沈福根与周刚明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告沈福根。委托代理人占礼松。被告周刚明。委托代理人马国锋。

原告沈福根为与被告周刚明房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月5日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，后转为合议庭审理，于2012年10月11日、2013年4月25日公开开庭进行了审理。原告沈福根的委托代理人占礼松、被告周刚明两次开庭均到庭参加诉讼，被告周刚明的委托代理人马国锋第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈福根诉称，原、被告于2007年11月14日签订租房合同，约定租赁时间为2007年11月21日起至2012年11月20日止。因租赁房屋所在土地经杭州市国土资源局批准为拆迁范围，所以原告在2009年9月8日通知被告于2009年12月前搬迁，严格按照租房合同第9条履行自己的义务，即乙方租赁的房屋如在合同期内遇到国家征用，甲方提前两个月通知乙方。但被告接到通知后未在2009年12月前搬迁，且还继续使用租房合同中的房屋直至2011年12月25日，未给付原告租金，所以被告的行为违反了租房合同中的第9条，即乙方租赁的房屋如在合同期内遇到国家征用，乙方必须服从，租金按实际租用时间计算。按照原、被告签订的租房合同第5条明确约定，乙方不得拖欠甲方租金，如拖欠15天以上，甲方有权终止合同，并收取滞纳金每天100元。被告于2009年8月20日起开始拖欠原告的房租，所以原告有权解除租赁合同并收取滞纳金。原告认为，被告不按合同约定履行交付房租、卫生费、电费的义务，属严重的违约行为。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求：1、依法判令被告支付租金354500元、滞纳金84600元（从2009年9月5日起计算至实际支付日，现暂计至2011年12月25日止，为846天，滞纳金每天按照100元计算），以上共计439100元；2、依法判令被告支付卫生费12300元（2008年11月21日起至2011年12月25日的卫生费，每年按照4000元计算）；3、依法判令被告支付电费912元（2011年12月的电费）。

被告周刚明辩称，一、原告诉讼主体不适格。御道特种水产养殖总场和周刚明于2007年11月14日签订租房合同，如发生纠纷，根据合同相对性的原则和合同约定，如一方违约，另一方可以向法院起诉，可以看出要作为原告起诉的话，只能是御道特种水产养殖总场，而不是沈福根。二、沈福根就周刚明向其支付拖欠的租金、卫生费、电费计算不正确，且周刚明无须向沈福根支付租金、电费、卫生费。御道特种水产养殖总场和周刚明的租房合同于2009年9月8日已经解除。租房合同第9条约定，乙方租赁的房屋如在合同期内遇到国家征用，乙方必须服从，甲方必须提前二个月通知乙方。周刚明于2009年9月8日收到御道特种水产养殖总场的通知后服从征用通知，陆续清退租客，没有再继续对外出租，也没有再缴纳房屋租赁费，双方的权利义务已经终止。根据合同法就合同解除条件的相关规定及杭州市房屋拆迁管理条例第7条的规定，周刚明与御道特种水产养殖总场的租房合同于2009年9月8日已解除。三、租赁合同解除后周刚明没有再继续对外出租房屋。周刚明于2009年9月8日收到御道特种水产养殖总场的通知后就服从征用通知，并陆续清退租客。之后周刚明之所以继续使用租赁房屋是由于拆迁安置赔偿款迟迟没有到位，且没有能力解决住房问题，所以周刚明一直居住在里面。原告沈福根为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、租房合同一份，拟证明原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系的事实；2、证明一份，拟证明被告的实际居住期限；3、证明一份及照片六张，拟证明被告于2011年12月26日搬迁的情形；4、证明一份，拟证明沈福根作为原告起诉周刚明并无不当。被告周刚明为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：通知1份，拟证明被告收到搬迁通知。为了查明本案事实，本院依职权调取了以下证据：（2012）杭江民初字第1411号案件第二次庭审笔录一份。

上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告对三性无异议，本院认为，该证据能够证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提供的证据4，被告未质证，本院认为，该证据系由御道社区居民委员会、杭州御道股份经济合作社、御道特种水产养殖场出具，而御道特种水产养殖总场系由御道社区居民委员会投资设立，由沈福根实际经营，被告对上述事实也表示认可，故本院对该证据予以确认。对原告提供的证据2，被告对三性均有异议，认为出具的单位与原告是一家。对原告提供的证据3，被告对真实性、关联性、证明内容有异议，认为照片不能证明被告于何时搬迁以及搬迁过程。对本院调取的证据，原告质证后，对该证据无异议。被告质证后，认为这只能证明沈福根领取了拆迁补偿款之后没有履行协议，2011年周刚明的父母过来，确实有几个人住在案涉租赁房屋里，但不能证明周刚明还在对外出租。本院认为，周刚明作为（2012）杭江民初字第1411号案件的原告，申请证人徐某出庭作证，拟证明徐某租赁过案涉房屋。徐某在庭审中也表示其从2011年6、7月份开始租住案涉房屋直到2011年年底，且其在租住期间周边的房屋有的有住人，有的东西在人不在，一共住了将近20人。周刚明在庭审中也陈述2011年确实有几个人住在案涉房屋里，且因为拆迁安置补偿款与原告有纠纷，周刚明的父母、弟弟也住在案涉房屋里。而原告提供的证据2、3，系御道社区综合治理办在2011年12月26日对案涉房屋进行搬迁时的情况说明，故证人徐某的证言、周刚明在庭审中的陈述，与原告提供的证据2、3可以相互印证，本院对原告提供的证据2、3依法予以确认。对被告提供的证据通知，原告认为其确实向被告送达了该份通知，但该证据与本案无关联性，虽然原告通知了被告，但被告实际上没有搬迁。本院认为，原告向被告送达了该份通知被告也表示已经收到，因此本院对周刚明于2009年9月8日收到该份通知的事实予以确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：御道特种水产养殖总场系御道社区居民委员会投资设立，未办理工商登记。2000年2月12日，御道社区居民委员会将御道特种水产养殖总场的房屋及场地租赁给沈福根，由沈福根实际经营及对外出租直至拆迁，租金收益等均归沈福根所有。2007年11月14日，御道特种水产养殖总场作为甲方（实际经营者为原告沈福根）与乙方被告周刚明签订《租房合同》一份，上有原告沈福根、被告周刚明的签字及御道特种水产养殖总场的盖章。合同约定：甲方有空余厂房一栋约800平方米，出租给乙方做职工住房使用。租用时间为五年，自2007年11月21日起至2012年11月20日止。租金每年为十五万元整，卫生费每年为四千元，押金五千元。（押金期满退还乙方）每年交费提前一个月付清全年租金及卫生费（2008年10月20日、2009年10月20日、2010年10月20日、2011年10月20日）。乙方不得拖欠甲方租金，如拖欠15天以上，甲方有权终止合同，并收取滞纳金每天一百元。水、电有（由）甲方供应，水电费有（由）乙方每月支付甲方，暂定电费每度0.90元，水、电费按本单位其他企业同等价格计算，如供电局或水厂提价应相应提价，另行通知。乙方租赁的房屋如在合同期内遇到国家征用，乙方必须服从，要征用时甲方必须提前两个月通知乙方，租金按实际租赁用时间计算。等等。上述协议签订后，案涉房屋实际交付给被告使用，被告将案涉房屋隔出房间对外出租给他人居住使用。被告支付了押金5000元及2007年11月21日至2009年9月20日的房屋租金26万元，2007年11月21日至2008年11月20日的卫生费4000元，其后的房屋租金及卫生费被告尚未支付。2009年9月8日，原告沈福根以御道特种水产养殖总场的名义向被告发送通知，通知内容为：经杭州市国土资源局杭土资拆许字（2009）第042号《房屋拆迁许可证》批准御道东区62号和62号-2为拆迁范围，请有关单位做好拆迁准备工作，拆迁时间各单位请在2009年12月底前搬迁。被告周刚明在2009年9月8日收到该通知。另查明，在收到该通知后，被告因拆迁安置补偿款未与原告协商一致而与原告产生纠纷，被告未按时搬迁，未与原告办理交接手续，并继续将案涉房屋对外出租给他人居住使用，经御道综治办警务室多次劝导和通知都无果，后由彭埠镇御道社区警务室联防队员于2011年12月26日将被告所租房客进行搬迁。另，原、被告双方在庭审中确认被告搬离前尚欠租金、卫生费、电费的，双方同意被告支付的押金先抵扣租金、卫生费、电费。

本院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告辩称原告主体不适格，合同的双方当事人应当是御道特种水产养殖总场与周刚明，根据合同相对性只能是御道特种水产养殖总场起诉被告而非原告沈福根。本院认为，御道特种水产养殖总场系由御道社区居民委员会投资设立，由沈福根实际对外经营，收取租金。御道社区居民委员会也认可如因租赁而发生纠纷，应由沈福根作为原告起诉，故沈福根在将案涉房屋租赁给周刚明后发生纠纷，作为原告起诉被告周刚明并无不当，被告据此提出原告主体不适格缺乏事实与法律依据，本院不予采信。对于原告主张的租金问题，本院认为，法律规定当事人一方行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，案涉房屋因遇国家拆迁，原告于2009年9月8日向被告送达拆迁通知，要求被告在2009年12月底前搬迁，被告在2009年9月8日收到上述通知。原告送达该通知的行为符合双方租赁合同的约定，提前了两个月通知被告，因此从该通知的内容来理解，原、被告之间的租赁合同在2009年12月31日已经依法解除。租赁合同解除后，被告未搬离案涉房屋，并继续将案涉房屋出租给他人使用，也未与原告办理相关房屋交接手续，故被告需向原告支付2009年9月21日至2011年12月25日的租金及房屋占有使用费，房屋占有使用费计算标准参照双方约定的租金，经计算被告需向原告支付租金及房屋占有使用费人民币339452元。对于原告主张的滞纳金问题，原、被告之间的租赁合同约定的租期到期日为2012年11月20日，在租赁合同未到期时，因案涉房屋遇国家拆迁，原告向被告发送了解除租赁合同的通知，且原、被告之间的租赁合同已经在2009年12月31日解除，故原告主张的滞纳金无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张的卫生费问题，根据原、被告双方租赁合同第四条的约定，卫生费为每年4000元。被告只支付了2007年11月21日至2008年11月20日的卫生费4000元，之后并未再支付过卫生费，故被告还须支付2008年11月21日至合同解除之日2009年12月31日的卫生费4450元。从2010年1月1日起因原、被告双方的租赁合同已经解除，故原告主张的2010年1月1日至2011年12月25日的卫生费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张的电费问题，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告尚欠电费912元，但未提供任何证据加以证明。故本院对原告主张的电费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告周刚明支付原告沈福根2009年9月21日至2011年12月25日的租金及房屋占有使用费人民币339452元。二、被告周刚明支付原告沈福根2008年11月21日至2009年12月31日的卫生费人民币4450元。以上一至二项合计，被告周刚明应支付原告沈福根款项人民币343902元，折抵被告周刚明已经支付的押金5000元，被告周刚明还应支付原告沈福根款项人民币338902元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告沈福根的其他诉讼请求。案件受理费人民币8085元，由原告沈福根承担人民币1627元（已交纳），被告周刚明承担人民币6458元，于本判决生效后三日内支付至本院。被告周刚明应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8085元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判长：叶文军代理审判员：单婧婧人民陪审员：华海凤

代书记员：蒋敏芝