浙江省水利水电投资集团有限公司与杨志林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告浙江省水利水电投资集团有限公司，住所地杭州市江干区凯旋路**。法定代表人朱永健，该公司总经理。委托代理人王飞飞、左斌（特别授权代理），上海市锦天城律师事务所杭州分所律师。被告杨志林，系个体工商户，为杭州市江干区三鸿酒家业主。委托代理人徐新源、陈欢欢（特别授权代理），浙江蓝泓律师事务所律师。

原告浙江省水利水电投资集团有限公司（以下简称水利水电公司）为与被告杨志林房屋租赁合同纠纷一案，于2012年10月24日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2012年11月21日公开开庭进行了审理。原告水利水电公司的委托代理人王飞飞、左斌，被告杨志林及其委托代理人徐新源、陈欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告水利水电公司诉称，2010年2月8日，被告（租房合同承租方或乙方）与浙江江能建设有限公司（租房合同出租方或甲方，以下简称江能公司）签订租房合同一份，约定出租方将位于杭州市凤起东路8号一楼门面房、使用面积180㎡的房屋出租给承租方杭州市江干区三鸿酒家。租赁期为三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同第三条对租金及支付方式作出了明确约定，承租方逾期支付租金的，每逾期一天，应向出租方支付所欠缴租金总额的1%作为违约金。同时，第五条约定，房屋租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权单方面终止合同：……3、拖欠房租两个月以上，或拖欠其他费用累计达叁仟元；……。承租方应在接到出租方终止合同的通知之日起三日内自行迁出，并补交所欠出租方的一切费用。若承租方不按时迁出，除按照逾期天数交纳房屋租金和实际发生的水电等费用外，每逾期一天，承租方需按照合同约定的日租金的两倍向出租方支付违约金。本案所涉的租赁房屋坐落于杭州市凤起东路2，4，6，8，10，12号大楼（江能大厦），原系原告下属子公司江能公司（租房合同的出租方）所有，2006年4月6日经浙江省人民政府国有资产监督管理委员会批复同意江能公司整体改制（浙国资企改（2006）13号），2007年6月1日，浙江省人民政府国资委批复同意将江能大厦从江能公司剥离，划归给原告。2010年江能大厦的房产证、土地证、契证等三证办理到原告名下。根据买卖不破租赁的规定，原、被告间继续履行了被告与江能公司之间所签订的租房合同，从2010年10月起，被告分四次向原告支付了2010年10月1日至2011年12月31日的租金。因此，根据合同约定及原告已取得了租赁房屋所有权的事实，被告应于2012年1月1日前向原告交纳2012年1月1日至2012年6月30日的租金68040元，应于2012年7月1日前向原告交纳2012年7月1日至2012年12月31日的租金68040元，因被告一直拒绝支付上述租金，为维护自身的合法权益，原告曾多次口头向被告催收租金，在口头催收未果的情况下，原告曾于2012年7月27日以邮政特快专递的形式向被告寄送了催收租金通知书，要求被告及时交纳租金，但被告拒收了此函件。2012年8月6日，原告又以移动e管家的短信形式再次向被告发送催收租金通知，要求被告及时交纳租金。为避免损失的进一步扩大，原告在2012年10月19日以邮政特快专递方式及发送移动e管家短信方式向被告送达了终止租房合同通知书，要求被告腾空租赁房屋并返还给原告，同时将租赁使用期间所拖欠的租金及违约金支付给原告。但是截止原告提起诉讼之日，被告既未腾空房屋，又未向原告支付所拖欠的租金及违约金，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的租房合同；二、被告立即迁出并腾空租赁房屋；三、被告立即向原告支付拖欠的房屋租金108864元整（从2012年1月1日起算暂计至2012年10月18日，请求计算至被告腾空房屋之日止）；四、被告立即向原告支付逾期支付租金的滞纳金6987.7元整（按同期银行短期贷款利息上浮50%计算，从2012年1月1日起暂计算至2012年10月18日止，请求计算至实际付清之日止）；五、被告向原告支付未按时腾空的违约金（按日租金的2倍计算，从2012年10月23日起算，请求计算至腾空房屋之日止）。

被告杨志林辩称，一、原告于2011年12月19日贴出要收回案涉房屋所在的江能大厦的公告后，与被告达成过口头协议，同意被告缓缴租金，并表示将对租金及物业费进行减免，故被告不存在违约情形。二、原告存在违约行为，被告依法享有“不安抗辩权”，有权终止履行债务、拒付租金。1、双方约定案涉房屋系经营性用房，原告在被告所租店面外墙上张贴公告表明要在2012年6月底前收回房屋，影响被告开设的酒店的日常经营。原告还擅自拆除了被告店面一楼和二楼的门面招牌，且在2012年7月份动工对大楼进行装修，周边环境脏乱差、影响到被告酒店的客源，未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，属违约行为。2、原告上级单位早在2011年10月就发文，要求原告在2012年6月底前全部收回江能大厦，原告亦在2011年12月19日发出公告通知被告。原、被告约定的租赁期限至2012年12月底，原告的行为构成逾期违约，其行为性质符合“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，被告享有不安抗辩权，有权拒付租金。三、被告认为原告的行为系恶意诉讼，原告2011年12月19日发出的公告，表示将在2012年3月1日至4月30日与承租户进行协商，但在2012年4月16日就向被告发送过一次解除合同通知书，其行为导致了被告重大的损失，被告对此将保留诉讼权利。原告水利水电公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、《关于同意江能公司整体改制的批复》（浙国资企改（2006）13号）、《关于江能公司要求剥离部分资产的请示》（浙水投（2007）19号）、《关于同意江能公司部分资产剥离后改制的批复》（浙国资企改（2007）14号）、房产证、土地证、契证各1份，拟证明原告对涉案房屋享有所有权；2、租房合同1份，拟证明被告从2010年1月1日起承租案涉房屋，租赁期限从2010年1月1日至2012年12月31日止，每月租金为11340元，先付后租，如拖欠租金两个月以上，原告有权终止合同的事实；3、租金交纳凭据4份，拟证明被告已向原告交纳了2011年12月31日前的租金，被告从2012年1月1日起未再向原告交纳任何费用，至今已欠租金近一年；4、催收租金通知书、邮政特快专递寄送单据及被告拒收单据、催收租金的移动e管家短信发送证明、录音光盘及书面整理稿各1份，拟证明原告采取多种方式多次向被告催缴租金，但被告一直未依合同的约定向原告交纳租金；5、终止租房合同通知书、邮政特快专递寄送单据及被告拒收单据、移动e管家短信发送证明各1份，拟证明原告已于2012年10月19日以邮政特快专递及短信形式向被告送达了终止租房合同通知书。

经庭审质证，本院对以上证据认证如下：证据1相关文件及房产三证，可以证明原告对案涉房屋拥有合法的所有权，本院予以确认。证据2租房合同，被告对真实性无异议，该证据可以证明原、被告就案涉房屋租赁所做的约定，本院予以确认。证据3租金交纳凭证，被告对证据的真实性无异议，本院对此予以确认。证据4和证据5催收租金通知书、终止租赁合同通知书及邮寄凭证、短信发送情况、录音材料等，被告表示其确实要求店里的工作人员拒收了该两份邮件，曾收到过原告发送的两条短消息，但是当做垃圾短信处理，内容都没有看清楚；认可录音中的谈话对象确为被告，但表示原告未将本次谈话中原告同意减免被告租金的内容录进，整理稿亦是断章取义，该录音证据反而能证明原被告就租金减免问题进行了协商，不能证明原告向被告催缴过租金。本院对被告拒收过两份EMS快递，收到过两则短消息及2012年9月19日与原告的工作人员有过谈话的事实予以确认。被告杨志林为证明其辩称，向本院提交了下列证据：1、租房合同1份，拟证明原告有提供符合约定用途房屋的义务，原告无权提前解除租赁合同；2、事实经过说明1份，拟证明原告曾事先要求被告暂缓交付租金并表示将对租金及物业费进行减免，被告不存在违约；3、《关于确定浙江省水利水电投资集团有限公司固定办公场所的通知》（浙能可办（2011）39号）1份，拟证明原告存在预期违约行为，将严重影响被告所租店面房的经营，原告存在丧失或可能丧失债务履行能力的情形，被告据此享有“不安抗辩权”，有权拒付租金；4、陈雪挺、陈国华、马健证人证言1份，拟证明原告曾事先要求被告暂缓交付租金并表示将对租金及物业费进行减免，被告不存在违约；5、原告2011年12月19日所发《公告》及《关于江能大厦收回自用的通知》各1份，拟证明原告存在预期违约行为，将严重影响被告所租店面房的经营，原告存在丧失或可能丧失债务履行能力的情形，被告据此享有“不安抗辩权”，有权拒付租金；6、原告2012年6月27日所作《承租户清退腾空工作情况的汇报》1份，拟证明原告存在预期违约行为，将严重影响被告所租店面房的经营，原告存在丧失或可能丧失债务履行能力的情形，被告据此享有“不安抗辩权”，有权拒付租金；7、《终止租赁合同通知书》（2012年4月16日）1份，8、大厦环境照片1组，拟证明原告存在恶意违约行为，严重影响被告履行合同的债权债务，被告有权暂时终止履行合同的债权债务；9、房屋缴费通知单1份，拟证明租金系由原告发出通知后，被告按通知要求的时间支付。经庭审质证，本院对以上证据认证如下：对证据1租房合同，原告对真实性无异议，本院予以确认。对证据2事实经过说明，原告有异议，认为该材料未反映出原告同意缓缴或减免租金，签字的人非原告公司员工；本院对被告曾作出该事实经过说明，郑田德等人在该材料上签字的事实予以确认。对证据3浙能可办（2011）39号文件，原告对真实性无异议，但认为该文件系工作安排，被告实际仍在占有使用案涉房屋，没有影响到被告的经营；本院对原告上级单位发出过该份文件的事实予以确认。对证据4证人证言，原告有异议，认为证人应当出庭作证；因证人未出庭，本院对该证据不予确认。对证据5公告和通知，原告对真实性无异议，但表示未将公告和通知张贴在被告酒店门口，未构成对其经营的影响；本院对该证据的真实性予以确认。对证据6情况汇报，原告对真实性无异议，对证明对象有异议；本院对原告曾作出该份汇报的事实予以确认。对证据7终止租赁合同通知书（2012年4月16日），原告对真实性无异议，对关联性有异议，并在庭审中表示以2012年10月19日发送的终止租赁合同通知书为准；本院对原告曾向被告发出过该份通知书的事实予以确认。对证据8照片，原告有异议，认为系被告单方所拍摄，拍摄的时间地点均不明，本院对该证据不予确认。对证据9缴费通知单，原告认为未加盖单位公章不予认可，但对租金系由原告通过物业公司发出通知后，被告按通知缴纳的事实予以确认；本院认为，因该通知单上未加盖公章，且原告不予认可，本院对该证据不予确认。综合对于上述证据的认证及原被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2010年2月8日，江能公司（甲方）与被告（乙方）签订租房合同一份，约定甲方将位于杭州市凤起东路8号一楼门面房，使用面积180㎡，租用给乙方做营业用房；租期三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止；每月租金为11340元，乙方于合同签订之日支付半年租金；而后每半年支付一次，先付后租，自甲方通知之日起10日内支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付所欠缴租金总额的1%作为滞纳金；乙方拖欠房租两个月以上，甲方可单方面终止合同，乙方应在接到甲方通知三天内自行迁出，并补交所欠甲方一切费用，若乙方不按时迁出，每逾期一天按合同所约定的日租金两倍计收（从甲方通知乙方合同终止之日起算）。合同签订后，双方按约履行了合同。2006年开始，江能公司进行整体改制。经批准，案涉房屋所在的江能大厦被划归原告所有。至2010年，原告取得了凤起东路2、4、6、8、10、12号房屋的所有权证、土地使用权证和契证。被告按照合同约定，在接到原告通知后按季度或者半年度支付了2010年10月1日至2011年12月31日的租金。2011年10月9日，原告上级主管部门以文件形式发出通知，要求原告于2013年春节前后迁入案涉房屋所在的江能大厦集中办公。2011年10月中旬原告按文件要求开始分批腾退江能大厦的原有承租户。2011年12月19日，原告发出公告和通知表示江能大厦将在2012年6月30日前全部收回作为原告自用的办公大楼，要求租赁合同期限在2012年6月30日后到期的承租户于2012年3月1日至4月30日到江能物业签订补充协议。公告发布后，原、被告进行了协商。2012年3月23日，江能大厦的物业公司工作人员向被告递交了房屋缴费通知单（2012年1月1日-2012年6月30日）。2012年4月16日，原告曾向被告发送过终止租赁合同通知书。2012年7月27日，原告以EMS邮政特快专递（EK004319214CS）方式向被告寄送催缴租金通知书一份，表示继续履行合同至合同期满，要求被告支付拖欠的租金136080元；2012年7月31日，该邮件因被告拒收退回。2012年8月6日，原告通过移动e管家向被告发送短信，表示继续履行合同至合同期满，要求被告支付拖欠的租金136080元；被告表示收到过该短消息，但是认为系垃圾短信。2012年10月19日，原告以EMS邮政特快专递（EW271431790CS）及移动e管家短信方式向被告寄送了终止租房合同通知书，被告表示收到过该短消息，但是认为系垃圾短信；邮件于2012年10月22日因被告拒收退回。

本院认为，江能公司与被告于2010年2月8日签订的租房合同合法有效，对双方均有约束力。虽然该合同的出租人原为江能公司，但至2010年原告已取得了案涉房屋的所有权和土地使用权，被告亦于2010年10月起开始向原告支付租金，故原告已实际承受了租房合同中出租人的权利和义务，该租房合同的相对方现为原告及被告，双方均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。对于本案的争议焦点，本院认为主要为以下三点：（一）原告是否通知过被告支付租金。（二）被告拒绝支付租金是否有合法的抗辩事由。（三）双方的租房合同能否被解除。关于第一个争议焦点原告是否通知过被告支付租金的问题。根据租房合同约定，案涉房屋的租金为半年一付，先付后租，自原告通知之日起10日内支付。但在实际履行过程中，被告是按照原告的通知按季度或者半年度支付租金，故原告主张被告应在2012年1月1日和2012年7月1日支付两期各半年的租金，因未提供证据证明，本院不予采信。虽然被告自认在2012年3月23日曾收到过原告催缴2012年1月1日至6月30日租金的通知单，但从2012年7月份原告发送给被告的催缴租金通知书及催缴短信内容来看，原、被告在此之前就提前解除合同的事宜一直在协商中，故本院认为应以被告收到该次催缴通知为准确认原告通知的时间。原告发出的催缴通知书于2012年7月31日因被告拒收退回，被告拒收的行为应视为送达。根据合同约定，被告应在接到通知后10日内支付租金，故本院确认被告应于2012年8月10日前向原告支付租金。关于第二个争议焦点被告拒绝支付租金是否有合法的抗辩事由的问题。本院认为，在原告已经通知被告支付租金的情况下，被告拒绝支付租金须有合法抗辩事由。被告辩称原告曾同意对租金等进行减免，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告还辩称原告未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其腾退江能大厦内承租户、2012年7月份开始大楼装修的行为导致被告客源流失，并使得江能大厦及周边环境脏乱差，影响到其经营。本院认为，原、被告间系房屋租赁合同关系，双方约定该房屋的用途为经营用房，故原告的义务为交付可供占有、使用的符合一般经营需要的房屋。庭审中，被告确认开设在案涉房屋中的酒店仍在开门营业，且未提供证据证明原告有实质性影响被告经营的行为，被告要求原告保持周边经营环境不变，超出了合同约定的范围。被告认为目前江能大厦及周边环境脏乱差，而江能大厦配有独立的物业服务公司，其卫生状况等应由物业公司负责。故本院认为，被告以原告未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途为由拒付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告辩称原告拆除被告广告牌一事，原告主张广告牌的位置系其为了美观而搭建并非专门为承租户做广告而用，拆除广告牌也是因为2010年8月份时台风来临为安全而整体拆除的。本院认为，双方在合同中并未对广告牌做过约定，而被告经营的酒店有自己的店招，拆除广告牌的行为并未对酒店经营产生影响，被告以此为由拒付租金并要求免交部分租金的辩称，本院不予支持。至于被告主张的“不安抗辩权”。本院认为，双方的租房合同约定租金为先付后用，故支付租金为被告应当先履行的义务，原告相应的合同义务为交付房屋。被告认为原告发出公告要求在2012年6月底前全部收回江能大厦的行为系“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。本院认为，原、被告双方就提前终止租房合同进行过协商，但协商未成后原告向被告发函表示要继续履行合同至租赁期满，且目前被告仍实际占有使用房屋，故本院认为原告并不存在“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，被告主张“不安抗辩权”要求中止支付租金的，本院不予支持。关于第三个争议焦点双方的租房合同能否被解除的问题。本院认为，被告应于2012年8月10日前向原告支付相应的租金，而被告拒绝支付租金并无合法抗辩事由，故至2012年10月10日被告未支付租金的行为已符合合同约定的单方解除条件。原告于2012年10月19日通过邮政特快专递及短信方式向被告发出解除通知书，该邮件因被告拒收于2012年10月22日被退回，被告拒收的行为应视为送达，故双方签订的合同已于2012年10月22日解除，现原告请求法院判令解除已无必要。关于原告要求支付租金、逾期支付租金违约金及逾期腾退违约金的诉讼请求。因合同已于2012年10月22日解除，故被告应向原告支付的租金为2012年1月1日至2012年10月22日，共计110108元。原告要求被告支付租金至被告实际腾退之日，没有合同依据，本院不予支持。根据合同约定及被告于2012年7月31日拒收缴纳租金通知的事实，其应于2012年8月10日前向原告支付租金，逾期未支付租金的，应按合同约定向原告支付每日所欠租金总额1%的滞纳金。现原告自动将违约金调整为同期贷款利率上浮50%，不违反相关法律规定，本院予以准许。关于原告主张的逾期腾退违约金，因合同解除后被告仍在继续占有使用案涉房屋，故对原告造成的损失被告理应承担。根据合同约定，被告应于收到解除通知书之日起3日内腾退搬出，不按时腾退的，每逾期一天按日租金的2倍自通知之日起计收违约金。本院认为，原告主张标准过高，本院酌情调整为每日485元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、确认原告浙江省水利水电投资集团有限公司与被告杨志林于2010年2月8日签订的位于杭州市江干区凤起东路8号一楼门面房（使用面积180㎡）的租房合同于2012年10月22日解除；二、被告杨志林应于本判决生效后六十日内将租用的位于杭州市江干区凤起东路8号一楼门面房（使用面积180㎡）腾退返还给原告浙江省水利水电投资集团有限公司；三、被告杨志林应于本判决生效后十日内向原告浙江省水利水电投资集团有限公司支付2012年1月1日至2012年10月22日期间的租金人民币110108元；四、被告杨志林应于本判决生效后十日内向原告浙江省水利水电投资集团有限公司支付逾期支付租金的违约金人民币3006元（暂计算至2012年11月30日，此后以人民币110108元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率上浮50%计算至本判决确定的支付之日止）；五、被告杨志林应于本判决生效后十日内向原告浙江省水利水电投资集团有限公司支付逾期腾退违约金人民币18915元（2012年10月23日起暂计算至2012年11月30日，此后按每日485元计算至本判决确定的腾退之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告浙江省水利水电投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2603元，减半收取人民币1301.50元，由原告浙江省水利水电投资集团有限公司负担人民币301.50元，由被告杨志林负担人民币1000元（于本判决生效后三日内付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2603元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

代理审判员：朱若君

代书记员：高佳音