徐燕新与丁飞、孙成涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告徐燕新。被告丁飞。被告孙成涛。两被告共同委托代理人徐兵。委托代理人孟凡永，江苏顺维律师事务所律师

原告徐燕新与被告丁飞、孙成涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月24日受理后，依法由审判员李秀芬独任审判，于2012年11月21日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。原告徐燕新及其委托代理人孟凡永、被告丁飞、孙成涛的共同委托代理人徐兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告徐燕新诉称，两被告系夫妻关系，系连房权证海字第**房屋产权共有人。2010年1月4日，原告与两被告签订房屋买卖协议一份，协议约定：两被告将位于海州区板浦镇德芳街新民路103号的二层楼房以总价37万元的价格出售给原告。同日，原告付给被告20万元购房款，余款17万元在房屋过户时一次性付清，同时约定被告应于2011年11月10日将房屋交付给原告使用。协议签订后，双方又于2010年7月23日达成补充协议一份，约定：原告帮助被告贷款9万元，其中4万元月息贰分、5万元月息叁分，被告将房屋产权过户给原告后，本金9万元抵购房款，利息由被告结清给原告，房屋交付时间仍按原合同执行，如被告不按时交付房屋，每月赔偿原告损失5000元整。后被告又于2011年1月27日从原告处借款5000元，月息三分。被告2011年8月10日将房屋的二楼交付于原告使用，房屋的一楼至今未交付也未办理房产过户手续。为此，请求判令两被告协助原告将连房房权证海字第**屋产权及土地使用证过户给原告；判令被告将上述房屋的一楼交付原告；判令被告按每月5000元支付原告违约金（从2011年11月11日起至实际交付之日止）。

两被告共同辩称，被告没有违约，是原告违约，请求法院判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，并判令原告支付1.85万元，双方约定的购房款原告尚欠17万元，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，两被告系夫妻关系。2010年1月4日，两被告与原告签订一份房屋买卖协议，协议约定：两被告（甲方）将坐落在本市海州区板浦镇德芳街新民路103号的二层楼，建筑面积为122.21m2出售给原告（乙方）；双方同意房屋成交价格为人民币37万元整，原告于2010年1月4日付购房款20万元整，余款17万元整在房屋过户时一次付清；双方同意于2011年11月由被告将上述房屋正式交付给原告。现被告已将房屋出租，租房户共4家。原告在被告没有正式移交房屋前无权对现有的租房户进行房屋不租、租金增加等事宜。协议签订当日，原告支付给被告丁飞购房款20万元。2010年7月23日，原告与被告丁飞签订一份补充协议，该协议约定：双方达成房屋买卖合同后，因丁飞（甲方）经济困难，丁飞主动要求原告（乙方）帮助贷款玖万元（90000.00元），4万元月息贰分，5万元月息叁分；由丁飞把房产证和土地证过户后，玖万元抵购房款，利息由丁飞结清给原告。因原告要求房屋交付时间按合同执行，2011年11月10日交付，如不按时交付房屋，被告丁飞赔偿原告每月五千元整，留五万元在房屋交付时原告付给被告丁飞，赔偿从五万元中扣除等内容。2010年3月8日、7月11日、7月23日，被告丁飞从原告处借现金共计9万元整。其中4万元月息贰分，5万元月息叁分。2011年1月27日被告丁飞又从原告处借现金5000元整，月息叁分。另查明，两被告于2011年11月前已将房屋的二楼交付于原告使用，一楼至今未交付给原告，也未办理房产过户手续。涉案房屋系两被告共同共有，产权证号为连房权证海字第**，国有土地使用权证为连国用（2012）第HZ001391号。以上事实有房屋买卖协议、补充协议、收条、借条及当事人的当庭陈述予以证实。

本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖协议及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。双方约定房屋总价款37万元，原告已支付20万元，双方又约定被告丁飞从原告处借取的9万元，在房产过户后，抵作购房款，庭审中两被告同意将借款的本金9.5万元抵作购房款，故原告尚需支付两被告7.5万元购房款。房屋买卖协议对产权过户时间未作约定，仅约定在过户时原告将余款一次性付清，根据合同法规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故原告请求被告协助办理房产过户时还需给付两被告购房款7.5万元。对于借款的利息部分，双方约定利息由丁飞结清给原告徐燕新，故本案不予处理，原告可另案主张。对于原告主张涉案房屋的交付问题，原、被告双方在房屋买卖协议及补充协议中明确约定，被告方于2011年11月10日交付房屋，涉案房屋的二楼已交付，一楼尚未交付。两被告在庭审中提供三份租赁合同（租期从2008年10月10日至2018年10月10日、2015年10月10日）的复写件，因其未提供租赁合同原件，本院无法核实其真实性，且在房屋买卖补充协议中约定两被告于2011年11月10日交付房屋给原告，该约定系其两被告的真实意思表示，本院认为，原告要求被告交付涉案房屋一楼的诉求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金，因被告未按双方约定的时间交付房屋，构成违约，双方在补充协议中约定，如不按时交付房屋，被告赔偿原告每月5000元。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，在约定交付时间之前，被告已将涉案房屋的二楼交付于原告使用，涉案房屋的一楼至今未交付，根据涉案房屋所在地房屋的租赁行情，因被告未按时交付一楼房屋给原告造成的损失，本院酌定每月为2000元。对于两被告共同提出的两被告没有违约，是原告违约，请求法院判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，请求法院驳回原告诉讼请求的抗辩意见，无事实法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内将连房房权房权证海字第**权及连国用（2012）第HZ001391号土地使用证过户给原告徐燕新，原告徐燕新同时给付被告丁飞、孙成涛7.5万元购房款；二、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内将位于连云港市海州区板浦镇德芳街新民路103号的一层房屋交付给原告徐燕新；三、被告丁飞、孙成涛于本判决生效后十日内给付原告徐燕新自2011年11月11日起至交付之日期间的违约金（按照每月2000元支付）；四、驳回原告徐燕新的其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4905元，由原告徐燕新负担905元、由被告丁飞、孙成涛负担4000元（原告已预交，两被告在履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向该院预交上诉案件受理费4905元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：4403010********）。

审判长：王月英审判员：李秀芬人民陪审员：谭庚林

书记员：窦敏华