿原告房屋租赁损失30000元。

被告张波波、张卉秋辩称：原、被告之间的租赁合同关系属实，但原、被告已于2012年9月底协商解除该租赁合同关系，原告于2012年10月初将该房屋交付原告，现在一直由原告占有使用，被告不承担任何责任。原告未尽到房屋修缮维修义务，致使房屋现状已经不适合幼儿园教育工作，致使该房屋租赁合同无法继续履行。

经审理查明：被告张波波与张卉秋系夫妻关系。2011年5月1日，原告周学永与被告张卉秋签订一份《楼房租赁协议书》，协议约定“楼房租赁协议书出租方：周学永（以下简称甲方）承租方：张卉秋（以下简称乙方）甲方在罗庄区206国道中段西（原汽车三运办公楼）拥有三层楼房一座，东西侧板房三排，由乙方租赁使用。双方本着互利原则，达成如下协议：一、土地所有权永久性归甲方，乙方只是租赁使用。二、租赁费及付款方式：租赁费每年60000元，每年份二次付清，每年5月1日至5日交上半年租赁费，下半年租赁费11月1日至5日交齐，不得拖欠，否则每天按10%交滞纳金”。两被告于2011年5月1日共同租赁原告周学永所有的三层办公楼一座、东西侧板房三排及院落用于学龄前儿童教育，并签订一份《楼房租赁协议书》，约定被告租赁使用原告房屋，租赁时间为三年，自2011年5月1日起至2014年5月1日止，租赁费每年6000元，每年分二次付清，每年5月1日至5日交上半年租赁费，每年11月1日至5日交下半年租赁费。该协议签订后，原告依约将房屋交付被告租赁使用，被告依约交纳2011年及2012年上半年的租赁费后，于2012年10月份搬离该房屋，未依约于2012年11月1日至5日向原告交纳2012年下半年房屋租赁费。被告搬离后，该房由原告周学永实际占有、看管至今，双方因房屋租赁费损失协商未果，为此成诉。上述事实，主要根据当事人提供证据及庭审过程中当事人的陈述予以证实，相关证据、庭审笔录均已收录在卷。

本院认为：原、被告之间签订的《楼房租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应认定合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行义务。被告张波波、张卉秋在租赁合同期限届满前搬离租赁房屋，并拒绝支付剩余租期的房屋租赁费，应认定被告以其实际行为单方解除房屋租赁合同。被告辩称原、被告已经协商解除房屋租赁合同，但未提供证据予以支持其主张，对该抗辩理由，本院不予采信。被告作为从事学龄前儿童教育的工作者，有义务确定所租房屋是否适合学龄前儿童教育，被告与原告订立房屋租赁合同并实际使用，视为其认可该房屋适合学龄前儿童教育，被告辩称房屋现状已经不适合幼儿园教育工作，致使该房屋租赁合同无法继续履行，因未提供证据予以支持，本院不予采信。被告单方解除房屋租赁合同，构成违约，原告要求被告赔偿原告经济损失30000元，符合法律规定，但数额过高，结合剩余房屋租赁期限及实际对外出租的时间需求，由被告赔偿原告三个月的房屋租金损失共计15000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告张波波、张卉秋于本判决生效后五日内共同赔偿原告周学永房屋租赁费损失人民币15000元；二、驳回原告周学永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，财产保全费370元，共计645元，由原告周学永负担323元，由被告张波波、张卉秋负担322元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应缴纳上诉案件受理费550元，若在上诉期限届满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员：马元林

书记员：王成龙