马鞍山悦豪物业管理有限责任公司与李昌斌物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：马鞍山悦豪物业管理有限责任公司。法定代表人：张安清，该公司董事长。被告：李昌斌，男。委托代理人：赵仕妹（系李昌斌之妻），无业。委托代理人：杨大华，安徽华冶律师事务所律师。委托代理人：葛善俊，安徽华冶律师事务所律师

原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司（以下简称悦豪物业公司）与被告李昌斌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法由代理审判员张晔适用简易程序，于2013年5月8日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司的委托代理人杨大华，被告李昌斌的委托代理人赵仕妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

悦豪物业公司诉称：原告受马鞍山市中合房地产开发公司聘请，自2009年9月1日起即从事马鞍山市花山区东晖花园物业服务，物业管理费为0.95元／月／平方米，每月最后一日为物业费支付之日，如逾期支付则按照日千分之三支付违约金。后东晖花园业主一直以房屋存有质量问题为由拒不缴纳物业服务费，原告于2011年7月15日终止物业服务，被告自2010年10月1日至2011年6月30日未缴纳物业管理费。现原告具状法院诉请依法判令：一、被告支付2010年10月1日至2011年6月30日拖欠的物业费1181元及至2012年12月30日的违约金2657元，合计3838元；并从2012年12月16日起按3.54元每日计算违约金至被告实际给付之日止；二、诉讼费用由被告承担。

李昌斌辩称：一、前期物业服务合同应属无效，中合房地产开发公司没有权利签订该份合同，中合房地产开发公司没有兑现其对购房者的承诺；二、物业公司没有尽到服务义务，经常停水停电，没有可视电话，电梯停用近一个月，楼梯灯泡坏了也没人修理，小区绿化环境不好；三、被告没有物业公司的资质，相关手续是后期补办的，业主都不知道有被告这个物业公司提供物业服务；四、物业收费过高，被告只同意缴纳卫生费，其他费用不同意支付，因为物业公司没有提供相应服务；五、2011年6月、7月，因物业管理不善致使电梯停运2个月，被告在外租房，该损失应由物业公司承担。

经审理查明：李昌斌是东晖花园XX栋XXX室的业主，该房屋建筑面积138.14平方米。2009年9月1日悦豪物业公司与马鞍山市中合房地产开发公司签订一份《前期物业服务合同》。该合同约定：由悦豪物业公司对东晖花园一期提供前期物业管理服务，即对物业共用部位、共用设施设备、绿化、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费按0.95元／月／平方米的标准收取，业主按其拥有的物业建筑面积按年或季交纳物业服务费。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰的标准向悦豪物业公司支付违约金。双方合同订立后，由悦豪物业公司对马鞍山市花山区东晖花园小区提供物业服务，服务期限自2009年9月1日起至2011年3月1日。悦豪物业公司一直服务到2011年7月15日，因经营亏损及东晖花园业主委员会成立后未明确是否续聘该公司从事物业服务等原因退出东晖花园。李昌斌自2010年10月1日起至2011年6月30日未交纳物业服务费，经悦豪物业公司催收未果，以致成讼。另查明：悦豪物业公司在东晖花园提供物业服务过程中，对相关场地维修、养护、管理以及在维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等方面存在一定的瑕疵。上述事实，有悦豪物业公司、李昌斌的当庭陈述、营业执照、组织机构代码、钥匙领取单、前期物业服务合同、花山区建委房管办出具的证明等证据材料在卷佐证，足以认定。

本院认为：悦豪物业公司与马鞍山市中合房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对悦豪物业公司与李昌斌具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。悦豪物业公司对东晖花园小区提供物业服务至2011年7月15日，李昌斌作为东晖花园XX栋XXX室的业主，应按合同约定交纳物业服务费，但李昌斌自2010年10月1日至2011年6月30日期间没有交纳物业服务费，违反了合同中关于业主应按时交纳物业服务费的约定，故悦豪物业公司要求李昌斌支付该期间的物业服务费符合合同约定，应当予以支持。鉴于悦豪物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，因此，应适当降低其物业服务费标准，其收费标准以0.6元／平方米／月为宜。李昌斌未按约定缴纳物业服务费已构成违约，根据合同约定应支付违约金。但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为一年期贷款利率上浮30%，即7.8%／年。关于李昌斌主张的因电梯停运致其在外租房的损失，因无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

一、被告李昌斌于本判决生效之日起十日内给付原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司物业服务费746元（自2010年10月1日至2011年6月30日止）及违约金111.5元（自2011年7月1日按7.8%／年计算至判决确定之日止），合计857.5元；二、驳回原告马鞍山悦豪物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李昌斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

代理审判员：张晔

书记员：潘家旻