上诉人（原审被告）：寿晓夏。上诉人（原审被告）：寿志伟。两上诉人的共同委托代理人：寿志协。被上诉人（原审原告）：冯钢。
上诉人寿晓夏、寿志伟因与被上诉人冯钢房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2012）嘉善民初字第1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，坐落于嘉善县魏塘街道健康路的商住楼**店面的产权人系寿晓夏，2004年10月26日寿志伟代寿晓夏与冯钢签订租赁合同一份，合同约定冯钢租赁寿晓夏的房屋用于开设手机维修店，租期叁年，从2004年11月1日至2007年10月30日止，租金贰万八千元每年，按年一次性付清，第一年租金于2004年10月28日前付清，第二年和第三年租金随行就市，于每年的10月28日前付清。合同签订后，冯钢按约支付租金并租赁该房屋。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但仍保持租赁关系。2011年10月31日，案外人王云芳通过转账方式向寿志伟的账户打入70×××00元，随后寿志伟代寿晓夏出具收条一份，收条载明“今收到冯刚付店面租金柒万元整。租期从2011年11月1日至2012年10月31日。付款方式：建行卡划账。”2012年，冯钢不再开设手机店，故将该店面转让于案外人周红梅，并于2012年6月10日向周红梅出具收条一份，收条载明“今收到周红梅现金捌万元整，作为健康路25号店面转让费，其中包括空调2只、验钞机一台、床2只。注：转让费不包含没有到期的房租。”同年5月24日，寿晓夏与案外人周红梅签订租赁合同一份，合同约定，周红梅租赁健康路商住楼25号店面用于经营服装，租期三年，从2012年7月1日起至2015年6月30日止，租金捌万一年，按年一次性支付，第一年租金于2012年6月1日前付清，租期三年内租金不变，每年捌万元，于每年的6月1日前付清当年租金，寿晓夏收到周红梅租金后合同生效。合同签订后，周红梅支付了租金捌万元，寿志伟代寿晓夏出具收条一份，收条载明“今收到周红梅店面租金计人民币捌万元整，租金交付期为2012年7月1日到2013年6月30日。健康路商住楼25号。”现冯钢认为2012年7月1日至2012年10月30日不再租赁房屋，多收的租金应返还冯钢。因寿晓夏拒不归还，故冯钢向法院提起诉讼。案经调解未果。原审另查明，冯钢与案外人王云芳系夫妻关系，寿志伟与寿晓夏系父女关系。原审认为，寿晓夏、寿志伟虽抗辩称冯钢主体不适格，但2004年租赁合同载明的承租人为冯钢，且2011年寿志伟代寿晓夏出具的收条载明“今收到冯刚付店面租金柒万元整。租期从2011年11月1日至2012年10月31日。付款方式：建行卡划账。”与2011年10月31日案外人王云芳通过转账方式向寿志伟的账户打入70×××00元相印证，故对寿晓夏、寿志伟提出的原告主体不适格的抗辩意见不予采纳。本案所涉的房屋租赁合同权利义务相对人应为冯钢与寿晓夏。寿晓夏与冯钢于2004年签订的房屋租赁合同合法有效，双方均依约履行。后双方虽未再另行签订合同，但双方实际仍保持租赁关系，该租赁关系应视为不定期租赁。现冯钢因不再开设手机店，表示自2012年7月1日起不再租赁涉案房屋，而寿晓夏又与案外人周红梅签订一份房屋租赁合同，将涉案房屋自2012年7月1日起出租予周红梅使用，且收取了周红梅自2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金80000元。故上述行为应视为双方同意租赁合同不再履行，双方解除租赁合同关系。而冯钢已预付寿晓夏自2011年11月1日起至2012年10月31日止的租金70×××00元，现冯钢请求寿晓夏返还未履行租期即2012年7月至2012年10月四个月的租金23333元依法有据，予以支持。至于寿志伟，其代寿晓夏与冯钢签订租赁合同，并代寿晓夏收取租金，该行为实际为代理行为，且寿晓夏对寿志伟的行为予以认可，并无异议，故寿志伟非涉案租赁合同关系的权利义务相对人，无需承担剩余租期租金的返还义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、寿晓夏于判决生效之日起十日内返还冯钢自2012年7月1日起至2012年10月31日止四个月的租金23333元；二、驳回冯钢对寿志伟的诉讼请求。一审案件受理费383元，减半收取192元，由寿晓夏负担。
宣判后，寿晓夏、寿志伟不服，提起上诉称，一、原审认定双方租赁关系合法有效，但冯钢未征得寿晓夏、寿志伟同意的条件下，私自将承租房屋转让他人，违反租赁合同约定，侵犯了寿晓夏、寿志伟的权益。二、冯钢收到周红梅的店面转让费80000元，该店面房屋权利人是寿晓夏，但寿晓夏、寿志伟根本不知道他们的店面转让关系，没有在收条中签字同意，故店面转让费收条中“转让费不包括没有到期的房租”是冯钢单方行为。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审，依法公正裁决。
被上诉人冯钢未作答辩。二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，寿晓夏与冯刚在2004年签订房屋租赁合同后一直保持租赁关系，冯钢已预付寿晓夏自2011年11月1日起至2012年10月31日止的房屋租金70×××00元。2012年5月24日，寿晓夏与案外人周红梅签订了自2012年7月1日起租的房屋租赁合同，并收取了周红梅自2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金80000元，冯钢也于同年6月12日出具给周红梅租赁房屋的店面转让费80000元的收条。故从2012年7月1日起，寿晓夏与冯钢解除了房屋租赁合同，同时与周红梅建立了房屋租赁关系，且转让店面的情况寿晓夏应当是明知的。寿晓夏称冯钢未征得寿晓夏、寿志伟同意的条件下，私自将承租房屋转让他人，与已查明的事实不符。而且，在寿晓夏、冯钢、周红梅三方的配合下，寿晓夏顺利地将店面又继续出租、收取租金，从实际情况来看寿晓夏没有损失。故没有侵犯寿晓夏的权益。冯钢已预付寿晓夏自2011年11月1日起至2012年10月31日止的租金70×××00元，但双方在2011年7月1日前已解除租赁合同，现冯钢请求寿晓夏返还未履行租期即2012年7月至2012年10月四个月的租金23333元是合理的，本院应予以支持。至于冯钢与周红梅之间的店面转让费，并没有证据证明与涉案房屋的租赁费相关，也非本案双方当事人约定的内容，因此与本案双方当事人解除租赁合同后的结算无涉。综上，寿晓夏、寿志伟提出的上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由上诉人寿晓夏、寿志伟负担。本判决为终审判决。（本页无正文）
审判长：李伟审判员：李岗代理审判员：陈远
书记员：邵洁
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款