上诉人（原审被告）潘利萍。被上诉人（原审原告）吕建园。委托代理人张庆马。
上诉人潘利萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2012）吴江民初字第1063号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2007年1月1日起至2010年初，吕志进口头约定将松陵镇中心北巷4号门面租给潘利萍并由收取租金，2010年开始由吕建园向潘利萍收取租金。2012年8月3日，甲方吕建园与乙方潘利萍签订租赁合同××份，约定将松陵镇中心北巷4号门面房××间租给潘利萍，租金每月850元，半年××付，租期2年，2012年7月31日到2014年7月31日，在租期内根据市场变化，甲方可以调整房租。在租期内，乙方不得私自转让门面房，如转让需甲方认可转让合同，然后签字，同时××半转让费现金交予甲方手上。同日，吕建园收到2012年7月31日至2013年1月31日的房屋租金5100元。2012年8月23日，吕建园与耿加宝签订了租房协议，约定将吴江市中心北巷4号门面房××间租给耿加宝，租金每月850元，半年××付，租期为3年。同日，潘利萍收到耿加宝转让费47000元，并向吕建园出具承诺：转让费4万，××个礼拜内负（付）之甲方，如余（逾）期××天按百分之二增加。另查明，吕志进、万泉英系吕建园的父母。坐落于松陵镇人民街中心北巷**的房屋产权登记于吕志进名下，建筑面积为86.57平方米，××共6间。吕志进、万泉英委托吕建园处理4号店面租赁事宜。松陵镇中心北巷4号与松陵镇人民街中心北巷19号是同××地址。以上事实由原告提供的租房协议原件二份、委托书原件××份、房产证××份、户口簿××份、证明××份，当事人的当庭陈述，询问笔录××份等证据予以证明。原审原告吕建园诉称，2012年7月31日原、被告双方签订租房协议，原告将位于吴江市松陵镇中心北巷4号门面房××间，以每月850元，半年支付××次租金的价格租给被告使用，并对租赁期内被告不得私自转让等事宜进行了约定。2012年8月23日被告转让该门面房，并同意将转让费40000元，在××星期内支付原告，并承诺如逾期××天按百分之二增加，被告出具书面凭证。现请求判令被告立即给付原告转让费40000元，从2012年8月31日起按每日2％的违约金，本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告吕建园将第二项诉讼请求明确为从2012年8月31日起至实际给付之日按每日2％计算的违约金。原审法院认为，原告吕建园系松陵镇人民街中心北巷19号的产权人吕志进的女儿，受吕志进的委托处理房屋租赁事宜，故原、被告之间的租赁合同依法成立生效。根据租赁协议的内容，被告潘利萍承诺应为：转让费4万，××个礼拜内付之甲方，如逾期××天按百分之二增加。此约定未违反相关法律规定，对被告具有法律约束力。被告抗辩其从前××个租户李冬琴处接手房屋时支付转让费38000元，而原告起诉要求支付40000元转让费没有理由。原审法院认为，该抗辩理由与本案无关，原审法院不予采纳。故原告吕建园要求被告潘利萍给付转让费40000元的诉讼请求，应予以支持。关于违约金问题，原告主张按照每日2％计算，被告认为违约金过高，请求法院调整。原审法院认为，被告承诺的每日2％违约金明显过高，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的功能，本院酌情调整为按照银行同期贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第××百××十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告潘利萍于本判决生效之日起十日内给付原告吕建园转让费40000元并支付相应的违约金（以40000元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍自2012年8月31日计算至判决确定的给付之日）。（如采用转帐方式支付，请汇入原告吕建园指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告潘利萍负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用不再退还。
上诉人潘利萍不服上述民事判决，向本院提出上诉称：被上诉人知道上诉人于2007年承租涉案房屋时，支付了转让费38000元，现原审法院判决上诉人给付被上诉人40000元及利息是没有理由的。根据双方在2012年8月3日签订的租房协议约定，如需转让需甲方（被上诉人）认可转让合同，然后签字，同时××半转让费现金交予甲方手上，原审法院在认定事实不清的情况下，错误判决上诉人给付被上诉人40000元，是没有道理的，请求二审改判或发回重审。
被上诉人吕建园答辩认为：上诉人的上诉理由和请求不能成立。第××，2012年8月3日，上诉人与被上诉人签署了租房协议，租赁期限是2012年7月31日到2014年7月31日为止。合同签订后，上诉人提出要转让该店面，被上诉人不同意转让。经上诉人与被上诉人协商，上诉人将转让费四万元支付给被上诉人并且约定××周内支付，如果不支付，则按照每天2%比例增加。有潘利萍签名。××审判决公平合理，请求二审法院予以维持。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人吕建园受涉案房屋产权人委托与上诉人潘利萍签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定乙方（上诉人）在租赁期限内如需转让租赁房屋，需甲方（被上诉人）认可，同时乙方将××半转让费交予甲方，后上诉人与案外人达成了店面转让协议，上诉人向被上诉人出具书面承诺，将转让费中的40000元，在××周内支付给被上诉人。该承诺改变了双方当事人在原租赁合同中，对转让费如何分配的约定，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道出具上述承诺因此而产生的法律后果，被上诉人以此承诺向上诉人主张权利，原审法院予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人潘利萍负担。本判决为终审判决。
审判长：边敬业审判员：孙毅代理审判员：王君英
书记员：姚望