马振远与张永强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告马振远，男，1974年4月2日生，汉族，济南市公安局民警，住济南市。被告张永强，男，1972年8月24日生，汉族，现职业不详，住济南市。

原告马振远与被告张永强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马振远到庭参加诉讼，被告张永强经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马振远诉称：被告张永强原系鲁能领秀城物业公司职工。2009年，张永强与山东鲁能亘富开发有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》一份，购买由该公司开发建设的房屋一套。后被告张永强将上述房屋转售给原告，原告已将全部购房款付清，双方签订有《房屋转让协议》一份，由原告顶替被告张永强之名实际购买了该房屋，且现该房屋已交由原告及家人在此居住生活。根据合同约定，由被告张永强在可以办证的情况下，先行办理产权证书，然后再给原告办理产权过户登记手续。双方所签订的《房屋转让协议》已经济南市市中区人民法院判决确认为有效合同。现房屋已开始办理房产证，被告张永强也已经办理完毕原告所购房屋的产权证书，但因其拖欠他人债务，且又私自将房产转售给他人，原告得知后，多次找被告协商办理产权过户事宜，但被告拒不接听电话。被告的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告张永强立即协助原告办理济南市房屋的产权过户登记手续，诉讼费用由被告张永强负担。

被告张永强在本案审理期间未答辩。

经审理查明：2009年3月14日，被告张永强与山东鲁能亘富开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由被告张永强购买该公司开发建设的房屋一处，房屋建筑面积为134.08平方米，单价为每平方米4130元；地下室建筑面积为30.51平方米，单价为每平方米1200元；总计房款为590362元。合同约定付款方式为一次性付款，被告张永强自合同签订当日交付全部总房款。合同中约定的房屋交付期限为2009年8月31日前。2010年8月25日，原、被告双方在案外人张峰的见证下，签订《房屋转让协议》一份，内容为：被告自愿将其购买的本案涉诉房屋转让给原告马振远，转让价款为每平方米4130元，房款总计660362元（包含停车位70000元），办理房产证相关税费均由原告方全部承担，被告在接到付款通知时，及时通知原告支付相应款项。同时双方约定：3、因甲方（被告张永强）为名义购房人，乙方（原告马振远）为实际所有人。甲方取得的《购房合同》、交纳房款的收据、发票、购房有关文件及交纳税费的票据、产权证，应在取得当日将上述原件交付乙方。三、甲方将该房交付乙方后，由乙方占有和使用，同时乙方获得该房的所有权并享有一切权益。四、办理过户手续约定。甲方应按《购房合同》的约定办理房产证，并承诺自取得房屋所有权证之日起5年内将产权证过户到乙方名下。如政策允许提前办理过户手续的，甲方在接到乙方通知后10日内与乙方一起办理过户手续。过户费用及政府收取的土地收益金等费用由乙方承担。五、特别约定。1、甲方保证在办理产权证时，产权证上只能是甲方名字，不能将其他人列为共有人，并保证能按照本协议约定办理产权过户手续。2006年12月26日，被告张永强先向鲁能亘富开发公司预交了部分购房款计180694元，2007年4月7日，原告通过银行转帐将上述款项交付给被告；后期购房款也均系由原告马振远通过银行转帐直接向山东鲁能亘富开发有限公司支付。其中，2009年3月14日、3月21日分两次交纳剩余房款409668元及车位款70000元；2009年9月28日，交付房屋时原告补交差价款27元；上述款项均由山东鲁能亘富开发有限公司出具收款收据并加盖财务专用章，购房人注明为被告张永强。该房屋自交付起一直由原告马振远及其家人在此居住使用，与该房屋有关的所有合同、收据、结算单据等均在原告马振远处。另查明，被告张永强已办理了涉诉房产的所有权登记手续，该房产现登记的地址为济南市，产权证号为济房权证中字第229422号，建筑面积为134.04平方米；另有杂物间一处，产权证号为济房权证中字第229423号，建筑面积为30.67平方米。再查明，据案外人张峰陈述，原、被告双方签订《房屋买卖协议》时，他是合同的见证人，是作为丙方在合同上签字的，对双方履行合同的情况很清楚。被告张永强因在外有巨额债务，其曾又与其他人签订过一份关于本案涉诉房产的房屋买卖合同，并收取了部分房款，另一个购房人曾到原告马振远家中去找过，并说该房是由其购买的，要原告马振远腾房，就此事原告马振远已向公安机关报警，因不是治安或刑事案件，公安机关未予受理。再查明，原告马振远曾于2012年3月14日在我院起诉被告张永强，要求法院确认其与被告张永强签订《房屋买卖协议》的效力，并要求被告张永强办理产权登记手续后协助其办理过户，因该房产被告张永强尚未办理产权登记，故我院只判决双方所签订的《房屋买卖协议》为有效合同，驳回了原告马振远的其他诉讼请求。上述事实，由商品房买卖合同、收款收据、房屋转让协议、调查笔录、（2012）市民初字第543号民事判决书及原告的陈述等证据予以证实。

本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中，原、被告所签订《房屋转让合同》的效力，是建立在被告与山东鲁能亘富开发有限公司所签订合同为有效合同的基础之上的。山东鲁能亘富开发有限公司依法取得了所开发房产的审批手续及初始登记，故其与被告张永强签订关于《济南市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。原、被告之间是基于上述有效合同的基础上发生的房屋买卖关系，故双方所签订的《房屋转让协议》，也应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了支付全部合同价款的义务后，被告就有义务按时向原告交付房屋，并依约在办理完毕所购房产分户登记手续后协助原告办理过户登记，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。本案的焦点问题是，原告马振远是否可以现在要求被告张永强立即履行协助其办理房产过户登记的义务。对此，本院认为，根据我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，被告张永强在与原告马振远先行签订了关于本案涉诉房产买卖合同的情况下，又将该房屋另行与他人签订了买卖合同，是以其行为表示不再履行与原告签订的《房屋买卖协议》，在被告张永强已经办理了涉诉房屋的所有权证书的前提下，原告马振远要求其提前协助办理产权过户登记手续，是行使在合同履行中的不安抗辩权，也是对自己在合同中合法权益的一种保护，符合《合同法》的相关精神，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告张永强于本判决生效之日起十日内协助原告马振远办理关于济南市房屋及该房屋附属杂物间的所有权过户登记手续（产权证号为济房权证中字第229422号、第229423号）。案件受理费100元、财产保全费30元均由被告张永强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长：李江审判员：宋芳人民陪审员：乔永欣

代理书记员：孙靖