马鞍山市华平物业管理有限公司与邵世梅物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：马鞍山市华平物业管理有限公司。法定代理人：吕品，该公司董事长。委托代理人：朱家平，该公司职工。被告：邵世梅，女。

原告马鞍山市华平物业管理有限公司（简称华平物业公司）与被告邵世梅物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序，于2013年6月5日公开开庭进行了审理。原告华平物业公司的委托代理人朱家平、被告邵世梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华平物业公司诉称：原告系马鞍山市金瑞新城小区的物业公司，被告系金瑞新城小区2村的业主，其房屋建筑面积为74.15平方米。2007年5月14日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理费第一年全交，以后每半年收取一次，如不按期缴纳费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日5‰加交违约金。被告从2007年5月14日起入住并交纳了第一年的物业费。自2009年5月14日起，被告未再交纳物业费，原告多次催要未果。故原告具状法院诉请判令：一、被告立即支付拖欠的物业费621.5元（自2009年5月14日起至2012年10月31日止）；二、被告支付违约金1028元。

邵世梅在庭审中辩称：被告居住的金瑞新城小区2村一直渗水，原告虽进行过维修，但问题一直没有解决，故被告不同意交纳物业费。只要原告将被告家渗水问题解决，被告立即交纳物业费。

经审理查明：邵世梅系金瑞新城小区2村的业主，其房屋建筑面积为74.15平方米。2007年5月14日，华平物业公司与邵世梅签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由华平物业公司（甲方）对邵世梅（乙方）居住的金瑞新城小区提供**物业管理服务，即对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、区内道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理综合服务费为：住宅每年（0.17元／㎡·月）×房屋建筑面积×12；物业管理服务费交费时间：入住时起按年度交纳物业管理服务费（第一年全交），以后每半年收取一次（入住时间以安置办提供的入住通知单上规定的入住时间为准）。该协议第七条还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，业主委员会应监督乙方交纳，乙方应赔偿甲方追索有关费用所造成的损失（含律师费、诉讼费等）。甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰加交违约金。协议签订后，邵世梅交纳了一年的物业费（自2007年5月14日至2008年5月14日），华平物业公司进驻金瑞新城小区提供物业服务至今。期间邵世梅曾反映其房屋渗水，华平物业公司联系相关人员进行了维修，但渗水问题一直没有解决。邵世梅遂自2008年5月14日起未再交纳物业服务费，以致成讼。上述事实，有华平物业公司的陈述、前期物业服务合同、照片等证据材料在卷佐证，足以认定。

本院认为：华平物业公司与邵世梅签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。华平物业公司对邵世梅居住的小区提供物业服务至今，邵世梅亦实际接受了该公司提供的服务，但邵世梅自2009年5月14日起至2012年12月31日一直未交纳物业服务费，违反了合同中关于业主应按时交纳物业服务费的约定，故华平物业公司要求邵世梅支付该期间的物业服务费符合合同约定，应予以支持。邵世梅未按约定缴纳物业服务费已构成违约，应按约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为在中国人民银行同期贷款利率基础上上浮30%，即按年利率7.8%计算违约金。故对华平物业公司诉请的违约金，本院部分予以支持。邵世梅在抗辩中提出的其房屋渗水属房屋质量问题，其应向房屋的销售方主张权利，其以此为由拒交物业费，缺乏法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告邵世梅于本判决生效之日起五日内给付原告马鞍山市华平物业管理有限公司2008年5月14日至2012年12月31日期间的物业服务费699.60元，并支付违约金（以邵世梅应缴物业服务费699.60元，按年利率7.8%的标准，自2012年12月31日计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告马鞍山市华平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已减半收取25元，由被告邵世梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审判员：郭庆

书记员：刘辉