隋承竹与徐连水房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）隋承竹，男，1981年1月12日出生，汉族。委托代理人刘光民，男，1969年10月15日出生，汉族，系即墨刘家庄法律服务所法律工作者。委托代理人王思龙，男，1970年11月11日出生，汉族。被告（反诉原告）徐连水，男，1954年5月27日出生，汉族。委托代理人冯钊，山东清泰律师事务所律师。委托代理人王玉，山东清泰律师事务所律师

原告（反诉被告，以下简称原告）隋承竹与被告徐连水（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告隋承竹之委托代理人刘光民、王思龙、被告徐连水之委托代理人冯钊、王玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告隋承竹诉称：原、被告之间于2011年3月签订房屋租赁合同，依据合同约定，被告租赁原告位于青岛市崂山区王山口小别墅，租赁期间为五年，自2011年3月1日至2016年3月1日。租金第一年为6000元，从2012年3月1日至2016年3月1日租金每年为一万元。该房屋原告本来并没有租赁的打算，想尽快找到买主将该房屋销售，后被告再三要求租赁该房屋，并承诺如果找到买主，被告则无条件搬出。因此，原、被告在合同中特别约定：在租房期间，甲方要卖房子，乙方无条件腾出房屋，同样的价格，乙方优先。合同签订后，被告按照约定住进了租赁房屋。期间，该租赁房屋原告出售并收取案外人的定金，因为要出售房屋，原告找到被告要求按照租赁房屋合同约定腾出房屋，但被告以种种理由借口推拒。现请求依法判令：1、依法解除原、被告于2011年3月签订的租房合同；2、被告在租房合同解除后立即腾出租赁的房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告徐连水答辩称：1、原告要求解除双方签订的租房合同没有事实和法律依据。2010年9月，双方经协商一致达成了房屋承租口头协议，经原告同意，被告对承租房屋及院落进行了维修、整理、装修，对所租房屋进行合法、合理的使用，并如约交付了租金。2011年3月，双方补签了书面合同，合同明确约定“租期十年；甲方（原告）不得借任何各种理由提前收回房屋”。现承租期限尚未届满，被告在履行合同过程中没有违约行为，因此被告有权按照约定使用承租房屋，原告要求解除租房合同没有事实依据和法律依据。2、原告在诉状中引用的合同条款对被告不具有约束力，其引用的“特别约定：在租房期间甲方要卖房子，乙方无条件腾出房屋，同样的价格，乙方优先”条款，该条款系原告在被告签署合同后私自手写添加的内容，与合同中其他打印的条款内容存在明显矛盾，该条款没有经过被告的确认，对被告不具有约束力。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）徐连水反诉称，2010年9月，经双方协商一致，被告承租位于崂山区王哥庄街道王山口社区闲置别墅及院落一处，作为文化交流创作基地，用于绘画创作和养殖珍禽，租赁期限为十年。由于当时别墅及院落已闲置多年，不具备使用和养殖条件，双方约定由被告投入资金对别墅及院落进行全面维修、整理、装修，修建围墙道路及建设孔雀园等活动。为保障被告投资利益不受损失，原告承诺在十年租赁期限内不会因任何理由收回房屋，保证被告的正常使用。租赁物交付后，被告投入资金对房屋院落进行全面维修、整理、装修，并修建了道路、围墙，建设孔雀园，先后投入资金达四十余万元人民币。此外，经原告同意，被告在别墅内装裱价值二十余万元的画作，用于艺术交流和创作。2011年3月，承租双方同意补签书面《租房合同》，对前述房屋租赁关系以书面形式予以确认，双方事先商定：甲方（原告）同意将房屋院落出租给乙方（被告），期限为十年，自2011年3月1日起至2022年3月1日止，第一年租金6000元，余后租金每年一万元；甲方必须出具出租房屋有效法律依据的房产证明保证乙方正常承租；签订协议后，甲方不得借任何各种理由提前收回房屋，保证十年内乙方租用；甲方没经乙方同意在租住期间提出退出，乙方投资的损失由甲方承担；院内扩建孔雀园和饲养世界名鸡、名鸭，保证乙方投资后正常使用，协调好社区邻里关系和城管合法依据；乙方在十年租房期间，因适用崂山王山口居住，甲方和乙方可以再协商，由乙方收买该房屋。被告根据双方事先商定的内容打印了合同文本，签署自己姓名及身份证号后，交由原告签署。但原告及其代理人高梅芹未经被告同意，擅自涂改变更了合同内容。被告收到由原告授权高梅芹签署的合同后，发现涂改、添加的条款与原先商定的事项不一致，当即表示不接受变更的内容，并将添加条款涂抹掉，同时要求原告按照原先谈妥的内容重新签署租房合同，原告对此要求表示同意。2011年3月31日，原告在未经被告同意的情况下，以承租房屋及院落将售与他人为由，要求被告立即搬离，被告对此予以拒绝。随后，原告多次指使案外人采用破坏院墙、大门、毒杀饲养的动物、将被告反锁在出租屋内等非法手段，逼迫被告搬离。上述事实经崂山区王哥庄边防派出所多次出警处理并已记录在案。鉴于以上事实，被告认为，原告的行为违反合同约定，严重侵害了被告的合法权益，给被告造成重大经济损失，同时也使被告无法继续利用租赁物进行艺术创作和珍禽养殖活动，合同目的已经无法实现。现请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、原告赔偿被告装修损失及投资损失共计人民币380000元（其中直接装修损失378000元、毒杀珍禽损失2000元）；3、原告赔偿被告绘画作品损毁损失人民币200000元；4、本案的诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）隋承竹答辩称：被告的反诉没有事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求中的第2项至第4项。原告就本诉提交证据及被告质证情况如下：证据1、房屋产权证明书及房屋产权印契证各一份，欲证明涉案房屋属于原告所有。被告质证称：对印契证真实性没有异议，涉案房屋位于崂山区王哥庄街道王山口社区。证据2、房屋租赁合同一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系，该合同第九条约定如果原告出卖房屋，被告应该无条件腾出该房屋。被告质证称：对证据的真实性不予确认，原、被告之间的租赁关系在2010年9月份就已存在，被告在2010年9月份已经实际使用该房屋，2011年的2、3月间原、被告双方意识到应该补签一份书面合同，由被告按照双方事先达成的租房事项起草了一份租房合同，被告起草的该合同内容就是原告所提交该合同的打印部分，被告起草完合同后在合同中签名，并通过中间人江坚志将合同交给了原告，原告擅自将合同的主要条款进行了改动，且自己添加了所谓的第九条，被告认为合同中所有的改动添加部分包括手印都是原告方所为，被告从没有认可过改动及添加部分。原告对此解释称：合同第九条是原告方添加的，因为合同是被告起草的，被告打印完后通过中间人让原告方看一下，当时被告没有在合同中签字，原告方对合同中一些不合理的内容作了部分添加，签名后通过中间人将合同交给被告，被告签名后通过中间人交给原告方一份合同；合同中改动的部分是原告方改动并添加的，但捺印是被告的。证据3、买卖契约一份，欲证明原告已经将涉案房屋出卖。被告质证称：对该证据真实性有异议，该契约是原告与案外人签订的，被告不了解，但2011年6月被告所租赁的房屋被原告实际控制，门锁也更换了，内部的一些装修和物品也被破坏和改动，据被告了解，原告之所以这样做，也是因为想将房屋卖出。被告就本诉提交证据及原告质证情况如下：证据1、房屋租赁合同一份，欲证明被告起草打印好合同后签名交给原告，当合同再传回到被告手里后被告对添加和改动部分不能接受，特别是第九条，该条直接影响被告能否正常持续的使用该房屋，被告在接到该合同后不能忍受，并当场将该条划掉，表示自己的态度，该合同中的改动手印也不是被告的。原告质证称：对被告提交的该合同中被划掉的部分原告不认可，主要是第九条，被告的解释也不符合常理，如被告不同意改动条款的内容则其完全可以不租。证据2、收条一份，欲证明被告方早在签订合同之前就已经与原告方存在房屋租赁关系，且实际履行了承租人的义务。原告质证称：对该证据真实性无法确认，但该款我们是在签订合同时收到了。证据3、电费发票一份，欲证明被告在2011年2月14日前就已经使用该房屋了，因为电费通常是每两个月交一次，该电费发票中载明的电费是涉案房屋2010年12月和2011年1月的电费，从而证明涉案房屋租赁合同是补签的。原告质证称：该票据不能证明涉案房屋的电费由被告交纳。被告就反诉提交证据及原告质证情况如下：证据1、租房合同一份，欲证明：1、被告承租原告位于崂山区王哥庄街道王山口社区的别墅及院落，用于绘画创作和养殖珍禽，租期十年，原告要求解除合同强迫被告腾出房屋的行为违反合同约定，其应当承担违约责任；2、原告未经被告同意及签字确认即私自涂改添加的合同条款无效，对被告没有约束力；3、合同第一、六条约定的是被告租赁房屋的目的，用于文化交流创作基地和居住，现因原告的原因导致合同目的无法实现；4、合同的第二、四、六条说明该房屋长期闲置，表明该房屋现状是由被告投入资金进行全面装修，包括房屋装修绿化、下水污水管道改造、庭院改造及扩建围墙等，上述工程均经过原告同意，并且合同第二条约定租期10年，合同第五条约定表明原告现在无正当理由要求解除合同、收回房屋并封锁房屋院门、强迫被告腾房的行为违反约定，其应当承担被告的损失。原告质证称：被告提交的该合同中其第九条内容及出租人签字均被划掉，故该合同不能称之为合同，对本案也没有证明力，对其证明的内容不认可。证据2、收条一份，欲证明原告委托案外人收取被告第一年的租金人民币6000元；同时证明江坚志和高友伟在租赁关系过程中是作为原告方代理人的身份。原告质证称：该证据与原告没有关系，原告也不知情；6000元钱原告确实收到了，但对该收条不知情；被告主张江坚志和高友伟是租赁关系过程中作为原告方代理人的身份其不予认可，江坚志是中间人，高友伟从来没有打过交道。证据3、电费发票一份，欲证明被告于2010年9月已依照合同约定承租房屋，对房屋进行施工维修装修，并按时交纳水电费等，租赁合同在书面合同签订前已经成立生效并已实际履行；同时证明江坚志和高友伟在租赁关系过程中是作为原告方代理人的身份。原告质证称：该证据不能证明被告的主张，被告主张江坚志和高友伟是租赁关系过程中作为原告方代理人的身份其不予认可，江坚志是中间人，高友伟从来没有打过交道。证据4、装修装潢平面图一份，欲证明对房屋的整体维修、装修及孔雀园建设的设计、规划，因原告的违约行为导致被告的合同目的不能达到。原告质证称：对该证据其不知情，也不认可。证据5、改造装修装饰工程项目清单一份，欲证明对房屋部分的维修、装修、建设的工程明细及费用明细单，工程包死价378000元，另外有一部分工程是工人单独施工，没有记录到清单内。原告质证称：对该证据其不知情也不认可。证据6、工程施工承包合同书，欲证明由青岛市崂山区好岛市政工程施工队对涉案房屋及院落的部分工程进行施工，包死价378000元。原告质证称：对该证据其不知情也不认可。证据7、上述工程的收据三份，欲证明被告支付部分工程款项的收据，共计30万元。原告质证称：对该证据其不知情也不认可。证据8、照片12张，欲证明装修前房屋及院落的情况，其中有一间房屋一直没有装修与照片反应的情况是一致的。原告质证称：对此不予认可。证据9、照片18张，是装修过程中拍摄的照片，欲证明工人施工的情况。原告质证称：对此不予认可，其中有一张从外部看是涉案房屋，其他的不能确认。证据10、照片13张，欲证明涉案房屋装修后的状况。原告质证称：该房屋租给被告后原告再没有去过，所以无法确认。证据11、照片10张，欲证明被告投入大量资金对房屋室外院落及孔雀园的修建情况。原告质证称：对该照片中C-2-4中照片予以认可，该照片能反应出涉案房屋，其他不认可，合同中确实约定了建造孔雀园，但对实际建造与否不清楚。证据12、照片2张，欲证明被告租赁涉案房屋用于建设文化交流基地，基于艺术创作需要在墙上装裱巨幅画作，因原告的违约行为导致已经装裱的画作无法完整取下，给被告造成重大财产损失，原告应当予以赔偿。原告质证称：对该证据本身及被告的主张均不予认可。证据13、2012年第5期的《山东画报》一份；证据14、2007年10月号的《书画经济》一份；证据15、首届“印象·西湖”财富浙商当代艺术品拍卖会2012春季中国著名画家徐连水特邀作品三幅；证据16、北京大得国际艺术品拍卖会（书画）作品，该部分证据证明被告装裱于租赁房屋内的画作损失巨大，单幅作品最低估价30余万元，因原告违约造成画室不能正常使用，影响被告绘画创作，并给被告造成了巨大的经济损失；同时证明被告租赁涉案房屋是为建设孔雀园并作为文化创作基地。原告质证称：对证据13和证据16的真实性无异议，但对被告要证明的内容不予认可；对证据14和证据15的真实性和证明内容均不认可。证据17、申请法院调取的公安机关出警记录及询问笔录两份，欲证明涉案房屋的围墙损坏、珍禽死亡的事实及被告被反锁在涉案房屋内的事实，从案发至今，涉案房屋院落一直被原告封锁，被告无法按照合同约定正常使用所承租的房屋院落，原告的严重违约行为造成合同目的无法实现，严重影响被告的投资计划和正常创作。原告质证称：对证据真实性无异议，但对被告所证明的内容不予认可。证据18、照片12张，欲证明涉案房屋的围墙损坏、珍禽死亡的事实及原告封锁大门的情况，同时也印证了上述证据17的内容。原告质证称：对此不知情，也不予认可。证据19、日记一本，欲证明原、被告协商一致，由被告承租房屋并对房屋进行装修，修建孔雀园，租期十年，原告在合同期限内违反约定，破坏施工阻挠使用，给被告造成巨大经济损失。原告质证称：对此不予认可，该系被告单方记载。原告未就被告的反诉提交相关证据。

经审理查明，原告在青岛市崂山区王山口社区拥有房屋一处（崂字No.0002115）。2011年3月，原、被告签订《租房合同》，主要内容为：一、乙方（徐连水）经长期在崂山考察，崂山王山口会场一处闲置别墅，乙方作为文化交流创作基地和居住比较合适，经过与甲方（隋承竹）多次友好协商，甲方同意承租给乙方使用；二、租期五年，从2011年3月1日始至2016年3月1日止，每年租期一万元，因房屋长期闲置，乙方要投入资金全面装修，第一年双方商定为租金6000元，从2012年3月1日至2016年3月1日为租金每年一万元；三、甲方必须出具该闲置别墅的有效法律依据的房产证明保证乙方正常承租；四、崂山王山口小别墅长期闲置，乙方在居住前，投入资金装修和院内绿化，甲方要提供给乙方承租的基本条件，首先保证上下水和安全用电，下水污水管道处理和庭院改造扩建孔雀园围墙需要甲方帮助协调；五、签约协议后，乙方履行本协议条款后，甲方不得借任何各种理由提前收回房屋（发生甲方不可预测和能力范围之外，不可抗力的国家规划外），保证五年内乙方租用，乙方在租用期间因崂山别墅靠海边原因：潮湿、雾大和风硬、寒冷等原因不能续住，应提前向甲方提出，可经甲方同意退出，室内装修造成的损失由乙方自行承担，甲方没经乙方同意在租住期间提出退出，乙方投资的损失由甲方承担；六、经甲乙双方友好协商，乙方作为文化交流创作基地和居住，因地制宜，科学规划，种植花木，小品建筑和假山，高低错落组合，院内扩建孔雀园和饲养世界名鸡、名鸭，保证乙方投资后正常使用，协调好社区邻里关系和城管合法依据；七、乙方在五年租房期间，因适用崂山王山口居住，甲方和乙方可以再协商，由乙方收买该房屋，但要求甲方折旧乙方接受的价格，收买该房屋归乙方；八、该租房协议具有法律效力。上述《租房合同》有两份，合同的主要内容均为打印形成，但两份合同中有关租赁期限“十年”的约定均手写改动为“五年”，合同履行的截止日期均由“2022年3月1日”手写改动为“2016年3月1日”，改动部分均有捺印。两份合同中第八条下方均载有合同第九条，内容为：在租房期间，甲方要卖房子，乙方要无条件腾出房来，同样的价格乙方优先。该第九条内容为手写添加，并有捺印，被告持有的《租房合同》该第九条内容被被告划掉。两份合同的落款甲方（房主）处有高梅芹签名，乙方（承租人）处有徐连水签名；被告持有的合同中“高梅芹”签名被被告划掉。被告主张该合同中打印部分的内容是被告起草的，被告起草完合同后在合同中签名并通过中间人将合同交给原告方，原告方擅自将合同的主要条款进行了改动，且自行添加了合同第九条，因此被告对合同中所有的改动及添加部分从来没有认可过。原告认可合同中的改动及添加部分系原告方所为，但主张被告通过中间人将合同交给原告时合同中并无被告的签字，是在原告方对合同做了改动及添加并将合同通过中间人交给被告后被告才在合同中签字的。被告对此不予认可，称其起草完合同并在合同中签字后才通过中间人交给原告，合同通过中间人再传回到被告手中的时候被告发现合同中存在改动及添加部分，特别是添加的第九条内容，该条直接影响被告能否正常持续的使用该房屋，被告在接到该合同后不能忍受，并当场将该条内容划掉以表明自己的态度，合同中改动部分的捺印也非被告所为。本院第一次开庭审理时因原告主张合同中改动部分的捺印是被告所为，被告对此不予认可，并就此提出了鉴定申请。后在鉴定过程中原告方认可该捺印为原告母亲高梅芹所为，被告撤回了鉴定申请。另查明，高梅芹为原告的母亲，2010年2月1日，原告为高梅芹出具委托书，全权委托高梅芹处置崂山区王哥庄街道王山口村崂字第No.0002115号的房屋出租事宜。2010年11月份左右原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告也交付了第一年的房屋租金6000元，此时双方尚未签订上述《租房合同》。2010年11月16日，被告与青岛市崂山区好岛市政工程施工队签订《工程施工承包合同书》，双方约定工程名称为王山口二层楼别墅（废旧、毛坯房）改造、装修、装饰，工程地点为王山口，工程内容为根据甲方（徐连水）要求对整栋（共两层）楼和院进行改造、装修、装饰，合同日期为2010年11月18日至2011年5月10日前完工，工程造价经甲乙双方商定，依据甲方确认的工程项目及综合单价，总价一次性包死，合计人民币37.8万元，付款方式和期限为合同签订后三日内甲方按合同价款的30%（11.34万元）拨付给乙方，工程进度完成70%时，甲方按合同总价款的30%（11.34万元）拨付给乙方，工程完工验收合格后10日内甲方按合同总价款的35%（13.23万元）拨付给乙方。双方另就双方的责任、合同纠纷的解决方式做了约定。合同签订后，青岛市崂山区好岛市政工程施工队根据合同约定进行了施工，施工范围包括房屋及院落的土建、装饰工程、绿化工程及装修配套等，被告徐连水亦按照合同约定履行了付款义务。2011年4月26日，原告隋承竹作为甲方（卖方）、案外人袁启本作为乙方（买方）、高友柯作为丙方（担保人）三方签订了《买卖契约》，约定隋承竹以150万元的价格将涉案房屋卖与袁启本。2011年6月14日，被告至王哥庄边防派出所报案，并在该派出所做了询问笔录。被告陈述称：2011年6月13日12时许，我回到王山口我租的房子里面给我养的鸡和鸭喂食的时候，我养的那些鸡鸭像中毒似的，都倒在地上，我怀疑是我现住址的刘大叔给下的毒；（问：你把事情详细讲一下？）我以前在市里住，通过朋友介绍我和高友伟认识后，高友伟给我介绍他姐姐的房子在王山口别墅区，我的职业是画家，也是想找一个安静的地方，我就和高友伟的姐姐高有梅于2011年3月1日签约5年租房合同，房屋位置在王山口别墅区，房子在我入住前是毛坯房，里面都是我装修的，已经花了30多万，我把房子装修好以后，今年5月份高友伟发短信给我说我住的那个房子卖了，让我搬出去，我就感觉我可能上当受骗了，高友伟从给我发短信以后从来没见过我，还不定时的发信或打电话给我让我走，今年6月10日我从别墅区准备去市里的家里住，我刚走高友伟就给我发信息说要把别墅区外围的墙推倒，我当时就和他说房子是我装修的，但房子是你家的你要是想推就推吧，2011年6月13日12时许，我从市里回到王山口我租的房子里面时发现房子外围的墙推倒了，我院子里面养的鸡和鸭也被高友伟把笼子打开跑了很多，我把院子简单一收拾，就给我养的鸡和鸭喂食，食盆里面以前有一些晒干的食，我又向盆里加了一些玉米面粉，还加了一些水，我的那些鸡和鸭吃完食后都晃晃悠悠的倒在地上了，我感觉我的鸡和鸭可能是中毒了，我就打电话报警了；（问：你现在住的别墅有没有合同？）有，是今年的3月1日我和高友伟的姐姐高有梅签的，一共签了5年，我在签合同的时候一直都是高友伟和江坚志他们两人从中操办的，我这一方是通过青岛市招商局司机李岩认识的高友伟，我一直都没和高有梅见过面；（问：你一共养了多少只鸡和鸭？）我在王哥庄集上买了鸡50只、鸭20只，在别墅区养，高友伟给我把笼子的门打开跑了很多，喂食中毒的鸡有9只，鸭3只，现在家里还剩20只鸡活着，鸭现在还剩7只活着，其他的鸡和鸭可能是跑了；（问：刘大叔的基本情况？）刘大叔，男，75岁，港东村人士，现在他和他的妻子住在王山口别墅区，他们两口子在那住了6年多了；（问：你为什么怀疑刘大叔下毒？）刘大叔在别墅区给别人看门，刘大叔以前在我没来的时候在我现在住的别墅院子里面种地，我来了以后我围上院子后我在院子里面养狗，我怕老人家到我家里被狗咬了，就和刘大叔说别到我院子里了，我养的狗，刘大叔好像就对我有点意见；（问：你和刘大叔有矛盾？）我住到别墅区以后，刘大叔因为种地的事情和我有矛盾后，就警告过我，不会让我好过，刘大叔还和我说如果我回青岛他就给我弄麻烦，我房子的围墙刘大叔给我推倒了3次了，我院子里以前的那条狗也死了，我怀疑也是刘大叔放毒毒死了，边上邻居的狗也死了好几只，我感觉他一个老人，也就没在意这事，刘大叔还叫城管过去说我的围墙违章，城管过去看了说是不违章……（问：你的鸡和鸭价值多少？）丢失和毒死了20只鸡，35一只，价值700元，丢失和毒死了13只鸭，25元一只，价值325元……。2011年10月1日，被告再次至王哥庄边防派出所报案，并做了询问笔录。其陈述称：我来报案，2011年9月27日下午18时许我在王哥庄街道王山口村租的房子里面进去人了，2011年9月30日中午回来，我把东西检查了一下，发现丢了四个新鸡笼子、四瓶扳倒井酒、一双水靴、四大桶油漆，还有接近二十张石棉瓦，今天早上才来报案……（问：你说一下详细情况？）2011年9月27日傍晚18时许，会场一个姓刘的出租车司机给我打电话说：“徐老师，你回家怎么没有关灯啊？”因为当时我回老家就是这个姓刘的司机送的我，我当时对他说：“你快点到我房子里看看，肯定是里面进去人了。”然后姓刘的司机就开车到我房子前，发现我房子里的电视差点儿被偷走，因为电视的电线插头已经被拔下来了，然后给我打电话说了一下当时的情况，我对姓刘的司机说：“现场你先别动，走的时候把门给我带上”，我当天也就没有回来，最后我还叮嘱姓刘的司机，如果他看见我房子里再亮灯，让他赶紧过去看。2011年9月30日中午，我回到王山口的房子里，清点了一下丢失的东西，发现少了四个新鸡笼子，四瓶扳倒井酒，一双水靴，四大桶油漆，还有接近二十张石棉瓦，电视机差点也被偷走，昨天清点完后已经是晚上了，也没报警，今天早上才打电话报的警……（问：你都丢了什么东西？）四个新鸡笼子，四瓶扳倒井酒，一双水靴，四大桶油漆，还有接近二十张石棉瓦；（问：价值多少？）总价值大约2950元……（问：盗窃的人是怎么进到你房子里的？）从院墙爬进去，因为之前跟房东出现矛盾，2011年8月6日把我大门上了锁，我进进出出也是爬墙，我房门没有上锁……。诉讼过程中，被告提出鉴定申请，要求对涉案房屋及院落的装修、维修、建设的财产价值进行评估。本院依法委托青岛琴岛工程造价咨询有限公司进行了评估。2013年1月18日，该公司出具报告书，结论为：1、涉案房屋装修改造可鉴定部分装修工程价款合计242009.42元，其中室内装修部分装修工程价款为110471.40元，庭院整改部分工程价款为68451.38元，室内安装改造部分工程价款为56944.26元，庭院绿化部分工程价款为6142.38元；2、涉案房屋装修改造工程中不可鉴定部分，因装修改造工程配套的家具及盆景因市场价值浮动较大，且物品具有独特性、单一性和鉴赏价值，无法根据市场行情给出一个准确的鉴定结果，根据施工单位提供的报价为130210元。原告为进行该鉴定支出鉴定费6000元。对该报告书，原告认为：根据租赁合同第九条的约定，租赁期间原告要出卖房屋被告应无条件腾出房屋，故该鉴定结论与本案无关，也无实际意义；鉴定结论的大部分内容系原告自有或修缮的，与被告无关，鉴定结论全部包含无法律依据；对鉴定结论中的可移动财产，房屋在被告控制之下，被告可以随时搬走或自行处分，与原告无关，对该部分的鉴定无法律依据。被告则主张，关于报告书中的不可鉴定部分，因诉讼期间原告将房屋另租给他人，在鉴定机构勘察现场后，原告未经被告同意将涉案房屋及全部家具设备等租给他人用于经营活动，严重侵害了被告的权益，应当赔偿全部损失；被告在诉讼期间多次想返回涉案房屋取回自己的私人物品及家具设备等，均由于原告方封锁房屋或已被他人占用房屋无法实现，因此原告应承担鉴定报告中的全部损失，包括可鉴定部分和不可鉴定部分的损失。本案经调解，双方未能达成协议。以上事实，有原告提交的本院确认的房屋产权证明书、房屋产权印契证、房屋租赁合同、买卖契约、被告提交的房屋租赁合同、收条、装修装潢平面图、改造装修装饰工程项目清单、工程施工承包合同书、工程款收据、照片、公安机关的询问笔录、青岛琴岛工程造价咨询有限公司出具的报告书、鉴定费发票等以及本院法庭审理笔录和双方当事人的陈述记录在案，可以采信。

本院认为：本案原、被告对双方之间存在的房屋租赁合同关系均不持异议，双方签订的《租房合同》合法有效，不存在违反法律规定的情形，本院予以确认。因此本案的主要争议焦点为：《租房合同》中的改动及添加部分对原、被告双方是否具有约束力。关于合同中改动部分的效力。根据原、被告提交的《租房合同》，其中改动部分主要是针对租赁期限的改动，即合同中的“租期十年”均手写改动为“租期五年”，合同履行的截止日期均由“2022年3月1日”手写改动为“2016年3月1日”。被告虽主张其对改动部分均不予认可，但其未提交证据证明其曾就改动部分向原告提出过异议，且《租房合同》的签订时间为2011年3月，而被告在合同签订后对涉案房屋继续进行了改造装修等施工，实际是以自己的行为表明认可原告对合同租赁期限所做的改动。同时，被告在2011年6月14日向王哥庄边防派出所报案时所做的笔录中明确表示其“签约5年租房合同”，故可以认定被告对双方的房屋租赁期限由10年改为5年是完全知晓并认可的。综上，《租房合同》中的改动部分对双方具有约束力，双方的房屋租赁期限应认定为5年，即自2011年3月1日至2016年3月1日。关于合同中添加的第九条的效力。首先，《租房合同》中明确约定被告租赁涉案房屋是作为文化交流创作基地和居住，也明确约定被告在居住前要投入资金对涉案房屋进行装修、院内绿化、庭院改造等，因此，如果被告明知在房屋租赁期间内原告要出卖涉案房屋时其应无条件腾房，则被告不可能再与原告做出上述约定。其次，《租房合同》第五条约定，除发生不可预测和能力范围之外、不可抗力的国家规划外，原告不得借任何各种理由提前收回房屋，保证5年内被告租用，被告也正是基于此才对涉案房屋进行投资装修、绿化改造。通常，当合同中的打印条款内容与手写条款内容相抵触时，手写条款的效力要优于打印条款，但具体到本案，虽然手写添加的第九条与打印形成的第五条内容明显抵触，但考虑到被告签订租房合同是用于文化交流创作基地和居住，且其需要投资对涉案房屋进行装修改造及绿化等，因此双方约定的合同第五条内容更加符合合同履行的目的，而手写添加的第九条内容不仅完全不符合情理，而且明显有悖于公平原则。再次，原告主张如被告不同意合同改动及添加内容则完全可以不租涉案房屋，本院认为，根据被告提交的租金收条、电费发票及其与青岛市崂山区好岛市政工程施工队签订的《工程施工承包合同书》等证据，足以认定涉案房屋早在2010年11月份就已实际交付给了被告，双方的租房合同是2011年3月补签的，而在补签合同之前被告已经实际开始投资对涉案房屋进行装修改造，因此原告的该项主张不能成立。第四，根据双方的陈述，原、被告之间的《租房合同》并非双方当事人在场对合同条款均认可后进行签字，而是通过中间人在双方没有直接见面的情况下先后在合同中签字，原告虽主张其对合同改动并添加第九条内容后被告才在合同中签字、应视为被告对合同改动及添加内容已确认，但被告对此不予认可，主张是其打印好合同内容并签名后通过中间人将合同交给原告，原告对合同进行的改动及添加。本院认为，原告就其主张未提交任何证据证明，如前所述，该添加的第九条内容极不利于被告又显失公平，且与被告起草的合同第五条内容明显抵触，因此，如被告在明确知晓合同存在该第九条的情况下仍然在合同中签字确认则显然不符合常理，故对原告的该项主张本院不予认定。综上，该手写添加的第九条对双方不具有约束力。对原、被告双方要求解除《租房合同》的请求，因原告自认已经将涉案房屋卖与他人，且原告提交了与案外人袁启本、高友柯签订的《买卖契约》，涉案《租房合同》已无法继续履行，被告的合同目的已无法实现，故对该《租房合同》本院应予解除，被告应将涉案房屋腾出后返还原告。对被告反诉原告要求赔偿其装修及投资损失的请求，本院认为，《租房合同》中已明确约定被告在居住前要投入资金进行装修、绿化和改造等，即被告对涉案房屋的装修改造是经过原告同意的。如前所述，《租房合同》中手写添加的第九条对双方不具有约束力，而原告自认已经将涉案房屋卖与他人并提交了《买卖契约》，应视为原告构成违约，由于双方已经在租房合同中约定“甲方没经乙方同意在租住期间提出退出，乙方投资的损失由甲方承担”，且该约定并不违反相关法律规定，因此对被告的该项反诉请求本院应予支持。对青岛琴岛工程造价咨询有限公司做出的报告书，原告称该报告书进行评估的大部分内容系原告自有或修缮的，与被告无关，因原告未就此提交任何证据证明，根据《租房合同》中对被告投资装修事项所做的约定，结合被告提交的装修装潢平面图、改造装修装饰工程项目清单、工程施工承包合同书、工程款收据、照片等证据，足以认定评估报告书中评估的内容系被告投资所为，故对该报告书本院予以采信。根据青岛琴岛工程造价咨询有限公司做出的报告书，涉案房屋装修改造的的现值经评估合计为242009.42元，因此原告应当依据该数额赔偿被告的投资装修损失。对涉案房屋装修改造工程中的不可鉴定部分，因该部分的物品均为可移动物品，且被告未提交相应证据证明该部分物品的损失，故对其要求原告赔偿该部分损失的请求，本院不予支持。对被告主张的毒杀珍禽的损失2000元，因被告未提交证据证明该部分损失是原告造成的，根据其于2011年6月14日在王哥庄边防派出所做的询问笔录，当时被告怀疑是案外人“刘大叔”毒死的鸡和鸭，因此对其要求本案原告赔偿其珍禽损失的反诉请求，本院不予支持。对被告主张的绘画作品损毁损失20万元，被告既未提交充分证据证明该损失是由原告造成的，也未就20万元的损失数额提交充分证据，故对其该项反诉请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起，解除原告（反诉被告）隋承竹与被告（反诉原告）徐连水于2011年3月签订的《租房合同》。二、被告（反诉原告）徐连水于本判决生效之日起10日内将涉案房屋腾出并返还原告（反诉被告）隋承竹。三、原告（反诉被告）隋承竹赔偿被告（反诉原告）徐连水装修投资损失人民币242009.42元，于本判决生效后10日内全部付清。四、驳回被告（反诉原告）徐连水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由被告徐连水负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起10日内直接支付原告）；反诉案件受理费4800元、保全费3420元、鉴定费6000元，合计14220元，由被告徐连水承担8287元，由原告隋承竹承担5933元（反诉案件受理费、保全费及鉴定费被告均已预交，原告应承担部分应于本判决生效之日起10日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判长：刘敏惠审判员：王鹏人民陪审员：陈正云

书记员：张鑫