上诉人（原审被告）鲁建国，男，汉族，1944年8月1日出生，湖北省郧县人，退休职工。委托代理人鲁强（鲁建国的儿子），男，汉族，1973年5月6日出生，湖北省郧县人。代理权限为：一般代理。被上诉人（原审原告）郧县粮食收储公司。法定代表人沈郧州，该公司经理。委托代理人王清哲，十堰市茅箭区诚信达法律服务所律法律工作者。代理权限为：一般代理。委托代理人王力，湖北经立律师事务所律师。代理权限为：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代收法律文书等
上诉人鲁建国与被上诉人郧县粮食收储公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省郧县人民法院（2013）鄂郧县民一初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月19日受理后，依法组成由审判员李婧担任审判长并主审，审判员柏媛媛、代理审判员徐恩田参加评议的合议庭。于2013年4月3日公开开庭审理了本案，上诉人鲁建国及其委托代理人鲁强、王力，被上诉人郧县粮食收储公司的法定代表人沈郧洲及其委托代理人王清哲到庭参加了诉讼。经合议庭评议，审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。郧县粮食收储公司一审诉称：判令解除我公司与鲁建国的租赁合同，并立即返还房屋。一审查明：鲁建国系郧县粮食收储公司职工。1988年，鲁建国被郧县粮食收储公司安排在该公司所有的粮食收储仓库院内的平房中居住，鲁建国每年向该公司交纳房屋租赁费及电费。2011年6月12日，郧县粮食收储公司与郧县土地储备中心签订《房地产收储协议》。该协议约定：郧县土地储备中心收购郧县粮食收储公司所有的位于郧县城关镇沿江大道西侧的房产及土地（郧县国用（2002）第260203029-2号土地使用证面积10743平方米；郧县国用（2005）第260203029-1号土地使用证面积5797.23平方米；房产总面积7535.6平方米），鲁建国现居住的房屋包含在其中。郧县粮食收储公司于2011年12月31日之前负责解除标的物各种权利关系后将房屋及土地移交给郧县土地储备中心。该协议签订后，郧县粮食收储公司考虑到鲁建国住房的实际困难，承诺给鲁建国提供一套廉租房，并给予40000元的费用，让其迁出。鲁建国仍以其是公司职工，居住该房屋已二十余年，要求该公司提供一套房屋归其所有为由拒不迁出，因而成诉。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郧县粮食收储公司将公司所有的平房租赁给职工鲁建国居住，鲁建国每年向公司交纳房租，虽然双方没有签订租赁合同，但已形成事实的租赁关系。郧县粮食收储公司作为该房屋的所有人有权依法处分自己的财产，该公司在终止租赁合同时，已给了承租人鲁建国必要的准备时间。所以郧县粮食收储公司要求与鲁建国解除租赁合同，并返还房屋的诉讼请求，法院应予支持。鲁建国辩解双方并非房屋租赁关系的主张与事实不符，法院不予采纳。对鲁建国辩解的自己是公司职工，应当与其他职工一样享受房改待遇的主张，因属另一法律关系，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决：一、解除郧县粮食收储公司与鲁建国的租赁合同。二、鲁建国自判决书生效之日起二十日将位于郧县城关镇沿江路65号的房屋返还给郧县粮食收储公司。案件受理费100元，由鲁建国负担。
鲁建国不服一审判决，提出上诉称：1、郧县粮食收储公司不具有主体资格。郧县粮食收储公司已郧县土地储备中心签订了房地产收储协议，根据该协议的约定，郧县土地储备中心已将包括本案诉争房产在内的房地产进行了收购。因此，本案诉争的房屋从事实上、法律上来讲已与郧县粮食收储公司毫无关系，郧县粮食收储公司不具备诉讼主体资格。2、双方之间不是房屋租赁关系。本案诉争的房屋系郧县粮食收储公司于1988年按照当时的住房政策、基于本人的职工身份关系分配给本人居住至今，是一种福利分配房屋的性质，而一审法院认为双方形成租赁关系，显然是不能成立的。另外，公司其他人住的房屋都进行了房改，本人的房屋没有参加房改，按照国家政策我的房屋应当参与房改。3、双方主体资格不平等，双方自始自终没有签订书面租赁合同，租房合同的目的是为了营利，而本人所交的管理费用每年不足400元，与一般的房屋租赁合同的营利目的不相符。请求二审法院撤销原审判决，驳回郧县粮食收储公司的诉讼请求。鲁建国为支持其上诉请求，在二审期间向本院提交了以下证据：证据一：照片一组，反映了居住房屋的门牌号。证据二：户口本。提交证据一、二，拟证明户口本上登记的居住信息与照片上反映的门牌号地址一致，说明本人居住的房屋不是临时房屋，是居民住房。郧县粮食收储公司质证认为：证据一、二的真实性没有异议，门牌号和户口本都是真实的，但是和本案无关，不能证明该居住房屋所有权归属，只能证明对方当事人在里面居住。本院认为：鲁建国提交的证据真实、合法且与本案有关联，应予采信。
郧县粮食收储公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郧县粮食收储公司在二审期间向本院提交了以下证据：郧县人民政府下发的郧政发（1993）112号《郧县公有住房出售暂行办法》，拟证明按照当时县政府的文件规定，平房不参与房改，对方当事人居住的是平房，所以没有参与房改。鲁建国质证认为：证据的真实性没有异议，但不能达到证明目的。第一，对方当事人没有提交证据表明该文件已经向包括本案当事人在内的职工进行了公示，职工对此文件是不知情的。第二，国务院于1994年7月18日下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发（1994）43号文件，该文件没有规定哪些房屋可以进行房改，哪些房屋不可以进行房改，显然县政府的文件与国务院的文件精神相违背。第三，县政府文件第二条第二款规定，平房暂不出售，没有规定平房就不能出售，事实上郧县内似的平房，后来陆续都进行了房改。本院认为：郧县粮食收储公司提交的证据真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，鲁建国居住的房屋至今没有参加单位房改。综合双方的上诉理由及答辩意见，双方均同意确认本案的争议焦点为：鲁建国与郧县粮食收储公司之间是否是平等主体之间的房屋租赁关系。针对上述争议焦点，本院评判如下：鲁建国认为：双方不是平等主体间的房屋租赁关系，是管理与被管理的关系，没有签订书面的房屋租赁合同，不符合我国合同法关于租赁关系的法律特征。按照国家政策房屋应当参加房改。郧县粮食收储公司认为：双方是平等主体间的房屋租赁关系，鲁建国的房屋不能参加房改。
本院认为：本案不是平等主体之间的房屋租赁合同纠纷。理由是：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同成立的前提是双方的主体地位平等；租赁合同的目的是营利。结合本案，首先，鲁建国系郧县粮食收储公司的内部职工，双方之间是管理与被管理的关系，单位根据当时的政策及鲁建国的职工身份将本案诉争房屋分配给鲁建国居住，单位的分房行为具有福利性质，且费用的收取标准并不是双方当事人在平等协商的基础上确定下来的，而是郧县粮食收储公司按照其内部管理规定而决定的，显然双方建立住房关系时，地位是不平等的。其次，鲁建国居住的房屋约70平方米，每年仅向郧县粮食收储公司交纳包括水、电费、房租在内的费用约300余元，事实上此处的房租是单位收取的房屋占用费或者管理费，而与合同法规定的具有营利性质的房租是不同的。因此，双方当事人之间的关系不适用我国合同法中关于房屋租赁的法律关系。人民法院不应当受理此案。鲁建国作为转业军人，自1988年分配到郧县粮食收储公司工作至退休，郧县粮食收储公司按照当时的政策将该房屋做为一种福利分配给鲁建国居住，随着《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》国发（1994）43号文件的正式实施，郧县粮食收储公司的绝大部分房屋参加了房改，原来的公有房屋出卖给个人，成为个人私有住房。但是，鲁建国居住的房屋由于单位认为属于平房不适用郧县人民政府的房改政策至今没有参加房改。现郧县粮食收储公司诉请解除与鲁建国之间的房屋租赁关系，要求鲁建国返还房屋。鲁建国以双方并非平等主体之间的租赁关系，房屋没有参加房改为由进行抗辩。参照最高人民法院民一庭对江苏高院的《涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理》的答复意见，如果当事人争议的核心是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。综上，本案不属于平等主体之间的房屋租赁纠纷且涉及房改政策，人民法院依法不应当受理，而一审法院受理此案并作出实体处理，属于适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，裁定如下：
一、撤销湖北省郧县人民法院（2013）鄂郧县民一初字第00006号民事判决。二、驳回郧县粮食收储公司的起诉。一审案件受理费100元，退还给郧县粮食收储公司。二审案件受理费100元，本院退还给鲁建国。本裁定为终审裁定。
审判长：李婧审判员：柏媛媛代理审判员：徐恩田
书记员：刘亚琼
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条