马鞍山秀山房地产开发有限公司与宋小华、闵俊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：马鞍山秀山房地产开发有限公司。法定代表人：林孟锋，该公司董事长。被告：宋小华，女。被告：闵俊，男。委托代理人：钱韵。委托代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。委托代理人：王德兵，安徽明博律师事务所律师

原告马鞍山秀山房地产开发有限公司（简称秀山公司）与被告宋小华、闵俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。原告秀山公司的委托代理人李阳，被告宋小华，被告闵俊的委托代理人钱韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

秀山公司诉称：2012年3月12日，原告与被告宋小华、闵俊签订《商品房预售合同》一份，该合同约定：1、宋小华、闵俊购买原告开发的秀山湖壹号公馆房屋，房屋总价款为449350元，被告首期支付购房款的30%，即135352元，其余价款314000元可以向商业银行借款支付，且应在15日内付清；2、如被告未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。该合同同时约定了双方其他权利义务。该《商品房预售合同》补充协议另约定：本合同在履行期间，未发生合同约定的条件，若一方提出终止合同，需经另一方同意，并支付对方总房款的10%作为违约金。上述合同签订后，被告仅支付197352元后就未再支付剩余购房款。原告多次催收无果，且于2012年8月2日向被告发出律师函催告，但被告仍未交付剩余价款。后被告在既不符合合同约定也不符合法律规定的情况下提出解除合同，并拒绝按约支付违约金，损害了原告的合法权益。故原告诉请解除原告与被告签订的《马鞍山市商品房预售合同》；要求被告支付违约金44935元。

宋小华辩称：一、秀山公司已于2013年4月1日根据双方签订的合同第九条约定在市产权处单方解除合同，本被告并没有解除合同。二、秀山公司要求买售方承担违约金44935元，本被告无力承担，请求法院根据合同对违约金予以调整，就低计算违约金。由于秀山公司徐秀彬经理欺骗本被告，答应90日后解除合同并不收违约金与本被告重签合同，致使本被告得了抑郁症，几个月无法上班，工资损失达一万多元。秀山公司占用本被告的首付款是从信用卡透资的，本被告支付透资利息12462元。2012年9月17日，本被告因共同购买人闵俊失踪，原合同无法履行，本被告为了能够继续履行合同，起诉要求解除原合同并签订新合同，本被告的意思是为了理顺与秀山公司购房关系。这样的事实不能适用合同补充协议第七条规定。三、本被告认为，本案是一个极其简单的违约案件，由于秀山公司不道德的行为将问题复杂化，应由秀山公司承担本案诉讼费。闵俊在庭审中辩称：本案应适用合同第九条按应付款的2%计算违约金，不应适用补充协议第七条计算违约金。

经审理查明：2012年3月12日，宋小华、闵俊与秀山公司签订《商品房预售合同》一份，该合同约定：宋小华、闵俊购买秀山公司开发的秀山湖壹号公馆房屋，房屋总价款为449350元，买受人首期支付购房总价款的30%，即135352元，其余价款314000元可以向商业银行借款支付，且应在15日内付清。该合同第九条约定：如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知书送达之日起30日内按累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部购房款。出卖人于2013年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权退房。该《商品房预售合同》补充协议第二条约定：买受人采取按揭方式或者公积金方式支付购房款的，确认已经知晓并理解办理银行按揭贷款需要提交个人资料的内容及相关政策，并保证在本合同签订后七日内向出卖人提供真实完整的按揭材料，并签署《借款合同》，向出卖人预交办理按揭贷款相关手续。如买受人自身原因使按揭贷款无法如期办理或银行拒绝办理的，则买受人应在5日内将首付款与总房款的差额部分付清，逾期视为买受人违约。补充协议第七条规定：本合同在履行期间，未发生合同约定的条件，若一方提出终止合同，需经另一方同意，并支付对方总房款的10%作为违约金。合同签订后，宋小华支付购房款135352元，闵俊从其个人住房公积金账户内转付购房款62000元。嗣后，宋小华与闵俊未能办理按揭贷款，亦未支付其余购房款。2012年8月2日，秀山公司的法律顾问向宋小华发送《律师函》，该函要求宋小华收到本函后3日内将借款事实办理完毕或付清剩余房款31.4万元，并支付违约金11963元。2012年9月17日，宋小华曾向本院起诉要求秀山公司解除原合同，重新与其签订合同。本院经审理，依法驳回宋小华的诉讼请求。2013年3月25日，秀山公司具状本院要求解除与宋小华、闵俊签订的《马鞍山市商品房预售合同》；要求宋小华、闵俊支付违约金44935元。2013年4月1日，秀山公司向房屋产权登记管理部门申请解除了与宋小华、闵俊签订的《马鞍山市商品房预售合同》，并退还宋小华购房款135352元。秀山湖壹号公馆房屋目前处在待售状态。秀山公司申请解除合同时，未通知闵俊。闵俊特别授权的委托代理人钱韵在庭审中表示对秀山公司申请解除合同不持异议，但要求按应付款2%计算违约金。上述事实，有经庭审质证，本院予以采信的秀山公司递交的《马鞍山市商品房预售合同》、发票、民事判决书、不予受理通知书；宋小华递交的解除合同申请书，以及双方当事人的陈述在卷佐证。

本院认为：秀山公司与宋小华、闵俊所签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。宋小华、闵俊在合同签订后，未能按照合同约定支付全部购房款，已构成违约。根据合同约定，秀山公司有权解除合同。本案审理期间，秀山公司已于2013年4月1日申请解除了与宋小华、闵俊所签订的《商品房预售合同》。秀山公司解除合同时，虽未通知闵俊，但闵俊事后予以同意。故本院对秀山公司解除合同的效力依法予以确认。因闵俊未提出解除合同，秀山公司申请解除时亦未通知闵俊，故秀山公司要求按闵俊及宋小华按总房款的10%支付违约金缺乏依据，本院不予支持。宋小华、闵俊要求按照累计的逾期应付款的2%计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。因此，宋小华、闵俊应承担的违约金为5039.96元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告马鞍山秀山房地产开发有限公司与被告宋小华、闵俊签订的《商品房预售合同》于2013年4月1日解除；二、被告宋小华、闵俊于本判决书生效之日起十日内支付原告马鞍山秀山房地产开发有限公司违约金5039.96元；三、驳回原告马鞍山秀山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，减半收取462元，由原告马鞍山秀山房地产开发有限公司负担437元，宋小华、闵俊负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审判员：郭庆

书记员：刘辉