上诉人（原审原告兼反诉被告）文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司。法定代表人曾兴富。委托代理人魏于鸿，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告兼反诉原告）云南华东汽车销售有限公司。法定代表人胡晓阳。委托代理人顾立公，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权。委托代理人王桂忠，云南华东汽车销售有限公司销售经理。
上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司因与被上诉人云南华东汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2012）文平民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月27日受理后依法组成合议庭，并于2013年4月22日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司的委托代理人魏于鸿，被上诉人云南华东汽车销售有限公司的委托代理人顾立公、王桂忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2008年8月12日，原告盛鸿公司（出租人）与被告华东公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋坐落于文山州新平坝文砚公路旁，共8间，建筑面积为738平方米。二、租赁期限从2008年9月1日起至2012年8月31日止，共计9年。三、租金：按每平方米14元（每月），共计123980元，展厅门口场地每年另支付24000元，第一年合计147980元，出租人收到租金后必须开据租赁发票给承租人，租赁税金各负责一半。四、租金的支付期限和方式：分九期支付，即每年租金到期前一个月付清，租金以每年7%递增（不含展厅门口场地租金），根据文山发展五年后双方协商调整租金事宜，调解幅度不超过2.5元／㎡。六、租赁房屋用途：汽车销售展厅及维修车间。八、出租人允许承租人对租赁房屋进行维修，改善增设他物等。九、合同解除和条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同。1、承租人不按期交纳租金的；2、承租人所欠费用达5000元以上的。2008年8月19日，被告向原告支付了第一期（2008年9月1日至2009年8月31日止）的房屋和展厅门口场地租金，后被告对租赁房屋进行了装修及增设了相关设施，以适应汽车销售和维修的需要。2009年3月，原告与被告就租用烤漆房达成如下口头协议：烤漆房为90平方米，按每月每平方米14元收取租金，同时被告向原告支付了2009年3月至2009年8月的烤漆房租金。2009年9月28日、12月29日，被告分两次向原告支付了第二期（2009年9月1日至2010年8月31日止）的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金。2010年9月13日，被告向原告支付了第三期（2010年9月1日至2011年8月31日止）的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金。2011年7月5日，文山市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）委托文山市科安招投标代理有限责任公司对新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建固定资产BT投融资项目在网上进行了招标公告。2011年10月20日，市住建局向原告发出了《通知》，内容为：尊敬的单位（住户）：我局拟根据《文山市城市总体规划》、《文山市发展和改革局关于新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目的立项批复》的要求及市委、市政府的安排部署，于近期实施新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目，要在现状宽17.5米基础上把该段道路扩建为宽50米的市政道路。施工范围：立交桥至文砚路岔路口。届时可能对你单位（住户）的土地进行征收、对房屋及附属建筑物进行拆迁。2011年10月25日，原告通知被告：我公司于2011年10月20日收到市住建局的《通知》，根据市委、市政府的安排部署，准备于近期实施新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目。我公司原租给贵公司经营斯巴鲁汽车的房屋及场地均在拆迁、征用范围。故请贵公司按照市住建局《通知》要求，提前做好拆迁准备工作。因此次拆迁涉及国家征用。故我公司已无法履行与贵公司于2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》。请贵公司于2011年11月5日前到我公司办理合同终止事宜。2011年11月17日，原告通知被告：我公司与贵公司签定的房屋租赁协议中商定房屋租赁费于每年租金到期前一个月付清，上年度租金已于2011年8月31日到期，至今贵公司尚未支付我公司本年度租金，已逾期两个多月。鉴于我公司曾于2011年10月25日下发通知给贵公司，请到我公司具体商谈有关拆迁和续交租金事宜，但贵公司至今未向我公司反馈任何意见，因此请贵公司务必于2011年11月25日前到我公司商谈房屋租金及合同履行等相关事宜。若逾期不至，我公司将终止该协议。2012年1月6日，原告通知被告：我公司与贵公司签定的《房屋租赁合同》条款中明确规定房屋租赁费必须于每年租金到期前一个月付清，贵公司已交付的上年度租金已于2011年8月31日到期，至今贵公司尚未支付我公司本年度的租金，并已逾期四个月，已单方违约。鉴于我公司曾于2011年10月25日、11月17日已经两次通知贵公司到我公司商谈房屋租金及合同履行事宜，可到12月31日止，贵公司未付我公司分文租金。我公司按照《房屋租赁合同》第九项第一条：承租人不按期交纳租金的。第二条：承租人所欠费用达5000元以上的。出租人有权解除本合同的规定，特通知如下：一、从2011年12月31日依法终止双方于2008年8月12日签定的《房屋租赁合同》。二、合同终止后，贵公司原租用的房屋必须于2012年1月15日前移交我公司。三、贵公司从2011年9月1日至2012年1月15日逾期四个半月未交付的房屋租金和滞纳金必须于2012年1月15日交付我公司。四、如贵公司不按以上通知办理，我公司将依法向法院提出诉讼。2012年1月18日，原告通知被告：因贵公司至今尚未支付我公司本年度租金，并已逾期四个多月，已单方违约，我公司已通知贵公司前来办理解除合同事宜，但贵公司1月16日来人商谈后，提出要回总公司请示，因此请贵公司在2012年2月1日前安排具有决策资格的人员前来按照2012年1月6日发给贵公司的《通知》要求办理相关解除合同的相关事宜，否则我公司将于2012年2月1日后向人民法院提出诉讼。2012年1月20日，被告通知原告：我公司往年向贵公司支付房租都是一年一付，为什么今年不一年一付，我公司向贵公司支付房租，请出示贵公司的开户银行账号以及我公司的租房费用。后原告加盖公司公章向被告出示了《2011年度斯巴鲁应付租金清单》，载明：销售展厅、车间租金151880.83元；展厅门口租金24000元；烤漆房租金15120元。151880.83元的税金为13403.48元，24000元加15120元的税金为1496.34元，合计205900.65元，日期2011年9月1日至12月31日共4个月租金和税金为68633.20元。并同时提供了原告公司的开户行和账号。2012年1月30日，被告向原告支付了2011年9月1日至2011年12月31日（四个月）的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金和税金68633.20元。后因原告与被告对2012年1月1日后的租金的支付和被告提出的搬迁损失协商未果，原告于2012年2月20日诉至法院寻求解决。2012年3月1日，被告与文山亚太科技集团签订《亚太文山车城租赁合同》，约定：被告租赁文山亚太科技集团的亚太文山车城的房屋和场地用于开设汽车4S店，租赁期间为2012年3月1日至2017年2月28日止，年租金为319680元，装修优惠期2个月租金53280元，优惠后本年度实际支付租金266400元。被告已按合同约定向文山亚太科技集团的亚太文山车城支付了优惠后本年度租金266400元。2012年4月20日，被告已从原告出租的房屋、场地搬至新店面经营，但未与原告办理正式的交还租赁房屋、场地手续。2012年7月17日，云南春城司法鉴定中心出具云春鉴（2012）资鉴字第166号《对云南华东汽车销售有限公司在承租文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司房屋上的添附物价值、装修费及易地经营的宣传广告费用资产评估司法鉴定意见书》，鉴定结论如下：被告在承租原告房屋上添附物价值、装修费、搬迁费及易地经营的宣传广告费用如下：1、双方认可工程量部分工程造价评估净值为240424.99元；2、原告不认可工程量部分的工程造价评估净值为71259.81元；3、拆除、搬迁及安装费评估净值为63286.67元；4、易地经营的宣传广告费用评估净值为3264.00元；合计378235.47元。在现场指认过程中，对部分工程量双方存在争议，项目如下：第1项：展厅中砖墙隔断中所用的红砖原告认为砖是原告的，而不是被告自己购买的；第2项：展厅百页窗有部分在现场勘验时已被拆除，有部分还存在，在现场勘验时原告不认可已经被拆除的部分。此部分被拆除的展厅百页窗，被告认为是由其拆除，但未搬走，未搬走的原因为原告不让搬走；第3项：展厅前广告牌钢筋砼基础在现场勘验时已经不存在，原告不认可该项。而被告认为原来有广告牌，只是在修路时已经被拆除，并且被告提供了原来现场还存在时的图片；第4项：被拆除的部分广告画面，在现场勘验时原告不认可有此项被拆除的广告画面，而被告认为原来有此部分；第5项：门头延长线拆除时的拆除损坏四块共八米（每块2米宽），根据被告在新店装修的门头线实际情况判断。为鉴定事宜，被告支出鉴定费18000元。案经审理调解，由于双方意见分歧较大而调解未果，但双方均同意终止《房屋租赁合同》。2012年8月13日，原告与被告签订《租赁物移交确认书》，确认：租赁标的房屋自2012年8月13日起移交给出租人，承租人不得再拆除任何设施、结构；同时自2012年8月13日起，出租人放弃收取上述房屋租金的权利，承租人放弃使用上述房屋的权利；双方在《房屋租赁合同》中的其他权利各自保留，双方争议由法院依法裁判。另查明，新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目于2012年2月份开始施工，现占用了租赁物前面的场地（展厅门口场地），未拆迁租赁房屋。原判认为，原告盛鸿公司与被告华东公司于2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。对原告提起的本诉，本院分析如下：2011年7月被告知悉其向原告承租的房屋和场地位于文山市住建局组织实施的新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目范围内，有可能会被政府部门拆迁或征收，原告可能丧失继续履行出租房屋和场地的能力后，在双方约定的租金交纳期限（2011年8月）届满前，被告中止向原告交纳2011年9月1日至2012年8月31日止的租金的行为，是行使法定不安抗辩权的合法行为。2012年1月20日后原告加盖其公司公章向被告出具《2011年度斯巴鲁应付租金清单》载明：日期2011年9月1日至12月31日共4个月租金和税金为68633.20元。并提供原告公司的开户行和账号和于2011年1月30日受领原告支付的2011年9月1日至2011年12月31日（四个月）的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金和税金68633.20元的行为，证明原告与被告已对房屋租赁合同中约定的租金交纳期限和方式，达成合意进行了变更。被告对双方在房屋租赁合同中约定的租金交纳期限和方式，未构成违约。双方均同意解除2008年8月12日签订《房屋租赁合同》，本院予以支持。被告依法应向原告支付其实际使用出租的房屋、展厅门口场地、烤漆房期间的租金。2012年1月1日起至2012年4月20日止（共计111天）被告实际使用了原告出租的房屋、展厅门口场地、烤漆房。2012年4月21日后至2012年8月13日止，被告虽未向原告移交租赁物，但因重新搬迁至新店面经营的原因未实际使用原告出租的房屋、展厅门口场地烤漆房。税金按双方约定处理。被告依法应向原告支付2012年1月1日起至2012年4月20日止房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金58085.18元［（151880.83元＋24000元＋15120元）365天111天］。原告的本诉诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。对被告提起的反诉，本院分析如下：2011年10月25日至2012年1月18日，原告四次向被告发出通知要求终止或解除双方签订的《房屋租赁合同》及向本院提起诉讼的行为，是法律规定的范围内行使合同解除权的合法行为。2011年10月25日原告发出终止合同的通知后至2012年4月20日，被告已实际使用了原告出租的房屋、展厅门口场地、烤漆房。2012年4月21日后至2012年8月13日止被告虽因重新搬迁至新店面经营未向原告移交租赁物，但原告也未单方终止或解除合同。2011年10月20日，市住建局向原告发出的《通知》，提出：于近期实施新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目，要在现状宽17.5米基础上把该段道路扩建为宽50米的市政道路。届时可能对你单位（住户）的土地进行征收、对房屋及附属建筑物进行拆迁。是政府的征用行为，是原、被告在合同签订和履行中不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，是一种不可抗力。结合新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改扩建项目实际占用了租赁物前面的场地（展厅门口场地），未拆迁租赁房屋的案件实际，本院认为，该不可抗力只导致了双方租赁的展厅门口场地的部分丧失，使房屋租赁合同的涉及的展厅门口场地部分不能履行。现双方认为因部分履行不能造成合同目的落空进而均同意解除合同，依据不可抗力免责原则，原告只能免除信赖利益的损害赔偿（即合同全部履行完毕被告可获得的收益），但恢复原状、采取其他补救措施的责任仍不可免。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依法应赔偿被告在承租原告房屋上添附物价值、装修费、搬迁费及易地经营的宣传广告费用和鉴定费共计396235.47元（240424.99元＋71259.81元＋63286.67元＋3264.00元＋18000元）。对原告在《对云南华东汽车销售有限公司在承租文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司房屋上的添附物价值、装修费及易地经营的宣传广告费用资产评估司法鉴定意见书》中不认可工程量部分的工程造价评估净值71259.81元，因原告未提交证据，证实其不认可的理由成立，原告对此应承担举证不能的法律后果。对被告主张的亚太文山车城的租金133200元的损失，本院认为，因2012年3月1日，被告与文山亚太科技集团签订《亚太文山车城租赁合同》，约定：优惠装修期2个月（2012年3月1日起至2012年4月30日止）租金53280元。被告未造成实际的租金损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司与被告云南华东汽车销售有限公司于2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告云南华东汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司支付2012年1月1日起至2012年4月20日止的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金58085.18元；三、驳回原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司的其他诉讼请求；四、由反诉被告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南华东汽车销售有限公司赔偿承租房屋上添附物价值、装修费、搬迁费及易地经营的宣传广告费用和鉴定费共计396235.47元；五、驳回反诉原告云南华东汽车销售有限公司的其他反诉请求。案件受理费2700元，由原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司承担1400元，被告云南华东汽车销售有限公司承担1300元。反诉费5125元，由反诉原告云南华东汽车销售有限公司承担1225元，由反诉被告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司承担3900元。保全费2520元，由反诉被告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司承担。
二审法庭调查中，经征询双方当事人对一审法院认定的法律事实是否有异议时，上诉人对一审法院认定的法律事实总体无异议，但认为一审判决中认定的被上诉人与亚太签订的租赁合同其不清楚。被上诉人对一审法院认定的法律事实无异议，但认为在一审判决第14页的最后一段前应当加上在2011年12月7日恒宇公司委托对租赁进行价格认证的事实。
一审判决送达后，原告兼反诉被告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求二审人民法院依法撤销（2012）文平民初字第118号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，驳回被上诉人的原审反诉请求，并判令被上诉人承担诉讼费。其主要事实和理由是：一、原判适用法律不当。（一）原判在适用法律上认为2011年7月被告知悉其向原告承租的房屋和场地位于文山市住建局组织实施的新平坝立交桥至文砚路岔路口道路改护建项项目范围内，有可能会被政府部门拆迁或征收，原告可能丧失继续履行出租房屋和场地的能力，在双方约定的租金交纳期限届满前，被告中止向原告交纳2011年9月1日至2012年8月31日止的租金行为是行使法定不安抗辩权的合法行为。（详见原判决17页），以此抹杀了被上诉人的违约事实。就此上诉人认为原判系偏听偏信，并且应用法律极为错误，具体理由如下：根据我国《合同法》第68条的规定，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产，抽逃资金，逃避债务或丧失商业信誉等可能丧失履行债务能力的其他情形时，可以中止自己的履行的权利。同时《合同法》第69条规定，行使不安抗辩权应当及时通知对方，对方提供担保的，应当恢复履行。从上述法律之规定，行使不安抗辩权的效力条件为：1、先履行债务的当事人行使不安抗辩权必须是针对后给付义务的人行使。2、先履行债务的当事人必须有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形。3、先履行债务的当事人行使不安抗辩权应及时通知对方。结合本案事实：1、被上诉人承租的租赁物，上诉人二年前就已全部履行移交给被上诉人管理、使用和经营，并不存在后给付合同义务的不安情形，更不存在合同履行的危险性。2、被上诉人并没有确切的证据证明上诉人有丧失或可能丧失履行合同的能力，网上招标信息并没有房屋拆迁和征收的内容，更没有征收、拆迁的具体时间，因租赁物在被上诉人占有使用中，即便上诉人行使所谓的不安抗辩权也只能在实际征收拆迁阶段才能行使。3、被上诉人行使不安抗辩权并没有通知上诉人，何况被上诉人在答辩中称其2011年6月就已得知要改扩建新平坝立交桥至文砚公路岔路口道路是虚假的，因招标公告是2011年7月份公布。因此，原判认定被上诉人行使不安抗辩的合法性是无事实根据和法律依据的，被上诉人不按期交纳租金的违约事实应予认定。（二）原判认为上诉人于2012年1月20日后出具《2011年度应付租金清单》载明2011年9月至12月31日共4个月租金，税金68633.20元，并提供公司开户行账号后，被上诉人于2012年1月30日支付了2011年9月1日至2011年12月31日的租金，证明双方对房屋租赁合同约定的租金交纳期限和方式达成合意进行了变更，被上诉人未构成违约，双方均同意解除2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持，原判这一认定与客观事实和法律相悖。首先，上诉人于2011年11月17口催告被上诉人前来商谈续交租金及合同履行事宜，是想通过协商解决的办法解决存在的问题，但由于被上诉人不予理采的行为，上诉人于2012年1月6日依照《租赁合同》第九条规定的解除合同条件通知被上诉人从2011年12月31日终止《房屋租赁合同》，并交纳逾期租金，被上诉人回函要求上诉人提供开户银行账号及租房费后，已按照租金计算金额支付上诉人终止合同前的逾期租金，从而证明双方同意解除合同是被上诉人不按合同约定期限交纳租金的违约行为导致，上诉人行使的是约定解除权，而不是双方因其他原因协商解除的结果。依照《合同法》第96条的规定，解除合同通知到达对方时解除，对方有异议可以请求确认解除合同的效力。因此原判将上诉人因被上诉人逾期交纳租金而行使合同约定解除权，并要求被上诉人交纳逾期的租金的行为及被上诉人同意解除并已交纳逾期租金的行为归结为双方变更合同交纳期限和方式及被上诉人不构成违约的认定是不符合客观真实情况的，何况原判仅为分析的结果不能作为定案的依据。事实上，被上诉人逾期交纳租金的违约行为不只一次，而是多次。依《租赁合同》第四条约定，每年租金到期前一个月付清（即每年7月30日前付清），而被上诉人除2008年9月1日至2009年8月31日租金如期支付之外，其余后三年租金正如原判认定交纳时间均在上诉人催告下逾期交纳，特别是2011年9月至2012年8月31日的租金，被上诉人拒绝交纳的理由是租用的土地和房屋可能会被政府征用和拆迁等不可抗力因素，但文山住建局可能涉及土地征用、房屋拆迁的通知是2011年10月20日下发的，而被上诉人应交纳租金的时间是在2011年7月。因此，根据《合同法》第117条之规定：当事人迟延履行后才发生不可抗力的，不能免除责任。这里当然包括前期违约责任的认定和责任的追究不予免除。（三）原判一方面认定双方同意解除合同是不可抗力因素导致双方认为合同目的部分落空的结果，而另一方面判定上诉人支付被上诉人全额损失有悖于法律适用的原则。1、本案中解除合同的原因是被上诉人不按约定交纳租金，经上诉人多次通知催告未果，上诉人行使合同约定解除权的结果，同时符合法定解除权的条件，故所造成的损失应由违约方被上诉人承担，而不应在符合法律条件下行使解除权的上诉人承担。2、原判既然是因不可抗力因素导致双方部分合同不能履行，而合约同意解除合同，那么双方对合同解除均无过错，而赔偿损失是以过错为前提要件的，因此合同法规定不可抗力的免责原则应在适用法律上体现，而原判责令上诉人全额赔付被上诉人损失就等于将过错全部归结于上诉人单方行为，适用矛盾，有失公平，有悖于法律。（四）原判显失公平。1、上诉人诉请判令被上诉人支付2012年1月至7月的租金具有事实依据。首先，被上诉人自2012年1月起至移交前并没有支付分文实际占用费；其次，租赁物交付使用后，承租人（被上诉人）是否实际使用并不影响实际占用费交纳的履行义务；再次，不论租赁合同是否解除，被上诉人在移交上诉人前的占用期间均应支付占用费。更主要的是双方于2012年8月达成《租赁物移交确认书》，该《确认书》明确，租赁物于2012年8月13日移交出租人，并约定从此不再收取租金，故此上诉人诉请应予成立，而原判以被上诉人自4月21日至8月13日止因搬迁原因未实际使用为由，判决被上诉人仅支付2012年1月至4月（4个月）的租金是不公平的，故被上诉人应支付的租赁费占用费应支付至8月13日止。2、原判计算租金金额有误，就双方约定的税金承担没有作为计算基数，在2011年9月至2012年8月31日租期中，每月租金及税金承担合计17158.39元是双方均认可的数据，被上诉人前期交纳4个月的租金均以每月17158.39元为基数计付68633.20元，而原判改变双方认可的计算基数确定4个月租金为58085.18元无任何依据。3、原判由上诉人赔偿被上诉人396235.47元就等于将责任全部归结于上诉人，但事实上解除合同真正事由是由于被上诉人经多次催促续交租金而拒绝交纳的违约行为所造成。该违约的法律后果应由被上诉人自行承担。按照原判结果被上诉人的各项损失已得到完全弥补，而上诉人因赔偿便形成损失396235.47元，故显失公平。4、上诉人出租的租赁物本身原有的部分装修就已存在，在司法鉴定意见书中就双方争执不认可的项目作了说明，在诉讼中双方均没有举证证明该工程项目属其所为，而判决却将双方争执的工程举证责任全部归结于上诉人是不公平的，难道被上诉人认为该项目属其所为的主张就没有举证责任了吗？相反，被上诉人对租赁物移交其使用过程主张其投入的项目才负有真正的举证责任，否则应视为原有事物。5、根据双方《房屋租赁合同》第2条及第8条约定：租期自2008年9月1日至2017年8月31日，租赁合同期满后，租赁房屋的装修，改善增设他物应归出租人所有的归属约定原则，被上诉人投入的工程量净值（378235.47-71259.81）应当按照租期9年进行折算比例才为公平合埋。按理说，一方当事人赔偿对方的投资损失，那么对方投资所形成的标的物就应归属于赔付方所有，但现场标的物已被上诉人拆走。综上所述，解除合同的事由是被上诉人拒交租金，拒绝协商所造成的事实。上诉人按照合同约定的附解除合同条件行使解除是合法的。而原判以被上诉人行使不安抗辩权及双方合意变更合同交纳期限和方式为由，否定被上诉人的违约是违反法律适用的原则，并以此判决上诉人等同违约平担赔偿责任的处置显失法律公正。故请二审人民法院依法进行改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人云南华东汽车销售有限公司口头答辩称，我们是先交钱后使用租赁物，2011年11月我们已按合同约定变更了合同，一审法院认定双方解除合同是不可抗力造成的观点是不正确的，双方发生争议前并没有解除合同，而是上诉人违约才导致我们不能继续履行合同；上诉人说租金是从2011年1月支付至7月是对的，我们是8月13日交还租赁物，我们实际只使用到4月20日，如租金算至8月13日，那么则应同我公司与文山亚太科技集团签订《亚太文山车城租赁合同》的租金相互减扣后多退少补。另，一审法院按现值计算赔偿损失是正确的，在鉴定报告第九页的鉴定结论已经按折旧算出来，不应该折算。在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
对上诉人提出的其对一审判决中认定的被上诉人与亚太签订的租赁合同其不清楚的问题。本院认为，一审法院根据被上诉人提交的有效证据及实际发生的租赁事实在本院查明的法律事实中认定并无不当，上诉人不清楚并不能否认该事实的存在。对被上诉人提出的应在一审判决第14页的最后一段前加上在2011年12月7日恒宇公司委托对租赁物进行价格认证的事实的问题。本院认为，因恒宇公司不是本案的当事人，本案审理的是上诉人与被上诉人的租赁关系，被上诉人并未举证证明恒宇公司与本案处理结果有利害关系的证据，故一审法院未在查明的法律事实中对此进行阐述是正确的。
对被上诉人提出的应在一审判决第14页的最后一段前加上在2011年12月7日恒宇公司委托对租赁物进行价格认证的事实的问题。本院认为，因恒宇公司不是本案的当事人，本案审理的是上诉人与被上诉人的租赁关系，被上诉人并未举证证明恒宇公司与本案处理结果有利害关系的证据，故一审法院未在查明的法律事实中对此进行阐述是正确的。本院认定的法律事实与一审法院认定一致。归纳双方的诉辩主张并结合双方在一审法院提交的证据，本院认为，本案的主要争议焦点：（一）一审法院适用法律是否正确；（二）双方是否存在违约的事实；（三）被上诉人租用期间的装修投入是否应当全部由上诉人承担。关于一审法院适用法律是否正确的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》六十八条规定的可行使不安抗辩的四种情形分别是：1、经营状况严重恶化；2、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3、丧失商业信誉；4、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。而被上诉人并未向法院提交上诉人存在以上四种情形的证据，双方之间产生的是租赁法律关系，租赁物在2008年双方签订《房屋租赁合同》时上诉人就已移交被上诉人管理使用，作为承租方的被上诉人其主要义务就是应按约支付租金，但被上诉人并未在合同约定的期限内交纳租金。虽然在合同履行期限内，由于城市建设的需要，被上诉人承租的房屋有可能不能按合同期限履行，双方也应积极协商，而被上诉人在接到上诉人的要求交纳租金的函件后未积极主动与上诉人协商，其未按约交纳租金的行为违反了合同的约定，一审法院对被上诉人未按约交纳房屋租金的行为作出是行使不安抗辩权的认定是没有事实和法律依据的，一审法院认定被上诉人未按约交纳房屋租金是行使不安抗辩权属适用法律错误。关于双方是否存在违约事实的问题。本院认为，根据双方当事人所签订的《房屋租赁合同》，上诉人的主要义务就是将租赁标的物移交给被上诉人管理使用，被上诉人按约支付租金。合同签订后，上诉人就已按约定将租赁物交由被上诉人管理使用，其不存在违约的事实。而按照合同的约定，被上诉人须在每年租金到期前一个月付清下一年度的租金，即被上诉人须在当年的7月31日付清下一年度的租金，而被上诉人本应在2011年7月31日就应支付2012年的租金，被上诉人不按约交纳租金的行为已构成违约，根据双方所签合同第九条的约定上诉人有权解除合同。而一审法院认为在2012年1月20日上诉人加盖其公司公章向被上诉人出具《2011年度斯巴鲁应付租金清单》的行为是双方对房屋租赁合同中约定的租金交纳期限和方式，达成合意进行了变更的评判缺乏事实依据。关于被上诉人租用期间的装修投入是否应当全部由上诉人承担的问题。本院认为，根据双方合同约定违约责任承担的方式，被上诉人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。但上诉人并未主张滞纳金，应视为对该权利的放弃。由于在双方签订的租赁合同履行期限内，因市政建设的需要，导致被上诉人所承租的标的物部分丧失，从而影响被上诉人的正常经营，对被上诉人因租赁经营期限投入装修的损失上诉人也应合理分担。根据一审法院委托云南春城司法鉴定中心对被上诉人在承租上诉人房屋上的添附物价值、装修费、搬迁及易地经营的宣传广告费用评估的鉴定意见，被上诉人实际投入价值为456，156.67元。结合本案实际，被上诉人使用的时间应算至2012年8月13日即四年差17天，按照实际使用的期限摊销，残值损失应为［456，156.67元9年=50684.07元365天=138.86元17天=2360.63元；50684.07元4年=202736.28元-2360.63元=200375.65元］贰拾伍万伍仟柒佰捌拾壹元零贰分255781.02元［456，156.67元-200375.65元］，因合同不能按约履行既有被上诉人迟延支付租金的行为存在，同时也因城市建设需要导致的标的物部分丧失的客观实际，故对于255781.02元的残值损失双方各承担50%的责任即各承担127890.51元。综上所述，上诉人与被上诉人在2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿，协商一致的基础上订立，合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。被上诉人未按合同约定支付租金的行为构成违约，上诉人请求解除合同的条件成就，对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。另对一审法院计算租金仅计算至2012年4月与上诉人实际使用的租期有误，因被上诉人并不否认实际交还给上诉人租赁物的时间为2012年8月13日，扣除13天给被上诉人搬迁的时间，故租金应算至2012年7月30日止较为公平。按照2012年9月后每月租金及税金为17158.39元计算，2012年1月至7月的租金应为120108.73元。上诉人上诉理由部份成立，对成立部分本院予以支持。被上诉人答辩观点理由不充分，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持文山市人民法院（2012）文平民初字第118号判决的第一、三、五项即：（一）解除原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司与被告云南华东汽车销售有限公司于2008年8月12日签订的《房屋租赁合同》；（三）驳回原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司的其他诉讼请求；（五）驳回反诉原告云南华东汽车销售有限公司的其他反诉请求。二、撤销文山市人民法院（2012）文平民初字第118号判决的第二、四项即：（二）由被告云南华东汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司支付2012年1月1日起至2012年4月20日止的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金58085.18元；（四）由反诉被告文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南华东汽车销售有限公司赔偿承租房屋上添附物价值、装修费、搬迁费及易地经营的宣传广告费用和鉴定费共计396235.47元。三、由被上诉人云南华东汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司支付2012年1月1日起至2012年7月30日止的房屋、展厅门口场地、烤漆房的租金120108.73元；四、由上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南华东汽车销售有限公司赔偿承租房屋上添附物价值、装修费、搬迁费及易地经营的宣传广告费用共计127890.51元。二审案件受理费（含本诉2700元及反诉费5125元）7825元，由上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司承担2562.5元，被上诉人云南华东汽车销售有限公司承担5262.5元。一审案件受理费（含本诉及反诉费）比照二审法院收取。一审收取的保全费2520元及鉴定费18000元共计20520元，由上诉人文山普阳盛鸿二手车交易市场有限责任公司及被上诉人云南华东汽车销售有限公司各承担50%即各承担10260元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长：杨琴代理审判员：刘玫兰代理审判员：秦永兴
书记员：谢忠伶
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款