原告北京瑞来天和物业管理有限公司，住所地北京市崇文区绿景馨园****楼401。法定代表人王齐今，董事长。委托代理人刘军，男，1972年8月1日出生，北京瑞来物业管理有限公司职员。委托代理人沈滨，男，1970年2月27日出生，北京瑞来物业管理有限公司职员。被告北京热麦国际传媒有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同**** 法定代表人闫国强，董事长。委托代理人吴晓凤，女，1974年9月9日出生，北京热麦国际传媒有限公司职员。委托代理人席剑锋，北京安峰律师事务所律师
原告北京瑞来天和物业管理有限公司（以下简称瑞来天和物业公司）与被告北京热麦国际传媒有限公司（以下简称热麦传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王建文独任审判，公开开庭进行了审理，本案瑞来天和物业公司之委托代理人刘军，热麦传媒公司之委托代理人席剑锋、吴晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞来天和物业公司诉称，原告与被告于2012年3月签订了《办公楼租赁协议》，约定被告承租原告位于东城区×大厦×座×室作为办公用房，租期3年，自2012年4月1日至2015年3月31日止。被告入住5个月后，于2012年9月初向原告提交9月底退租申请，并于9月底撤出。原告于9月17日向被告发出通知函，告知其行为严重损害了原告的利益，并违反了协议中约定如提前终止协议，必须提前三个月以书面形式通知对方，如未提前三个月通知，扣除保证履行金，且应支付相当于六个月房租的违约金作为补充，被告至今未做答复。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，要求被告支付违约金70255.2元。
被告热麦传媒公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求违约金缺乏依据，被告已支付了租金、押金，未拖欠租金；被告履行了提前告知义务，违约金过高，应依法调整；违约金应用于补偿其实际损失，原告未能证明其实际损失。原告应返还被告押金。
经审理查明，2012年3月，原告与被告签订了《办公楼租赁协议》，约定被告承租原告位于东城区×大厦×座×室作为办公用房，建筑面积128.32平方米，租用期自2012年4月1日至2015年3月31日；房屋租金标准为3元∕建筑平方米·天，每年房租为人民币140510.4元。被告支付相当于两个月的房租计23418.4元作为履约保证金，如被告提前终止本协议，原告有权扣除缴纳的履约保证金作为赔偿。被告如欲提前终止协议，必须提前三个月以书面形式通知原告，如未提前三个月以书面形式通知原告而擅自提前终止协议，原告有权扣除履约保证金，且被告应支付相当于六个月房租的违约金作为给原告造成经济损失的补偿。签约后，原告依约提供了办公用房。2012年9月4日，被告向原告递交了由于被告近来经营形势变动，为了减少开支，决定自2012年9月30日起不再租用房屋的申请。另查，原告于2013年3月将诉争房屋出租。上述事实有双方当事人陈述、租赁合同、收据、申请、照片在案为证。
本院认为，原告与被告签订的《办公楼租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，是合法有效的。双方当事人均应依协议约定履行。在履行协议过程中，被告未按照约定提前三个月书面通知原告解除协议，故此，被告违反了协议的约定，应承担违约责任。因被告的违约，致使原告出租的房屋空置，给原告造成了损失，故原告依协议约定，要求被告支付违约金的请求，理由正当，本院予以支持。被告所述未给原告造成损失，要求减少违约金的辩解，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
自本判决书生效之日起十五日内，被告北京热麦国际传媒有限公司给付原告北京瑞来天和物业管理有限公司违约金七万零二百五十五元二角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，由被告北京热麦国际传媒有限公司负担（自本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员：王建文
书记员：王静
引用法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条