张平、王洪影、张竞今与冯浩、佘翠霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：张平，男，1949年4月3日出生。原告：王洪影，女，1950年4月27日出生。原告：张竞今，女，汉族，1982年2月21日出生。三原告共同委托代理人：罗妙龄，安徽平衡律师事务所律师。三原告共同委托代理人：葛祥宝，安徽平衡律师事务律师。被告：冯浩，男，1981年7月18日出生。被告：佘翠霞，女，汉族，1959年9月20日出生。两被告共同委托代理人：陈福顺，安徽深蓝律师事务所律师。两被告共同委托代理人：周宁，安徽深蓝律师事务所律师。

原告张平、王洪影、张竞今诉被告冯浩、佘翠霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月12日立案受理。依法组成合议庭，于2012年5月24日、2012年11月27日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人罗妙龄、葛祥宝，两被告的委托代理人陈福顺、周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张平诉称：原告系芜湖市镜湖区新芜路的房屋的产权人。2008年2月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，将房屋交由被告使用。合同中约定被告转租承租房屋，需书面通知原告，被告未经原告书面同意拆改房屋结构、损坏房屋的，原告有权终止合同，收回该房屋。现被告在租赁期间，擅自改变房屋结构且进行了转租，故诉至法院，请求判令：1、解险原被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告自2012年5月23日至2012年11月23日期间的房屋使用费108000元、并赔偿逾期支付损失4000元和此后至实际返还房屋之日止的占用费及利息损失；3、被告赔偿原告违约金10000元；4、被告赔偿房屋结构变化进行修复费用20000元。三原告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据予以证明：1、房屋产权证书及附图，证明了三原告是诉争房屋的所有权人，且房屋原结构中的两个门面有两个出口；2、房屋租赁合同一份，主要内容有：（1）三原告（甲方）将其所有的位于安徽省芜湖市镜湖区新芜路广玉兰花园门面房出租给两被告，房屋租赁期限为2008年2月13日至2018年2月23日；（2）房屋租金自合同签订日起，前两年按月租金15000元不变更，第三年开始月租金按照2000元递增，每3个月租金一次性交纳，第一次租金支付为2008年2月23日；（3）在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋的维修责任除双方在本合同约定外，均由甲方负责；（4）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：房屋租赁期内，乙方损坏房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；拖欠房租累计半个月以上的……，乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；拖欠房租累计半个月以上的，乙方应向甲方支付10000元违约金，乙方逾期支付租金，则按逾期日3%支付滞纳金；（5）乙方在承租期内若需转租房屋的，需书面通知甲方。3、照片，证明了被告在承租期间将原门面转租给他人后，将门面内的楼梯封闭，被告擅自将二楼楼板打通，重新设立了楼梯，变动了承租房屋的结构；两被告对原告的上述证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议；对证据3的意见为，被告自2008年始即转租房屋，原告一直是知情的，证明了原告认可了被告转租的事实，照片不能证明被告改变了房屋的结构，达不到原告的证明目的。

两被告在庭审中辩称：1、原被告合同约定的租赁期限为十年，被告一直按约履行合同，因讼争房屋不符合消防安全，被告多次与原告联系，原告要求被告自行解决，被告2010年5月投资67万元对房屋进行了重新装潢，装修整改后的房屋符合消防安全；2、被告自2008年即开始转租，原告是明知的，被告在三年前的转租行为不构成解除合同的理由。两被告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据予以证明：1、租赁合同，证明（1）租赁合同中关于违约的条款中未约定转租解除合同事项；（2）租赁合同第十条约定，甲方保证房屋本身能够正常使用；2、镜湖区公安消防大队临时查封决定书一份，证明租赁房屋被行政机关临时查封，需立即整改二楼出口数量不足，不具备安全疏散条件；3、建筑装饰工程施工合同一份，证明对租赁房屋装修装饰与整改是为了解决二楼出口数量不足，消除火灾隐患。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，房屋在设计时符合消防要求，故不存在由被告来改变结构完善消防出口；对证据2的质证意见为，被告自2008年开始经营以来一直符合消防安全的要求，被告转租9号门面后，将9号门面封闭，才造成了出口数量不足而另从楼板开设楼梯出口；对证据3认为工程地点为6号门面，并不是被告承租的9、10号门面，且合同内容与本案无关联性。

经审理查明：位于安徽省芜湖市镜湖区广玉兰花园门面房（建筑面积493.34平方米）系原告张平与张竞今共同共有，登记产权人为原告张平、张竞今，原告王洪影与原告张平系夫妻关系。2008年2月22日，三原告（甲方）与两被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容有：（1）三原告（甲方）将其所有的位于安徽省芜湖市镜湖区新芜路广玉兰花园门面房出租给两被告，房屋租赁期限为2008年2月13日至2018年2月23日；（2）房屋租金自合同签订日起，前两年按月租金15000元不变更，第三年开始月租金按照2000元递增，每3个月租金一次性交纳，第一次租金支付为2008年2月23日；（3）在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋的维修责任除双方在本合同约定外，均由甲方负责；（4）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：房屋租赁期内，乙方损坏房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；拖欠房租累计半个月以上的……，乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；拖欠房租累计半个月以上的，乙方应向甲方支付10000元违约金，乙方逾期支付租金，则按逾期日3%支付滞纳金；（5）乙方在承租期内若需转租房屋的，需书面通知甲方。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告使用，被告按约交付房租至2012年5月22日，2012年5月23日后的租金未给付。两被告在承租期间，将承租的门面一层对外转租。原告所有的门面按设计图纸分别有楼梯出口各一个，被告将其中门面对外出租后，原属于门面的楼梯口无法从一楼进出。2011年5月，被告承租用于经营的芜湖市玛妮娅宾馆因二楼出口数量不足，不具备安全疏散条件，被芜湖市镜湖区公安消防大队临时查封。随后，被告将10#门面内的楼板打通，在9#与10#门面的墙边重新开设了一楼梯。

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告张平、张竞今作为讼争房屋登记所有人，原告王洪影与原告张平系夫妻关系，房屋属夫妻共同财产，三原告作为房屋租赁合同的出租方，对诉争房屋享有租赁的相关权益。根据双方合同的约定，被告未经原告书面同意，拆改变动房屋结构，原告有权解除合同，现被告未经原告书面同意，拆改了二楼楼板，加设楼梯，改变了房屋的结构，且被告逾期支付租金，显已违约，原告诉求被告解除合同，符合合同中关于解除合同事项的约定，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金，现原告主张被告按每月18000元标准支付2012年5月23日至实际返还之日止的房屋使用费，原告主张的标准不超过双方合同的约定，对原告的诉求，本院予以支持，计算至2012年11月22日为108000元。由于双方在合同中约定了具体的租金给付时间，现被告延期未付，应按银行同期贷款基准利率标准支付原告利息损失，对原告主张的已到期租金未付而产生的利息损失，本院予以支持，经计算至2012年11月22日为2430元，2012年11月23日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，以所欠实际房屋占有使用费为基数按同期银行贷款基准利率标准计算。原告主张被告给付违约金10000元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告另主张被告赔偿房屋修复费用20000元，未提供证据证明修复需具体花费的依据，且该事项未实际发生，本院不予支持，待实际发生或有其他证据后，原告可另行主张。被告辩称，因房屋消防不符合要求，多次与原告联系，原告要求被告自行解决，因原告对此不予认可，被告未提供证据证明其主张，本院不予采信。被告提出，房屋进行了重新装潢，但就装潢事宜未提出任何诉讼主张，且重新装潢不构成不解除合同的理由，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。关于房屋转租，被告提出已转租多年，原告未提出异议，应予以认定为已认可，虽然合同中约定了转租需经原告同意，被告未履行通知义务，但原告对被告转租一直未提出异议，应予以认定为认可转租的事实，对被告的该项辩称，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告张平、王洪影、张竞今与被告冯浩、佘翠霞于2008年2月22日签订的房屋租赁合同；二、被告冯浩、佘翠霞于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省芜湖市镜湖区广玉兰花园门面房并交还原告张平、王洪影、张竞今，同时按18000元／月的标准向原告张平支付自2012年5月23日至实际交房之日止的逾期腾房占有使用费（至2012年11月22日止为108000元）；三、被告冯浩、佘翠霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告张平、王洪影、张竞今至2012年11月22日止的逾期支付房租利息损失2430元，2012年11月23日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，以所欠实际房屋占有使用费为基数按同期银行贷款基准利率标准计算；四、被告冯浩、佘翠霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告张平、王洪影、张竞今违约金10000元；五、驳回原告张平、王洪影、张竞今的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3220元，诉讼保全申请费1670元，合计4890元，由原告张平、王洪影、张竞今承担390元，由被告冯浩、佘翠霞负担4500元（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判长：张斗胜审判员：赵凌人民陪审员：许云峰

书记员：张贤