上诉人（原审第三人）：蒋雪中。委托代理人：沈红飞。被上诉人（原审原告）：倪卫忠。被上诉人（原审原告）：朱爱清。上述二被上诉人共同委托代理人：朱宏伟。被上诉人（原审被告）：中国农业银行海盐县支行。代表人：汤燕平。委托代理人：张律伦。
上诉人蒋雪中因与被上诉人倪卫忠、朱爱清、中国农业银行海盐县支行（以下简称海盐农行）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2008）盐民一初字第1628号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2009年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人蒋雪中的委托代理人沈红飞，被上诉人倪卫忠、朱爱清的共同委托代理人朱宏伟，被上诉人海盐农行的委托代理人张律伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年1月1日，海盐农行与蒋雪中签订房屋租赁协议一份，并交付了2008年度上半年租金。协议约定：由海盐农行将位于海盐县武原镇朝阳路、向阳桥叉口朝东二间房屋（建筑面积48.5平方米），租赁给蒋雪中。租赁期限为不固定，若海盐农行需收回租赁房屋时，应提前一个月通知，蒋雪中必须无条件退房；协议签订之日，蒋雪中交付海盐农行履约保证金7000元，租赁终止，海盐农行将保证退还蒋雪中。2008年3月31日，海盐农行书面通知蒋雪中，决定于2008年4月30日前终止租赁协议，并要求蒋雪中在2008年4月30日前到海盐农行办理终止合同手续。蒋雪中在通知上签了名。2008年5月12日，海盐农行将租房保证金7000元退还给了蒋雪中，蒋雪中向海盐农行出具了收条。蒋雪中房租付至2008年6月30日止，后蒋雪中未交房，也未向海盐农行支付房租。倪卫忠、朱爱清与海盐农行于2008年6月20日签订了房屋转让合同，由海盐农行将位于海盐县武原镇朝阳西路245号房屋（面积为1265.44平方米）转让给倪卫忠、朱爱清，合同约定款清交房。倪卫忠、朱爱清于2008年8月1日付清了全部房款。该转让房屋中含蒋雪中占有的二间商铺48.5平方米，海盐农行除了蒋雪中占有的上述房产外，其余房产已交付给了倪卫忠、朱爱清。2008年6月30日，海盐县建设局向倪卫忠、朱爱清颁发了房屋所有权证。同年7月25日，海盐县人民政府向倪卫忠、朱爱清颁发了土地使用权证。2008年7月21日，倪卫忠、朱爱清发函给蒋雪中，要求蒋雪中在2008年7月31日前腾退并承担2008年7月1日后的相应租金。但蒋雪中至今未腾退。原审法院另查明，蒋雪中现占有的48.5平方米商铺的市场月租金评估价为7030元。2008年10月29日，倪卫忠、朱爱清以海盐农行未按合同约定的期限交付房屋、蒋雪中无故占有房屋，侵犯了其合法权益为由，诉至原审法院，请求判令海盐农行立即交付位于海盐县武原镇朝阳西路245号朝东商铺二间（面积48.5平方米）；蒋雪中将上述商铺腾退并交付给倪卫忠、朱爱清；海盐农行、蒋雪中自2008年7月1日至实际腾退之日，按每月10000元赔偿倪卫忠、朱爱清损失。原审法院审理认为，海盐农行与蒋雪中签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应全面履行自己的义务。由于双方约定的租赁期限为不固定，故海盐农行可随时提出解除租赁协议。蒋雪中在海盐农行按照协议的规定通知终止租赁后，应该将租赁的房屋及时腾退给海盐农行。蒋雪中未按约退房，对海盐农行构成违约，应承担违约责任。在海盐农行向蒋雪中提出解除租赁协议后，倪卫忠、朱爱清与海盐农行所签订的房屋转让合同同样合法有效，作为出让方的海盐农行在收到倪卫忠、朱爱清支付的价款后，理应按合同约定的时间向倪卫忠、朱爱清交付房屋。但海盐农行交付了绝大部分房屋后，尚有48.5平方米房屋未交付给倪卫忠、朱爱清，而该48.5平方米房屋由蒋雪中占有，故本案的处理结果与蒋雪中有法律上的利害关系，蒋雪中应将占有的48.5平方米的房屋腾退给海盐农行，海盐农行将该房屋交付给倪卫忠、朱爱清。由于蒋雪中及海盐农行的违约行为造成了倪卫忠、朱爱清的租金损失，因此，倪卫忠、朱爱清要求赔偿租金损失的请求，应予支持，但应从2008年8月1日起至实际交付之日止，数额应按评估价格计算。即蒋雪中应按每月7030元向海盐农行支付从2008年8月1日起至实际腾退之日止的租金损失，海盐农行同样应按每月7030元向倪卫忠、朱爱清支付从2008年8月1日起至实际腾退之日止的租金损失。蒋雪中关于倪卫忠、朱爱清与海盐农行之间的房屋买卖合同无效的主张，无事实依据，不予采信。同样，蒋雪中关于有优先购买权的主张，因海盐农行与蒋雪中之间的租赁关系在倪卫忠、朱爱清与海盐农行发生房屋买卖关系前已终止，故也不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、海盐农行应向倪卫忠、朱爱清交付尚未交付的48.5平方米房屋；二、蒋雪中应向海盐农行腾退因租赁而占有的48.5平方米房屋；三、海盐农行应向倪卫忠、朱爱清赔偿自2008年8月1日起至实际交付之日止的租金损失（按每月7030元计算）；四、蒋雪中应向海盐农行支付自2008年8月1日起至实际腾退之日止的租金损失（按每月7030元计算）；上述四项判决内容，海盐农行与蒋雪中于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回倪卫忠、朱爱清的其他诉讼请求；如果海盐农行及蒋雪中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1410元，由海盐农行与蒋雪中共同负担。
判决宣告后，蒋雪中不服，向本院提出上诉称，一、本案所涉房地产为国有资产，海盐农行在转让该房地产过程中，违反有关国有资产转让的强制性规定，涉嫌低价转让国有资产，该转让行为无效。二、海盐农行采取欺骗手段，让蒋雪中签字确认相关房屋租赁协议终止的事实，侵犯了蒋雪中的合法权益，应认定无效，所以蒋雪中与海盐农行的租赁协议仍在履行之中。海盐农行出让房屋，在同等条件下，蒋雪中作为承租人享有优先购买权。海盐农行与倪卫忠、朱爱清恶意串通，侵犯了蒋雪中的优先购买权，故海盐农行与倪卫忠、朱爱清之间的交易行为应予撤销。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回倪卫忠、朱爱清对蒋雪中的诉讼请求。
被上诉人倪卫忠、朱爱清共同答辩称，海盐农行转让涉案房产是公开进行的，倪卫忠、朱爱清与海盐农行之间买卖本案所涉房产的行为完全合法。蒋雪中称海盐农行与倪卫忠、朱爱清恶意串通损害其权益，没有依据。蒋雪中拒不腾退已由倪卫忠、朱爱清取得所有权的房产，构成侵权。被上诉人海盐农行答辩称，海盐农行与蒋雪中解除租赁协议以及向倪卫忠、朱爱清转让涉案房产的行为均合法有效，蒋雪中应腾退其占有的房屋，并赔偿租金损失。双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，倪卫忠、朱爱清与海盐农行签订的房屋转让合同，主体合法，意思表示真实。蒋雪中称海盐农行低价转让国有资产，并未提供充分证据予以证明，对该事实本院无法予以认定。海盐农行在转让本案所涉房产过程中，不存在违反法律、行政法规有关国有资产转让的强制性规定的情形，故其与倪卫忠、朱爱清之间的房屋转让合同应认定有效。蒋雪中认为上述房屋转让合同应确认无效的上诉理由不能成立。与海盐农行解除房屋租赁合同的意思表示，是蒋雪中自愿作出，蒋雪中称其同意解除租赁合同是受海盐农行欺诈所致，并未提供证据证明，故其主张的该事实不能成立。承租人优先购买权，是租赁关系存续期间，出租人转让租赁物时，承租人享有的一种权利。本案海盐农行转让涉案房产时，蒋雪中与海盐农行的租赁关系已解除，其已不是涉案房产的承租人，故对涉案房产已不享有优先购买权。蒋雪中提出海盐农行与倪卫忠、朱爱清恶意串通，侵犯了其优先购买权的上诉理由，不能成立。综上，蒋雪中的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。除蒋雪中外，其余当事人均未提出上诉，视为服判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人蒋雪中负担。本判决为终审判决。（本页无正文）
审判长：杨迪虎审判员：李伟审判员：黄嵩
书记员：苏轶
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款