原告：陈根奶。委托代理人：何伟通。委托代理人：袁欢欢。被告：余志星。
原告陈根奶诉被告余志星确认合同无效纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理，依法由审判员丁国芳适用简易程序，于2013年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈根奶及其委托代理人何伟通、袁欢欢，被告余志星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈根奶诉称：2009年农历正月，原被告签订了一份《房屋买卖契约》，原告将坐落于上溪镇东余村木结构楼房一间、平房一间（集体土地使用证号为第3145号）以2万元的价格出卖给被告，因被告要求将签订《房屋买卖契约》的落款时间写为2005年12月2日，被告买受房屋后并未办理房屋所有权变更和宅基地使用权变更登记手续，也未对房屋进行装修、翻建、改建。原告认为，被告系城市居民户口，在城区拥有住房，不符合取得宅基地使用条件，而原告出卖的是农村宅基地上的房屋，原告取得讼争房屋的土地使用权是由于原告一家均系农业户口，原被告之间的《房屋买卖契约》应属于无效协议。为此起诉，请求法院依法确认原被告签订的《房屋买卖契约》无效。
被告余志星辩称，我老家是在义乌市上溪镇东余村的，后入伍，退伍后在义乌环保局工作到退休。后经人介绍在上溪镇东余村向原告购买了涉讼房屋，买来的目的就是为了有个根，可以回去养老。涉讼房屋是在2009年12月份买来的，转让价是2.8万元。为什么写在2005年是因为村里要进行空心村改造，村里的面积比较便宜，当时向村里买要400元／平方，而向原告买是700元／平方，原告为了怕村里人说，300元／平方是另外写的。我对涉讼房屋也进行了翻修、门口也重新做过了，人工、水泥总共花了5000多元。房屋买卖契约是双方真实意思表示，我们并没有强迫原告出卖，签契约时还经过中间人见证。现在原告提出反悔，我们也觉得很不可思议。对合同无效没有异议。就算原告要将房子拿回去，也要按照现在的价值进行计算。原告就其诉讼主张举证、被告质证：一、房屋买卖契约一份，以证明原被告签订房屋买卖协议的事实。二、土地使用权登记查询证明一份，以证明讼争房屋土地使用者是陈根奶，性质是集体土地。被告的质证意见：对上述两组证据没有异议，房屋买卖契约上的签名跟指印是我本人所为。被告就其所辩当庭提供收款凭证一份，以证明涉讼房屋的实际成交价是2.8万元，写契约的时间是2009年12月2日。原告的质证意见：对真实性没有异议，转让款2.8万元是收到过的，但写契约的时间不是2009年12月2日。
本院认证意见：原、被告双方对对方提供证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明：座落于义乌市上溪镇东余村，地号为11-07-01-139的房屋（四至为：东靠墙外为界出入路，南靠墙外为界春光屋，西靠墙外为界出入大路，北靠雅福户柱中为界）的土地使用者为原告陈根奶。原、被告签名确认的《房屋买卖契约》中载明：“立绝卖契约陈根奶、配偶陈韵倩、儿子陈平，自愿托中将座落在香火屋边木结构楼房壹间、平房壹间，立绝卖于原本村村民余志星为业，三面言明，时值屋价贰万元正……”当天，原告将涉案房屋的集体土地建设用地使用证交给被告，被告将房屋出让金28000元交给原告，并由原告出具收条给被告。房屋买卖契约及收条的落款时间均为2005年12月2日，实际时间为2009年农历正月，房屋的实际成交价为28000元。后原告将房屋交付给被告管理使用至今。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖契约》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋的土地性质为集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设；国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准居民占用农民集体土地建住宅。被告并非是上溪镇东余村集体经济组织成员，故本案所涉《房屋买卖契约》违反法律及行政法规的强制性规定，应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定，判决如下：
确认原告陈根奶与被告余志星签订的《房屋买卖契约》无效。案件受理费40元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币80元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：1969990**********，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员：丁国芳
代书记员：周胜
引用法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条