原告：茂名华达石化物业有限公司，住所地：茂名市红旗中路**大院。法定代表人：谢木森，该公司总经理。被告：邓霄飞，男，1968年7月18日出生，汉族，高州市人，住茂名市茂**。委托代理人：卢国桢、林银汝，广东诚挚律师事务所律师
原告茂名华达石化物业有限公司诉被告邓霄飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理。依法由审判员梁斌适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人林银汝及被告邓霄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名华达石化物业有限公司起诉称：被告租用原告位于茂名市河东旧4栋203房，房屋的建筑面积为45.1平方米。从2006年4月，按照茂名市住房委员会《关于住房货币分配补充规定的通知》（茂房委办（2002）3号），标准面积平均月租金调整为2.24元／平方米，超面积部分的租金为5元／平方米，被告应支付给原告的每月租金共计72.9元。被告自租赁原告的房屋起，在原告的多次催促下，未支付2011年1月起至今的租金共1749.60元。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金111.2元。以上合计1860.8元。为维护原告的合法权益，请求：一、判令被告支付原告房屋租金1749.60元（从2011年1月暂计至2012年12月，按照每月72.9元计计至被告支付全部房屋租金止）；二、判令被告支付原告违约金111.2元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月起暂计至2012年12月，2012年12月后违约金计至付清之日止）；以上两项诉讼请求合计1860.8元。三、判令被告承担全部的诉讼费用。
被告邓霄飞辩称：一、原告诉讼主体不适格。被告从来没有租用原告的房屋，被告从2000年1月21日起至今，租用茂名石油化工公司位于茂名市河东旧4栋203号房屋，有房屋租赁证为凭，被告与原告没有房屋租赁合同关系。茂名石化公司曾（2004年7月1日至2007年6月30日期间）委托原告收取租金，被告已如约支付给原告。2007年7月以后，原告无权向被告主张收取房屋租金，原告要求被告支付违约金更无事实依据和法律依据。二、原告的诉请已超过诉讼的时效。茂名石化公司多年来没有要求被告等职工支付房租，至今仍未收到茂名石化公司正式的房租催收通知。依照《民法通则》第136条第3款规定，本案的诉讼时效为1年，因此，原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效。原告于2012年10月15日与本案同类诉讼案：茂名中院（2012年）茂中法民一终字第303号的终审判决可以证实。综上所述，本案原告主体不适格，原告诉请被告支付2011年1月至2012年12月的房租及违约金没有事实依据和法律依据，且原告的诉请已超过法定的诉讼时效，被告请求人民法院驳回原告的一切诉求，判令原告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明：1998年5月6日，中国石化集团茂名石油化工公司颁布《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》，通知称为认真贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施意见》及《茂名市深化城镇住房制度改革实施意见实施细则》的文件精神，制定该通知，并规定：十六、关于租金调整的有关问题：1、我公司从1998年6月1日起，按1.48元／m2计算租金。不再发给住房补贴。十八、关于单身职工住房面积标准：1、一般干部、工人，工龄不满十二年（含十二）按使用面积7平方米计算租金。2、副科级（含技术职务享受待遇）以上的干部和工人技师，以及十二年工龄以上的一般干部、工人，按使用面积12平方米计租。3、对以上人员住房超面积部分，按成本租金每平方米5元计租。2002年2月21日，茂名市住房委员会办公室、茂名市住房公积金管理中心颁发《关于住房货币分配补充规定的通知》，补充规定如下：一、从2000年1月1日起，继续执行每平方米使用面积平均月租金5元的成本租金标准和每平方米使用面积平均月租金7.5元的商品租金标准，如果租住单位公房的职工不领取住房补贴，标准面积内按每平方米使用面积平均月租金2.24元（现行房改租金标准）计租，对超过住房分配控制面积标准部分，按每平方米使用面积平均月租金5元计租。2011年10月13日，中国石化集团茂名石油化工公司颁布《关于明确非生产性房产租赁价格的通知》，明确公司位于河东区住宅租赁价格为每月7元／㎡，但对未房改的家属房及单身楼租金暂时不作调整。茂名市河东旧4栋在茂名市房产管理局登记的地址为“茂名市官为民路36.38.40.42.44.46.48号（河东旧4栋）”【房产地产权证号为：粤房地证字第C5581517号】，权属人为中国石化集团资产经营管理有限公司茂名石化分公司，房屋建筑面积为3324.26平方米，被告居住的茂名市河东旧4栋203房为其中的一套房屋，面积为45.1平方米。根据以上规定，被告每月应交付租金72.9元，经原告多次催收，但其一直未支付2011年1月之后的租金。2012年11月9日，中国石化集团资产经营管理有限公司出具《证明》一份，证实该公司根据从2011年1月至今与茂名华达石化物业有限公司连续签订的《资产委托管理合同》约定，将该公司名下在用得老旧整幢楼房、房改选剩未售的家属套房、首层车棚等委托给原告经营管理，并由其对外出租、收取租金以及对欠租租户进行催收、提起诉讼。以上事实有职工家属住房卡、房租收款结算单、《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》、《关于住房货币分配补充规定的通知》、《关于明确非生产性房产租赁价格的通知》、《证明》、《关于催收拖欠房屋费的通知》、房产地产权证及庭审笔录等证据证明。
本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告承租中国石化集团资产经营管理有限公司的房屋，依法应交付租金。原告自2007年7月起即接受中国石化集团资产经营管理有限公司的委托对该房屋进行管理，有权收取租金，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但存在事实的房屋租赁合同关系，故原告的诉讼主体适格，被告认为原告诉讼主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。关于本案诉讼时效的问题。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。由于被告一直拖欠自2011年1月至2012年12月的租金，且双方的租赁合同一直在履行，因此，本案诉讼时效也应从被告最后一次拖欠租金时起算，被告至今未缴纳租金，原告的起诉，在诉讼时效期间内。被告认为超过诉讼时效的主张，不予支持。被告认为超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。关于被告拖欠租金数额的问题。根据《关于印发﹤茂名石油化工公司关于深化住房制度改革的实施细则﹥的通知》等规定和被告承租房屋的面积，被告应向原告每月交付的租金为每月72.9元。被告尚欠原告2011年1月至2012年12月的租金共计72.9元／月×24个月=1749.60元，故原告请求被告支付2011年1月至2012年12月的租金1749.60元，理由充分，本院予以支持。关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付租金，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2011年1月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2013年1月23日起计算至被告付清租金之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
一、限被告邓霄飞于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1749.60元（自2011年1月计至2012年12月，按每月72.9元计算）给原告茂名华达石化物业有限公司。二、限被告邓霄飞于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1749.60元的违约金（自2013年1月23日起计至付清第一项款项时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告茂名华达石化物业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓霄飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员：梁斌
书记员：吴嘉怡
引用法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条