上诉人（原审原告）：孙汝玲。委托代理人：沈欣。被上诉人（原审被告）：孙彩云。
上诉人孙汝玲为与孙彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第367号民事判决，向本院提起上诉，本院于2009年8月28日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，孙汝玲与孙彩云于2007年5月10日签订房屋租赁合同一份，由孙汝玲向孙彩云租赁位于县南街10、12、14号的房屋及六间车库用于经营饭店，租期从2007年5月20日起至2008年11月19日止，合同还约定：房屋内结构、设施在租赁期内如有损坏由孙汝玲负责修理。合同到期前，孙汝玲要求转租给第三人并经孙彩云同意，由孙彩云于2008年7月21日与第三人签订房屋租赁合同；为此，孙汝玲、孙彩云于次日就县南街12号房屋恢复原状之事达成一份押金协议，孙汝玲向孙彩云交付恢复原状的押金15000元，约定恢复原状包括楼梯、卫生间、大门、墙壁的事项。孙汝玲于2009年2月1日，以押金协议从属于租赁合同，现租期已过而孙彩云未要求孙汝玲履行恢复原状义务且将房屋按现状出租他人为由诉至原审法院，请求判令孙彩云退还押金15000元。孙彩云在原审中答辩称，不应该退还15000元押金，现在也不可能退。首先是因为支付押金是孙汝玲自愿的，双方是达成协议的；其次，涉案房屋一直由孙汝玲在租赁使用，后来租期到了，因为孙汝玲想转让店面，而房东只同意由孙彩云经手转租，所以孙汝玲请孙彩云帮忙去签订转租协议，转租的承租人也是孙汝玲自己找来的，孙汝玲也由此收取了店面转让费，并同意恢复原状的费用由其承担，故孙汝玲与孙彩云达成了押金协议，双方之间应按照协议处理。原审法院审理认为，孙汝玲与孙彩云间的房屋租赁合同关系明确，本案争议的焦点是租赁合同提前终止后租赁物恢复原状的履行问题。孙汝玲承租三间店面房用于经营饭店涉及对房屋的改造和变动，双方合同第七条约定的“房屋内结构、设施在租赁期内如有损坏由孙汝玲负责修理”内容已经明确孙汝玲对租赁物的恢复原状义务，由于孙汝玲在租期未满前要求转租（本案的转租并非由承租人孙汝玲与第三人签订租赁合同，实质上是孙汝玲、孙彩云提前解除合同并由孙彩云与第三人另行签订租赁合同），孙汝玲本应当在解除租赁合同时即履行恢复原状的义务，但是孙彩云与第三人的租赁合同时间在前，而孙汝玲、孙彩云间有关恢复原状的押金协议时间在后，对此孙汝玲、孙彩云双方均是明知的，且在如此转租过程中孙汝玲取得了店面转让费的利益，故应视为孙汝玲已认可孙彩云将房屋按现状出租给第三人。在孙汝玲未履行恢复房屋原状义务且第三人已接受房屋现状进行承租经营的情况下，孙汝玲与孙彩云达成恢复原状的押金协议，应视为孙汝玲同意由其在第三人承租期满时承担房屋恢复原状的保证义务，由此确定孙汝玲履行义务的期限是孙彩云与第三人租赁合同的到期之后。另一方面，因现阶段第三人已开展经营，孙汝玲不具备履行房屋恢复原状的客观条件，且孙汝玲、孙彩云双方对履行费用的承担（涉及履行方式的变更及合同义务的转让等实体问题）不能达成补充协议。因此，孙汝玲要求孙彩云立即返还押金的诉讼请求缺乏依据，依法不予支持。孙汝玲向孙彩云支付的押金具有担保性质，到期后孙汝玲可以通知孙彩云表明自己履行恢复原状义务，履行完毕（或发生情势变更）才能向孙彩云索还押金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决：驳回孙汝玲的诉讼请求；案件受理费176元，由孙汝玲负担。
判决宣告后，孙汝玲不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋并非由孙汝玲转租给第三人，孙汝玲只是在孙彩云与第三人之间起到介绍作用；二、孙汝玲与孙彩云达成的押金协议是对自己承租房屋的保证，而不是针对第三人租赁房屋的保证。请求撤销原判，改判支持孙彩云返还房屋恢复原状押金15000元。
被上诉人孙彩云答辩称：坚持一审答辩意见。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据查明的事实，孙汝玲在涉案房屋租期届满前要求转租给邹锦宏，经协商后，于2008年7月21日由孙彩云出面与邹锦宏签订了租赁合同，孙汝玲因此还收取了店面转让费。2008年7月22日，孙汝玲与孙彩云就涉案房屋恢复原状问题达成协议一份，孙汝玲承诺恢复涉案房屋的楼梯、卫生间、大门的原状，并交付押金15000元，该款项应视为孙汝玲对邹锦宏在承租期满时将涉案房屋恢复原状的担保，现邹锦宏的租赁合同尚在履行，孙汝玲即要求孙彩云返还该押金缺乏依据，亦有违诚信，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人孙汝玲负担。本判决为终审判决。
审判长：杨迪虎审判员：黄嵩审判员：谭灿
书记员：阮美琴
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款