金华现代物业管理有限公司龙游分公司与吕国华物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：金华现代物业管理有限公司龙游分公司，诉讼代表人：郑巧文。委托代理人（特别授权代理）：赵贵华，委托代理人（特别授权代理）：张建新，被告：吕国华，委托代理人（特别授权代理）：汪利平，

原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司为与被告吕国华物业服务合同纠纷一案，于2013年1月11日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员董正兴适用小额诉讼程序独任审理，后发现本案不符合小额诉讼程序的适用条件，依法转为简易程序审理，于2013年2月20日公开开庭进行了审理。原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司的委托代理人张建新、被告吕国华的委托代理人汪利平均到庭参加诉讼。因案情复杂，后依法转为普通程序审理，由审判员江雄军担任审判长，与代理审判员董正兴、人民陪审员钱柏清依法组成合议庭，于2013年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司的委托代理人赵贵华、张建新、被告吕国华的委托代理人汪利平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司起诉称，被告系原告所服务小区的业主，原告自2005年7月起一直为被告居住的锦绣龙城小区提供物业管理服务，被告前几年都向其缴纳物业管理费。但自2010年1月至2012年12月被告已连续三年未向其缴纳物业管理费共计1700元。在此期间，原告在小区的公示栏以书面通知方式向未缴纳物业费的业主催缴，但被告并未缴纳。2012年10月6日原告以邮寄方式向被告催缴，被告仍拒绝缴纳。原告已按约履行物业管理合同义务，被告理应向其缴纳物业管理费。被告拒不缴纳物业管理费的行为已损害原告合法权益，故诉至本院，要求被告缴纳物业管理费1700元并承担本案诉讼费用。

被告吕国华答辩称，原告在诉状中也承认之前几年被告都是按约缴纳物业费的，起初物业管理都挺规范到位的，但如今保安如同虚设，外人可以随意出入，门卫保安上班时间打瞌睡的情形较为常见，整个小区安全保卫处于失控、放任状态。若原告能保持起初的规范管理，广大业主都会自觉缴纳物业费，部分业主不愿缴费主要是因为原告提供的服务质量严重下滑、强行违法搭建、改变物业用房用途致使小区至今无活动室以及侵吞公共收益租金。小区内发生多次盗窃案件，甚至还发生过一起强奸未遂案件，小区的安全系数甚至比普通开放住宅更低。1号楼长期受噪音骚扰，业主们投诉无用，该问题未得到有效解决。小区一业主请环保局工作人员对露天舞台噪音检测，检测结果表明露天舞台噪音严重超标。在征得1号楼全体业主支持后，该业主对福泰隆连锁超市有限公司龙游店提起诉讼，露天舞台最终拆除。但福泰隆仍存在临时搭台现象，在多次拨打110无果后，该业主于2010年7月8日起草了对龙游县公安局行政不作为的行政起诉状并请原社区民警转交，之后再有搭台活动时，只要一报警，临时舞台未使用就被强令拆除。每年春节前后，小区都会发生公鸡扰民，这本是原告及时劝阻就可解决的事情，原告却无力制止，事实证明业主受到任何侵害都不能指望物业，只能靠自己维权。小区业主委员会从成立到寿终正寝，未开过一次业主大会、未办过一件正事，从未审查物业财务状况，从不监督物业管理水平，也未按《物业管理条例》规定向全体业主报告过物业管理的实施情况，也未替业主争取过任何利益，反而帮助原告违法搭建活动板房，活动板房最终违法搭建成功。锦绣龙城小区每年都有数目可观的公共部位收益租金，当业主询问原告租金去向时，原告从不正面回答。原告自知其物业管理质量严重下降，对部分多年拒缴物业费的业主打折扣。权利与义务应对等，原告不对自身管理质量下降进行反思，反而起诉业主，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第二次庭审中，被告同意交纳原告主张的物业费的合理部分。原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、前期物业管理协议、龙游·锦绣龙城物业服务委托合同各一份，欲证明原、被告间的物业服务合同关系。2、龙游县龙游法律服务所催款函及国内挂号信函收据各一份，欲证明原告因被告拒不缴纳物业费于2012年10月16日通过龙游县龙游法律服务所向被告发出信函要求其缴纳拖欠的物业费的事实。3、住宅物业服务费通知单一份，欲证明原告于2012年11月1日向原告发出通知要去其缴纳拖欠的1700元物业费的事实。4、龙游县物价局出具的通知、锦绣龙城住宅小区物业服务收费公示栏书面内容各一份，欲证明原告是按照物价局核定的标准向被告征收物业管理服务费的事实。针对原告所举证据，被告质证如下：对证据1真实性无异议，但根据物业管理条例规定，业主委员会成立后前期物业服务应终止，要求原告出示2007年12月31日到2009年12月27日期间的物业服务委托合同。对证据2、3、4均无异议。被告吕国华为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、光盘一份，欲证明如下事实：（1）小区存在无人修理灯、单元门、疏通排污主管等服务问题；（2）小区公共部位具有巨大收益，原告未对租赁收益尽到代管职责；（3）小区存在车辆乱停放、店铺装修弄断电缆导致业主只好自己去拉电缆、保安在上班时间睡觉等问题，原告未尽到管理职责；（4）小区存在环境问题，活动板房后窗垃圾、污水严重，小区内喷水池卫生极差、垃圾桶边上存在大量垃圾；（5）原告对小区内未在指定位置安装空调的行为未进行有效管理；（6）原告未对小区内严重的噪音问题进行有效管理；（7）录音材料七份，前五份录音证明证人在做书面证言之前的录音，后两份录音证明被告代理人因小区公鸡扰民问题向原告代理人赵贵华反映未果，后请御龙湾服务台值班员向赵贵华再次反映的事实。2、申请证人琚某、徐某、胡某、高某出庭作证，另出示琚某、徐某、张水兰、胡某、高某、程根兰书面证言各一份、程根兰收条二份、胡某收条及胡某和林小峰书写的噪音记录各一份，欲证明原告的物业管理水平低下的事实。3、县长信箱信访处理信件一份，欲证明原告未对锦绣龙城小区噪音、公鸡扰民问题尽到管理职责的事实。4、原告2009年、2010年、2011年财物报告各一份，欲证明原告提供的财务报告中称每年亏损十几万是虚假的事实。5、业主委员会出具的公告、报告、龙游县建设局出具的信访事项处理意见书各一份，欲证明锦绣龙城西广场活动板房属于违章搭建，原告未尽到管理职责的事实。6、原告张贴的通知、温馨提示各一份，欲证明原告没有能力进行物业管理的事实。7、锦绣龙城小区整体规划设计区域图一份，欲证明锦绣龙城公共部分收益属于小区的收入，应归全体业主共同享有的事实。8、物业收费表三份及被告代理人自制的三合一缩小版收费表一份，欲证明原告无能的管理能力导致其收费困难、存在收费打折的随意性陷入恶性循环今后收费将会更难的事实。9、（2011）浙衢民终字第469号民事判决书、锦绣龙城住宅区装修管理服务协议各一份，其中判决书第五页最后两行“原审第三人（即本案原告）也认为空调位不是独占使用的，空调位使用应由邻里之间互谅互让解决”、装修服务协议第三页第四行“不得在非指定位置安装空调外机”，欲证明原告在两位小区业主之前的民事纠纷庭审中出尔反尔，违背其与小区业主的约定、未能尽到管理职责更不具备一个物业企业应具备的最基本的素质条件的事实。10、视频两份，欲证明小区内存在盗窃情况，小区保安坐视不管和小区内噪音扰民情况；照片四份，欲证明小区存在乱停车问题；录音材料一份，欲证明锦绣龙城选择首届小区业主委员会没有开过业主大会的事实。11、公告二份、入室调查一份，欲证明业主委员会中有位委员是锦绣龙城开发商副总，另一位胡水松系内定的业委会主任，锦绣龙城选举首届业主委员会非法的事实。12、民事起诉状、立案释明通知书、被告代理人自述材料各一份，欲证明龙游县人民法院滥用释明权的事实。13、向县长信箱反映情况材料一份，欲证明小区首届业主委员会选举程序违法的事实。针对被告所举证据，原告质证如下：对证据1，按照被告证明对象的顺序分别质证如下：（1）无法确认照片中灯座的位置是否为小区内1号楼2单元的通道内，对两个视频的真实性有异议，不清楚排污主管是否真的堵塞；（2）对六张照片真实性无异议，但不同意被告所谓巨大利益的说法，收益问题应询问业主委员会；（3）对车辆管理有关的照片及视频的真实性无异议，虽然实际管理中存在一定难度但原告一直都在履行管理职责；关于拉电缆的照片真实性无异议，但只能看出拉了一条线并不能证明其他东西；有关个别保安曾在上班时间睡觉的视频真实性无异议，但仅为个别现象，原告也处理过这个事情；（4）关于涉及到活动板房后面、喷水池及垃圾桶的三张照片和三个视频真实性无异议，但活动板房后窗垃圾、污水问题只能证明活动板房经营者乱扔垃圾、乱倒污水，原告是每天清两次垃圾桶的，视频中的场景恰好是原告清理过后有人倒的垃圾；（5）关于空调位置的照片真实性无异议，原告已多方协调尽到了管理职责，而且空调位置纠纷已通过司法途径处理了；（6）关于小区噪音问题的证据真实性无异议，原告已通过多方协调也报过警，也向上级部门多次反映一起协调处理过；（7）这些录音材料中的人确实是锦绣龙城小区的业主，但有关管道堵塞的录音是他们的单方陈述，真实情况是如果支管堵塞是由业主自己负责的，如果主管堵塞是由原告负责的；关于业主陈述的财产被盗情况确实发生过，但录音中的业主称被盗四次原告认为不真实；对被告代理人向赵贵华反映情况的录音及到御龙湾服务台值班室要求值班员向赵贵华经理再次反映情况的录音无异议。对证据2真实性有异议，被告的说法夸大其词，原告并非管理水平低下。室内灯泡不属于原告管理范围，原告负责的是维修单元楼道的灯泡。辅房漏水是由开发商负责处理的。室内下水管的支管堵塞由业主自己疏通，总管堵塞由原告负责。高某家的电线问题，原告去现场制止过且向房管处反映过。原告提供的服务较之最初稍微下降，因为最初有开发商补贴，但现在就连保洁员都加工资了，收费标准却仍旧是2005年的标准。对证据3真实性无异议，但并非像被告说的未尽到管理职责。对证据4真实性无异议，但对证明对象有异议，原告财务报告的内容都是真实的。对证据5真实性无异议，锦绣龙城西广场活动板房原先是有批文的，2012年9月份已到期，目前正通过业主委员会与有关部门协调，原告已尽到管理职责。对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，原告提供的物业服务是循序渐进改进的，且得到了大多数业主的认可。对证据7无异议。对证据8中前面三份物业收费表无异议，对被告代理人自制的收费表有异议，不认可该自制的收费表上记载的所谓的免收物业费的情况。对证据9真实性无异议，相关两位业主间的纠纷已通过司法途径解决，原告对此不发表意见，对证明对象有异议，不认可被告的说法。证据10，对视频一真实性无异议，视频反映的是当时自来水公司员工在换水管，换之前已向业主委员会汇报过了；对视频二真实性无异议，原告已跟福泰隆商场沟通过，力求尽量减少搞活动；对照片四份有异议，不知道拍摄的具体时间，小区车库有对外出售和出租的；对录音材料不清楚的，业主委员会与原告无关，业主代表大会每年召开一次，业主大会确实没开过只是以书面形式开过。证据11，对2007年的公告真实性有异议，因当时原告代理人并未在原告公司就职，对2013年公告的真实性无异议。对业委会的选举原告并不清楚，入室调查是业主发表自己意见的权利，原告亦不清楚。证据12，原告称不清楚业委会的成立，根据物业服务合同第五条小区公共收益用于公共服务，原告的服务合同是与业委会签订的。证据13，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。在本院规定的期限内，原告向本院提交了被告在庭审中要求其出示的物业服务委托合同两份。被告在庭前向本院申请调取如下证据材料：（1）2006年至今小区公共收益租金总额、投建活动样板房的成本及智能卡停车系统总费用证据；（2）开发商下拨福泰隆商铺业主及步行街周围商铺交纳物业费证据；（3）向龙游县公安机关调取发生在锦绣龙城小区被盗案件中报案时间、次数证据。经合议庭合议，本院认为前两项申请的证据与本案无关，故不予调取。对第三项申请，本院已于庭前向龙游县公安局东华派出所调取并当庭出示。被告在庭审中称申请调取上述证据是为了证明业主拒交物业费的原因。被告对报案记录真实性无异议，但认为遗漏了部分记录。原告质证认为，根物业服务合同约定，原告的任务是协助警方维持小区秩序。原告称经其核实，在报案记录中的被盗业主并未因为被盗而拒交物业费（原告当庭提交被盗业主交费情况，因已超过举证期限，合议庭认定不作为本案证据使用），说明这些业主是认可原告的工作的。

对原告提供的证据，本院认证认为：证据1，被告对真实性无异议，同时对2006年7月30日到2010年1月1日期间原告为锦绣龙城小区提供物业服务的事实也无异议，结合原告提交的物业服务委托合同，可以认定原告自2005年7月份起至起诉时一直为被告所在小区提供物业管理服务的事实，故对该证据予以认定。对原告提供的证据2、3、4，被告均无异议，本院经审查，对该三组证据予以认定。对被告所举证据，本院认证认为：关于证据1，（1）原告认为无法确认照片中的灯座所在位置是小区内的通道中，本院认为单从照片本身确实无法看出灯座所在具体位置，故对该照片不予认可。两段视频中有一段可以看到“1幢二单元”字样比较清晰，至于哪个小区的字样看不清楚，从视频中可以看出白色管道口用胶带封住，但无法看出是否堵塞，原告对视频真实性有异议，同时称不清楚排污总管是否堵塞，结合庭审中的情况，本院对该两段视频拍摄于锦绣龙城小区的事实予以认定，但该两段视频无法证实排污白色管道是排污主管以及排污总管堵塞的事实。（2）原告对两张照片的真实性无异议，但不同意被告所说的“巨大收益”，本院对该两张照片的真实性予以认定。（3）原告对车辆管理的五张照片、一段视频真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。原告对拉电缆的照片真实性无异议，但认为只能看出拉电线并不能证明其他内容，本院对该照片的真实性予以认定。原告对个别保安在上班时间睡觉的三段视频真实性无异议，但认为这是个别现象，故本院对该三段视频真实性予以认定。（4）原告对活动板房后面、喷水池及垃圾桶的三张照片、三段视频的真实性无异议，但认为活动板房后窗垃圾、污水问题只能证明经营者乱扔垃圾、乱倒污水，原告每天两次定期清理垃圾桶的，视频中的场景发生在原告清理过后有人倒的垃圾，本院对上述证据真实性予以认定。（5）原告对有关空调位的六张照片真实性无异议，但认为原告之前多方协调已尽到管理职责，且空调位纠纷已通过司法途径处理了，本院对上述证据真实性予以认定。（6）原告对有关噪音问题的视频和照片真实性无异议，但认为原告已通过多方协调，也报过警，也向上级部门多次反映协调处理过，本院对上述证据真实性予以认定。（7）原告确认录音材料中的人系锦绣龙城小区业主，但认为有关管道堵塞的说法系业主单方陈述，实际情况是如果支管堵塞由业主自己负责疏通，只有总管堵塞才由原告负责疏通，关于业主陈述的财产被盗情况确实发生过，但录音中称被盗四次不真实，本院对相关录音材料中涉及到的业主系锦绣龙城小区的业主这一事实予以认定。原告对被告代理人向赵贵华反映情况的录音及到御龙湾服务台值班室要求值班员再次向赵贵华反映情况的录音无异议，故本院对与之相关的两段录音材料予以认定。对证据2，原告对真实性有异议，认为其并非管理水平低下，本院分项认证如下：（1）琚某证人证言及书面证言主要是反映其之前与小区另一业主空调位纠纷情况，该纠纷已通过司法途径处理，该证据系其单方陈述且与生效判决内容不符，故对该证人证言不予认定。（2）徐某证人证言及书面证言主要反映公鸡扰民问题，原告在庭审中也承认存在公鸡扰民的事情，故本院对该证据予以认定。（3）程根兰书面证言、收条（复印件）主要反映排污总管堵塞问题，证人未出庭作证，该书面证言系其单方陈述且收条系复印件真实性无法确认，故对该证据不予认定。（4）张水兰书面证言主要反映家中被盗情况，原告之前也承认小区确实发生被盗的情况但认为被盗四次的情况不真实，因证人未出庭接受双方质询，无法确认被盗次数，本院对小区内发生过被盗的情况予以认定。（5）胡淑虹证人证言、书面证言、收条（复印件）、噪音记录主要反映小区存在噪音、公鸡扰民及原告未尽职责解决排污主管堵塞问题，原告庭审中承认噪音、公鸡扰民的情况，但并不认可其未尽职责解决排污总管堵塞问题，结合庭审情况，本院对小区内存在噪音、公鸡扰民的事实予以认定。（6）高某证人证言及书面证言主要反映由于地面一层店铺装修暴力施工导致其位于店铺上层的家中电缆断线只得自己花钱拉电缆的情况，原告不认可证人的单方陈述，结合原告自己的陈述，本院对高某家里曾经断电并进行了拉线的事实予以认定。对证据3，原告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。对证据4，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告的财务报告内容都是真实的，本院对该证据真实性予以认定。对证据5，原告对真实性无异议，表示活动板房原先批文确定的期间已到期，目前正通过业委会与有关部门协调，其已尽到管理职责，本院对该证据真实性予以认定。对证据6，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为其提供的服务是逐步改进的且得到了大多数业主的认可，本院对该证据真实性予以认定。原告对证据7无异议，本院对该证据予以认定。对证据8，原告对前三份物业收费表无异议，但对被告代理人自制的收费表有异议，不认可该自制收费表上记载的所谓的免收物业费的情况，本院将被告代理人自制的收费表与原告出具的收费表相比对，发现两者在数据上是吻合的，但数据本身并不能达到被告的证明目的，且原告是否主张收费以及如何主张系其对权利的自由处分，本院对该组证据真实性予以认定。证据9，原告对真实性无异议，相关业主间的纠纷已通过司法途径解决，原告对此不发表意见，对证明对象有异议，不认可被告的说法，故本院对该证据真实性予以认定。对证据10，原告对视频一真实性无异议同时提出视频反映的是当时自来水公司员工在换水管而并非盗窃，换之前已向业主委员会汇报过了，本院对该证据真实性予以认定；原告对视频二真实性无异议，同时表明其已跟福泰隆商场沟通过，力求尽量减少搞活动，本院对该证据真实性予以认定；原告对照片四份有异议，提出不知道拍摄的具体时间，小区车库有对外出售和出租的，结合庭审情况，该四份照片本身并不能达到这一证明目的，故本院对该证据不予认定；原告称对录音材料不清楚的，且业主委员会与其无关，本院认为该证据与本案无关，故不予认定。证据11，原告对2007年公告真实性有异议，被告提供的证据并未加盖公章仅为打印件，真实性无法确认，故本院对该证据不予认定；原告对2013年公告真实性无异议，但认为业委会的选举其并不清楚，本院对该证据真实性予以认定；对1号楼全体业主的四项入室调查，原告称不清楚，认为这是业主自己的权利，本院对该证据的真实性予以认定。证据12，原告称对业委会成立不清楚，根据物业服务合同第五条公共收益用于公共服务，原告的服务合同是与业委会签订的，本院认为被告代理人所举证据与本案无关，且达不到证明目的，故对该组证据不予认定。证据13，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，本院对该证据真实性予以认定。对原告在本院指定期限内提交的物业服务委托合同两份，被告不予认可。本院经审核，该两份证据内容真实，形式合法，与本案具有关联，故对该证据予以认定。对本院经被告申请调取的证据，原、被告双方对真实性均无异议，且该证据系本院前往龙游县公安局东华派出所调取，故本院对该证据真实性予以认定。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：被告吕国华系浙江省龙游县龙洲街道锦绣龙城小区业主，原告自2005年7月份开始至今一直为被告所在小区提供物业服务，2010年1月之前被告均按约缴纳物业费，但2010年1月起至2012年12月被告连续三年共拖欠1700元物业费未缴纳。在此期间，原告通过法律服务所发函、在小区公示栏内贴通知等形式向被告催缴物业费，但被告拒不缴纳物业费。

本院认为，虽然根据本案现有证据不能证明龙游县龙洲街道锦绣龙城小区业主委员会在与原告签订物业服务合同过程中召开过业主大会对该事项作出决定，但该业主委员会为维护小区正常生活秩序和全体业主共同利益，善意履行职责，对外以业主委员会名义与原告签订物业服务合同，并不损害全体业主的共同利益，且相关的物业服务委托合同均已实际履行，小区内大部分业主也缴纳了物业费，相关的物业服务委托合同并未违反法律规定，双方形成物业服务合同关系，原告按照约定提供服务，作为业主依法应按照约定缴纳相关费用，故原告要求被告缴纳物业服务费，理由正当，应予支持。被告提出小区业主家排污主管堵塞原告不按约疏通、楼道灯坏原告不修理、原告未及时清运垃圾等问题，但未能提供充分的证据加以证明。对于被告提到的小区治安差、盗窃案件多发情况，根据物业服务委托合同约定，原告的职责是协助公安部门维护小区秩序，其本身并非执法机关，并无执法权，故原告并未违反物业服务委托合同的约定。同理，对于被告提到的活动板房问题，原告并无执法权，其进行劝阻、向有关行政管理部门报告等工作已尽到管理职责，并无违约。对被告反映的小区内存在噪音、公鸡扰民未得到解决的问题，虽然该情况确实存在，但并非物业服务委托合同约定原告应承担的义务，且原告也进行了劝阻并及时向有关行政管理部门报告，已尽到管理职责，并未违反物业服务委托合同的约定。对被告提出公开小区公共部位收益问题，应向小区业主委员会提出，而非向原告主张。对于被告提出的业主委员会选举非法问题，与是否要缴纳物业费并无关联，不属本案审理范围。综上，被告拒不缴纳物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

被告吕国华于本判决生效之日起三日内支付原告金华现代物业管理有限公司龙游分公司物业费1700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕国华负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

审判长：江雄军代理审判员：董正兴人民陪审员：钱柏清

书记员：余小芳