原告浙江省××中心医院（浙江省青春医院）。住所地
杭州市××区××号。法定代表人葛某某。委托代理人杨某某、童某。被告杭州××有限公司。住所地杭州市××区××号。法定代表人王某某。委托代理人王某。委托代理人温某某。原告浙江省××中心医院（以下简称中心××）为与被告杭州××有限公司（以下简称富士××）房屋租赁合同纠纷
一案，于2009年11月9日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月12日、1月27日公开开庭进行了审理。原告中心××委托代理人童某、被告富士××委托代理人王某、温某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中心××诉称，1999年1月18日，中心××与浙江兽王集团公司签订了康疗大楼租赁合同，约定中心××将所属的位于杭州市××东路××楼和××层楼餐厅等房屋，出租给浙江兽王集团公司使用，租赁期自1999年3月15日起至2009年3月15日止，共10年，年租金120万元，每年分二次付清，租赁期间承租人使用的水费按月支付给中心××，由中心××代缴，等等。该租赁合同实际履行至2001年12月，浙江兽王集团公司向中心××提出退租，并要求由其下属独立法人杭州兽王经贸有限公司向中心××继续租赁（租赁房屋实际用于开办富士浴业庆春浴场，该浴场在浙江××集团公司内部产业机构调整中转给其下属的杭州兽王经贸有限公司经营）。随后于2001年12月20日，中心××与杭州兽王经贸有限公司另行签订了康疗大楼租赁合同，该租赁合同所涉租赁标的物、租金及水费的支付等约定与原租赁合同一致，租期顺延至2009年年底；该合同还就违约责任作了明确约定。随后，富士浴业庆春浴场又从杭州兽王经贸有限公司独立出来，由杭州兽王经贸有限公司法定代表人及大股东王某某等自然人设立了富士××。于是，2003年1月6日，中心××与富士××在原租赁合同的基础上签订了补充协议，该协议明确由富士××在原杭州兽王经贸有限公司租赁合同的基础上继续租赁，租金及租期等不变。2004年9月28日，中心××与富士 ××在租赁主合同的基础上，签订了地下停车位租赁协议，约定中心××将其地下车库东区15个停车泊位租给富士××使用，租金为每年10万元，在每年1月15日前一次性付清，等等。上述合同实际履行至2008年下半年，富士××陆续开始拖欠租金及水费，经中心××多次催讨，富士××至今仍未支付。截止2009年12月31日，富士××共拖欠房屋及停车位租金共计145万元，水费215490元；按照双方合同的约定，共产生违约金2124350元。原告中心××诉请判令解除中心××与富士××之间的租赁关系，并由被告富士××立即腾退租赁房屋及地下车库停车位（审理过程中该项诉讼请求变更为判令被告富士××立即腾退租赁房屋及地下车库停车位）；判令被告富士××立即向原告中心××支付拖欠的租金145万元、水费215490元（暂计算至2009年12月31日，此后的租金和水费按照拖欠数额的每日千分之三计算），并支付违约金2124350元（暂计算至2009年12月31日，此后的违约金计算至付清相关租金及水费时止，按照每日千分之三计算）。
被告富士××辩称，一、中心××缺失诚信，无故拖延，且不履行与富士××续签租房合同的承诺，导致富士××及相关4家经营单位面临重大的投资亏损，是造成本案租赁合同纠纷的真实原因。租赁合同期限至2009年年底止，2007年5月富士××向中心××提出租赁合同到期后的续租申请，续租期限10年，富士××同时将调整、引入宾馆项目、设备改造方案、装修方案及预算投入等向中心××作了较详细的汇报说明。中心××给予了积极回应，就续租问题与富士××进行了协商洽谈，达成一致认同的续租合同各项条款呈报中心××院党委审批。2007年7月6日，中心××工作人员正式通知富士××续租合同已经中心××院党委审核批准，同意与富士××续签租赁合同，续期至2019年2月15日止，同时同意富士××汇报的经营项目调整、设备更新改造及场所装修，并承诺在富士×× 改造投资、注册中出具产权人的相关报批手续。富士××对中心××的诚信深信不疑，在等待与中心××签订续租合同文本的同时，富士××根据中心××先前确认的改造方案图纸，引进宾馆经营项目等报请中心××批准后投资实施，其间中心× ×均按承诺出具了产权人的相关报批手续，同时也经常深入装修现场进行安全生产指导，与富士××签订安全生产责任制。在中心××的积极支持下，2007年年末富士××引进宾馆项目、装修改造项目都得到如期完工、开业。从2007年年末开始，富士××多次与中心××联系，希望完成某签合同事宜，但中心××始终以各种理由拖延签订正式续租合同，在这期间富士 ××还是如期向中心××缴纳到期房屋租金及水费至2008年年末。2009年开始，与富士××签订经营合同的相关单位提出在未续签租赁合同前拒付到期房租及水费，由此引发了富士×× 支付租金来源中断，富士××也无能力垫付租金。二、中心××违背诚信、不履行续租承诺将面对由此引发的不和谐纷争。富士××视中心××在2007年7月6日批准富士××的续租申请为后续投资、招商、装修的前提，否则富士 ××不可能投入巨资进行二次装修改造。富士××与相关的4家经营单位的合作经营、投资改造方案也都经中心××审核批准，并出具产权人证明，才得以工商登记开业及装修改造施工的。由于中心××弃诚信于不顾，势必引发富士××及相关经营单位的投资亏损纷争。原告中心××提交了以下证据：（1）1999年1月18日康疗大楼租赁合同1份，以证明中心 ××与浙江兽王集团公司之间的租赁情况。（2）2001年12月20日康疗大楼租赁合同1份，以证明中心××与杭州兽王经贸有限公司之间的租赁情况。（3）2003年1月6日补充协议1份，以证明中心××与富士××之间的租赁情况。（4）2004年9月28日地下停车位租赁协议1份，以证明中心××与富士××之间就地下停车位的租赁情况。（5）催交房屋租金及水费的通知5份，以证明中心×× 向富士××催讨租金及水费的事实。（6）用水通知单、水费收费某某单某干，以证明富士× ×拖欠水费明细情况。（7）医疗机构执业许可证1份，以证明中心××与浙江省青春医院系同一单位。（8）杭州兽王经贸有限公司、富士××基本情况表各1份，以证明二家公司系关甲司。被告富士××提交了以下证据：（1）2007年3月17日关于要求续签康疗楼的报告1份，以证明当时向中心××提出续租的理由，是因为涉及到改造、要投资装修，所以希望余下的时间能够续签合同。（2）康疗大楼租赁合同1份，以证明该租赁合同由中心 ××起草、打印，经双方讨论后认可。（3）“庆春富士温泉一、三、四、五层平面布置图”1份，以证明改造装修方案报中心××审核批准的事实。（4）2007年6月25日安全生产协议1份，以证明在改造、装修时，中心××与富士××签订的协议。（5）产权人证明1份，以证明中心××同意富士××新增宾馆项目。（6）2007年8月1日中心××关于富士某某接用电事宜的函1份，以证明根据续租协议第3条第2款的约定，由富士×× 向中心××接线供电。（7）2009年6月18日关于再某某请续签租赁原康疗楼的报告1份，以证明富士××再次向中心××提出落实签约的报告。（8）2009年8月18日关乙签房屋租赁合同的报告1份，以证明富士××向中心××提出落实签约的报告。（9）2007年度富士××改造、装修投资清单1份，以证明投资规模、装修的概算。（10）2009年12月30日报告1份，以证明为妥善处理本案诉讼及后续争议，根据中心××续租的要求富士××所作出的承诺。
本院对上述证据审查后认为，原告中心××提交的证据1租赁合同系复印件，证明力不足，本院不予确认。对证据2、48，富士××没有异议，本院予以确认。证据3补充协议由中心 ××与富士××签订，可以证明双方之间的约定，本院予以确认。被告富士××提交的证据1报告的真实性中心××无异议，该证据可以证明富士××要求续签租赁合同的事实，本院予以确认。证据2合同未有任何签章，不能证明富士××主张的事实，本院不予确认。证据3平面布置图上并未有中心××审核批准的任何某某，该证据不能证明富士××主张的事实，本院不予确认。证据4协议的真实性中心××无异议，该证据可以证明富士××装修时双方就安全生产方面的内容所作的约定，本院予以确认。证据5产权人证明的真实性中心××无异议，该证据可以证明中心××同意富士××申办商务酒店的事实，本院予以确认。证据6函不能证明与续租协议之间存在联系，本院不予确认。证据7、8报告的真实性中心××无异议，该证据可以证明富士××要求续签租赁合同的事实，本院予以确认。证据9清单由富士××自行制作，证明力不足，本院不予确认。证据10报告系富士××的一些承诺，与本案争议无关，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2001年12月20日，中心×× （甲方）与杭州兽王经贸有限公司（乙方）签订康疗大楼租赁合同，约定：甲方将所属的康疗主楼（建筑面积6500平方米） 和二层楼餐厅（建筑面积730平方米）及餐厅配套的锅炉房60平方米（供乙方安装1台油锅炉用）租赁给乙方，其余仍归甲方使用；乙方现有营业执照载明有效期至2004年12月底止，甲方同意租赁期限到2009年年底止，乙方承诺在2005年1月底前办理好新的营业执照；年租金为120万元，每年分2次付清，按照先付后用的原则，乙方首次半年的60万元租金在合同签订之日起5天内付清，第2次半年租金60万元在当年8月15日前付清，以后每年的租金乙方分别在当年的2月15日、8月15日前付给甲方；乙方承诺按月向某某交纳水费，水费按商用价格的实际耗用度数以及损耗分摊进行结算；租赁期满后，乙方如不续租，标的物使用权由甲方收回，乙方负责列出安装的设备及物品清单，其中动产部分由乙方收回，不动产部分无偿移交甲方；乙方逾期交纳租金及相关费用在1个月内，每逾期1日，由甲方按租金额的3‰向乙方加收违约金，超过1个月，每逾期1日，由甲方按租金额的5‰向乙方加收违约金，同时收回标的物，终止合同的履行；凡属乙方原因而不履行合同条款的，甲方有权终止合同，乙方在租赁期间安装的设备及增添的一切物品均无偿移交给甲方；等等。2003年1月6日，中心××（甲方）与富士××（乙方） 签订补充协议，约定：因乙方办妥经营执照，且又对整座大楼进行改造、装修，为此甲方同意乙方经营至2009年12月31日止；甲方同意乙方在原停交康某某租金的基础上，延迟到2003年6月底，自2003年7月1日起向某某交纳康某某租金，至12月31日止为半年，收费60万元，交费时间为8月15日之前，从2004年1月起按年度结算租金，交费方式、时间仍按原租赁合同；补充协议为租赁合同附件；等等。2004年9月28日，中心××（甲方）与富士××（乙方） 签订地下停车位租赁协议，约定：地下车位按方位划分东区和西区，甲方保留西区使用权，东区（15个小车泊位）租赁给乙方使用，公共通道双方共同使用；车位租金每年10万元，租赁期限自协议生效之日起至康疗大楼租赁合同终止之日止，即截止至2009年12月31日；本年度租金25000元，自协议生效之日起7天内履行，次年及以后的年租金，乙方应在每年1月15日前向某某一次性支付；在主合同因乙方原因被解除、乙方未支付或迟延支付租金超过2个月时，甲方有权单方面解除协议；乙方迟延支付租金不足2个月的，每日按应交租金额3‰的比例向某某支付滞纳金；乙方违约或致使合同不能履行的，甲方有权单方面终止合同，同时乙方应承担租金总额20%的违约金；等等。2007年3月17日，富士××向中心××提出锅炉房需改造、房屋需装修，投入需600万以上，而租赁期只剩2年，请求续租10年。双方就续租事宜进行了协商，但未签订续租的租赁合同。2007年6月- 10月，富士××进行了装修。2007年6月25日，中心××与富士××签订安全生产协议，就富士××装修期间应注意事项进行了约定。2007年7月24日，中心××向工商部门出具证明，表示同意庆春东路54号4-5层的营业用房某办商务酒店。2008年富士××欠房屋租金15万元至今未支付，2009年的房屋租金120万元、地下停车位租金10万元富士××至今未支付；富士××共计拖欠租金145万元未支付。水费富士×× 支付至2007年底，2008年- 2009年的水费共计215494.50元富士××至今未付。2009年5月27日、6月16日、8月3日、9月7日、10月7日，中心××书面向富士××催交房屋租金及水费。2009年6月18日、8月18日，富士××再次向中心××提交报告，要求续签租赁合同。另查明，杭州兽王经贸有限公司股东为杭州神龙东风汽配有限公司、王某某、吴某某、骆某某、姜某某，法定代表人王某某，2003年度、2004年度未参加工商年检，现该公司状况为吊销未注销；富士××股东为王某某、张某、王某，法定代表人王某某。
本院认为，中心××与富士××于2003年1月6日签订补充协议，中心××与富士××并约定该补充协议为2001年12月20日中心××与杭州兽王经贸有限公司签订的租赁合同的附件；因此中心××与富士××之间的权利义务关系应根据2001年12月20日租赁合同及2003年1月6日补充协议的约定确定。中心 ××将房屋租赁给富士××使用，富士××向中心××支付租金，双方之间的租赁合同关系合法有效。中心××与富士×× 又于2004年9月28日签订了地下停车位租赁协议，该租赁合同关系合法有效。依双方约定，富士××应在每年的2月15日、8月15日前各支付当年房屋租金60万元，富士××逾期支付租金超过1个月时，中心××有权解除合同；富士××应在每年的1月15日前支付地下停车位租金10万元，富士××未支付或迟延支付租金超过2个月的，中心××有权单方面解除合同。富士××未按约定的期限支付2008年的房屋租金15万元、2009年的房屋租金120万元、2009年的地下停车位租金10万元，至中心××起诉时，逾期时间分别已超过1个月、2个月，双方约定的解除合同的条件已成就。虽然富士××多次向中心××提出要求续签租赁合同，双方也进行过协商，但本案审理中未有证据证明中心××曾承诺将与富士××续签租赁合同，中心××并无义务与富士××续签租赁合同，未能续签租赁合同更非富士××不支付租金的理由；因此，中心××有权要求解除租赁合同。中心××于2009年11月9日起诉，案件审理过程中房屋及地下停车位的租赁期间于2009年12月31日届满，双方之间的租赁合同权利义务于当日终止，因此无需再判令解除租赁合同，富士× ×应立即向中心××返还所承租的房屋及地下停车位，并向中心××支付自2010年1月1日起至实际返还之日止的房屋及地下停车位的占有使用费，占有使用费按原租赁合同的租金标准计算。富士××拖欠租金及水费未支付，中心××有权要求富士××立即支付，并有权要求富士××支付违约金。富士×× 主张的违约金按合同约定的每日3‰计算，过分高于实际损失，对于富士某某拖欠房屋租金、水费未支付的违约金，本院按每日1‰计算；拖欠地下停车位租金未支付的违约金，依据合同约定按租金总额的20%计算，计2万元。中心××要求富士× ×支付2010年以后的水费，因水费应按实际耗用度数计算，而实际耗用度数在未发生时难以确定，因此该部分请求本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告杭州××有限公司向原告浙江省××中心医院返还租赁房屋（建筑面积6500平方米的康疗主楼、建筑面积730平方米的二层楼餐厅、餐厅配套的锅炉房60平方米）、地下停车位（东区15个小车泊位），于本判决生效后一个月内履行完毕。二、被告杭州××有限公司向原告浙江省××中心医院支付房屋租金135万元、地下停车位租金10万元（计算至2009年12月31日，此后的占有使用费按房屋每年120万元、地下停车位每年10万元的标准计算至租赁房屋、地下停车位返还之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。三、被告杭州××有限公司向原告浙江省××中心医院支付水费215490元，于本判决生效后十日内支付完毕。四、被告杭州××有限公司向原告浙江省××中心医院支付违约金438229.20元（暂计算至2009年12月31日，此后按1565490元的每日1‰计算至房屋租金、水费付清之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。五、驳回原告浙江省××中心医院其他诉讼请求。案件受理费人民币37119元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币42119元，由原告浙江省××中心医院负担18739元，由被告杭州××有限公司负担23380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币37119元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长：叶文军人民陪审员：陈格人民陪审员：赖雪珂
代书记员：娄移华
引用法律
《中华人民共和国合同法》第八条