葛明英与秦春丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告葛明英，女，汉族，1960年11月25日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人王某某（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人李某某（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。被告秦春丽，女，土家族，1974年1月12日出生，住重庆市石柱县。委托代理人陈某某（一般代理），重庆丽达律师事务所律师。

原告葛明英与被告秦春丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月27日受理立案后，由代理审判员龚一担任审判长，与人民陪审员邹崇跃、董泽芬组成合议庭，于2013年1月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葛明英及其委托代理人王某某、李光启，被告秦春丽的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告葛明英诉称，2011年11月12日，原告与被告就重庆市南岸区南山街道崇文路28号30栋5号房屋签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告上述房屋，成交价为1890000元。被告应于2011年11月12日向原告支付定金人民币10000元，同时被告应自2012年1月1日起向银行按时缴纳因该房按揭的月供金额10580.74元。在总房款扣除自2012年1月1日起之后所欠银行贷款的金额后，被告应于2012年1月20日前先向被告支付房款人民币200000元，不足部分被告应于2012年3月1日前向原告付清。合同签订后，被告仅仅于2011年11月12日按约向原告支付了定金人民币10000元；另在同年2月支付了一个月的银行按揭月供10580.74元，其余合同约定的事项均未履行，故起诉来院，要求判令：1、判决解除原告同被告签订的就重庆市南岸区南山街道崇文路28号30栋5号房屋买卖合同；2、判决被告承担违约责任，并向原告支付违约金306959.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告对第二项诉讼请求进行了明确：该项违约金的数额系以购房款总额1890000元为计算基数，从2012年1月20日起计算至2012年9月3日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算得来的。原告为证实其诉讼请求提交如下证据：1、合同编号为MM—2010193号的《房地产买卖及经纪合同》，拟证明原被告双方就商品房买卖相关权利义务达成约定；2、房产证一份，拟证明原告拥有诉争房屋的产权；3、借记卡账户交易明细清单，拟证明原告一直在支付诉争房屋的银行按揭月供，被告违约；被告对原告举示的证据1、3真实性无异议；对证据2房产证的真实性有异议，请本院予以核实。认为合同中第7条约定的其它损失费和违约金不能并存，且数额过高。

被告秦春丽辩称，对于原告要求解除商品房买卖合同的诉求，被告同意；对于原告要求的违约金和损失及其数额，被告认为诉争房屋未过户，没有给原告造成损失，且违约金和损失不能同时要求，原告主张的违约金数额也过高。被告秦春丽未向法庭提交证据。

经审理查明：原告葛明英系重庆市南岸区南山街道崇文路******商品房的所有人。2011年11月12日，原告葛明英与被告秦春丽签订了合同编号为MM：2010193的《房地产买卖及经纪合同》，主要约定为：被告秦春丽向原告葛明英购买位于重庆市南岸区南山街道崇文路28号30栋5号的房屋一套，套内面积为351.25平方米，购房总价款为1890000元；购买人秦春丽第一次付款在2011年11月12日双方签订卖屋买卖合同的同时，支付出卖人葛明英购房定金人民币10000元，出卖人收到定金后，不得再将诉争房屋出卖给第三人。第二次付款在2012年1月20日前支付葛明英部分购房款人民币200000元。第三次付款在2012年3月1日前付清剩余房款。合同第七条违约责任中约定：1、本合同签订后，若甲（葛明英）、乙（秦春丽）双方任何一方之行为而导致本合同不能正常履行则视为违约。由违约方全额支付重庆市中阔房产信息咨询部中介佣金37800元。若乙方（秦春丽）违约，则甲方定金不退还给乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按本合同所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿；合同第十二条其他约定中还约定：若一方没有按月支付银行月供还款，造成损失的，由乙方承担所有的责任。合同签订后，被告秦春丽于2011年11月12日按约向原告支付了定金人民币10000元；另支付了一个月的银行按揭月供10580.74元，后因个人资金困难，未按约继续履行合同。2012年9月3日，原告葛明英起诉来院，提出如上诉讼请求。上述事实有原、被告双方当事人举示的书面证据及当事人的陈述为证，经当庭质证，合议庭予以认证。

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖及经纪合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依照约定全面履行各自义务。被告秦春丽在签订合同后，因个人资金困难，未能继续履行合同，符合合同法第九十四条规定的解除合同的法定要件，故对于原告主张的解除双方签订房屋买卖合同的诉求予以支持。被告的违约行为导致合同不能正常履行，其应当承担相应的违约责任。按合同第七条约定：若乙方（秦春丽）违约，则甲方定金不退还给乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按本合同所列房屋的成交总额计算）。这其中的它项损失费实质就是双方对违约金的约定。按照合同约定的违约金计算方式以及原告自愿主张的计算起止时间（2012年1月20日—2012年9月3日），违约金数额=1890000元×0.5%×227天=2145150元。庭审中，原告自愿主张按照以购房款总额1890000元为计算基数，从2012年1月20日起计算至2012年9月3日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，按此计算方式，违约金数额为304120元。关于违约金是否过高，是否需要调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。但《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条规定是建立在实际损失的基础上进行衡量，本案中，原告并没有举示实际损失的证据，对此重庆市高级人民法院渝高法（2011）358号文第八条规定“实际损失无法认定时，当事人约定的违约金数额不超过以未履行部分为基数，按人民银行同期贷款基准利率4倍计算的利息额，人民法院可不予调整”。原被告双方约定的违约金计算金额为2145150元，该金额高于人民银行同期贷款基准利率4倍计算的利息额304120，属于违约金金额过高，需要本院主动予以调整的范围。本院酌情按照214515元作为本案违约金进行认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告葛明英与被告秦春丽于2011年11月12日签订的就重庆市南岸区南山街道崇文路28号30栋5号房屋的《房地产买卖及经纪合同》；二、被告秦春丽于本判决生效之日起五日内支付给原告葛明英违约金人民币214515元；三、驳回原告葛明英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5984元，由被告秦春丽承担（此款原告葛明英已垫付，被告秦春丽在支付上述款项时一并支付于原告葛明英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判长：龚一人民陪审员：邹崇跃人民陪审员：董泽芬

书记员：庞丹