张海星与张海燕、朱寿亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：张海星，个体工商户。委托代理人：郭锐，浙江咏法律师事务所律师。被告：张海燕，农民。委托代理人：柯升天。被告：朱寿亮，农民。委托代理人：蒋武君，浙江辅君律师事务所律师。

原告张海星与被告张海燕、朱寿亮为房屋买卖合同纠纷一案，于2010年9月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2011年7月27日作出（2010）台仙民初字第891号民事判决；被告朱寿亮不服判决，向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院于2011年9月29日作出（2011）浙台民终字第490号民事裁定，以原判决程序不符为由裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2012年3月23日公开开庭进行了审理。原、被告及各自的委托代理人均到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限6个月，现已审理终结。

原告张海星起诉称：2002年3月10日，被告张海燕、朱寿亮自愿将位于仙居县城关广场路26号房屋一间作价60000元出卖给原告张海星，双方订立房屋卖断契，卖断契上“朱寿亮”签名系被告张海燕所签；当日付清房款和交付房屋，其中被告朱寿亮欠借款本金20000元、利息10000元，原告张海星又付给被告张海燕现金30000元。现因仙居县人民医院工程需拆迁该房屋，有关部门要补偿相应的屋基，引起被告朱寿亮眼红，到仙居县人民医院工程扩建指挥部和福应街道办事处无理取闹，指挥部于2010年5月31日作出处理意见，让双方通过法律途径解决讼争房屋权属。现原告起诉要求：判令原、被告于2002年3月10日所订立的房屋卖断契有效，位于仙居县城关广场路**房屋权属归原告张海星。审理中，因讼争房屋已于2011年下半年拆除，原告变更诉讼请求为：要求确认原、被告于2002年3月10日所订立的房屋卖断契有效。

被告张海燕答辩称：被告张海燕与被告朱寿亮育有一子，但两被告未办理结婚登记，儿子出生后两被告就未共同生活了。被告张海燕无权出卖位于仙居县城关广场路26号房屋。该房屋没有土地使用证和房产权证。该房屋系被告朱寿亮所有，不是两被告的共同财产。被告朱寿亮给被告张海燕的委托书上写明“全权取理”，不是卖房，而是办理拆迁手续。被告张海燕没有与原告张海星签订房屋卖断契，原告张海星提供的房屋卖断契上“张海燕”、“朱寿亮”的签名不是被告张海燕所签。被告朱寿亮曾经与原告张海星合伙做生意，欠原告张海星20000元，加上利息计30000元；被告张海燕曾经向原告张海星借款15000元，合计45000元，当时原告张海星讲将房屋抵押给他，日后被告朱寿亮将钱归还后，房屋还给被告朱寿亮，所以被告张海燕在一张委托书上签过字，委托书写的是房屋抵押内容，没有在卖断契上签字。被告张海燕没有收到原告张海星30000元钱。请法院驳回原告张海星的诉讼请求。被告朱寿亮答辩称：两被告1993年在黄岩做生意时共同生活过，农历1996年10月11日生育一子，儿子出生后两被告就分手了。本案讼争房屋是被告朱寿亮于1990年向东门村王均放、朱培化、吴仙来、朱培森、朱东川、周玉英等六户买来的。被告朱寿亮于1999年向原告张海星借了20000元，约定月利率1.5%。被告朱寿亮将房屋给原告张海星住，作为借款的利息。被告朱寿亮没有委托被告张海燕出卖房屋，也没有将讼争房屋的产权证明交付给被告张海燕。2001年间，被告朱寿亮在外做生意，听说要拆迁半间房屋，所以委托张海燕办理有关手续，领取拆迁补偿款。委托书写的是全权“取理”，而不是“处理”。2001年至2009年间被告朱寿亮都在外做生意，没有与原告张海星签订过房屋断卖契。假设原告张海星提供的房屋卖断契是被告张海燕签的，那么被告张海燕的行为不属于代理行为。本案讼争房屋是不动产，没有进行物权登记，不能以法院审判的形式确认权属。没有取得权属的不动产不得转让，物权不能转移。该房屋的土地系集体土地，不能买卖。被告朱寿亮并非房屋所在村的成员，无权出卖房屋。要求驳回原告张海星的诉讼请求。

经审理，本院认定案件事实如下：原告张海星系仙居县福应街道东门村村民。1993年开始被告朱寿亮曾与被告张海燕同居生活，并育有一子。1990年4月30日，被告朱寿亮向仙居县福应街道（当时为城关镇）东门村村民王均放等6人购买房屋一间，立有《卖契》，载明：“立卖断契人王均放、朱培化、吴仙来、朱培森、朱乐川、周玉英六户分有生产队纸箱厂共有厂房壹间，座落县体育场坐北朝南东首灿头，四至为：东为道路、南为体育场、西和第二间原张海星等户共有屋以址中为界，北为大坝。上至天，下至地基，现经各户同意卖给朱寿亮，共计房价款叁万元，所有价款写契日全部付清，价款付清后，该房屋所有权即为朱寿亮所有，此后，任凭朱寿亮居住、出租、转卖及拆建升高，卖方无权干涉，日后如办理房产权过户正式手续，卖方尽力协助，办理过户手续的全部费用由买方朱寿亮承担，房价款由卖方出具收款证据，恐口无凭，立此卖契为证。”此后该房屋由被告朱寿亮居住使用。1997年11月8日，浙江省地名委员会办公室制作门牌证，将该房屋门牌确定为仙居县城关广场路26号。2001年2月2日，被告朱寿亮出具给被告张海燕《委托书》一份，载明：“坐落仙居县城关广场路26号房屋壹间委托妻张海燕全权取理”等内容。2002年3月10日，被告张海燕持被告朱寿亮出具的《委托书》，与原告张海星订立《立房屋卖断契》，载明：“立卖断契人朱寿亮张海燕有房屋壹间座落城关东门广场路26号计开四至，东大坝南墙弄西体育场北张海星墙中为界，目前因我俩经济有困难，愿将座落广场路26号的房屋卖给城关东门村张海星，计价人民币陆万元整款项一次性付清，自立卖断契之日起该房屋所有权均归张海星所有管业，任凭张海星居住转让，日后卖方子女亲戚朋友叔伯等均无权干涉，立此卖断契。立卖断契人朱寿亮、张海燕（两名字上按了一个指印），中见人崔明。”该卖断契上朱寿亮的签名系被告张海燕代签。被告朱寿亮曾欠原告张海星人民币20000元，至2002年3月本息合计30000元。此后，广场路26号房屋由原告张海星管理使用。因仙居县人民医院扩建工程建设需要，仙居县人民医院扩建工程建设指挥部于2009年12月17日通知拆迁广场路26号房屋，此后原告张海星、被告朱寿亮对房屋卖断契有争议，指挥部建议双方通过法律途径解决纠纷。仙居县城关广场路26号房屋至今未依法登记，没有土地使用证和房屋所有权证。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《委托书》、《立房屋卖断契》、被告朱寿亮提供的《卖契》、收条、仙居县人民医院扩建工程建设指挥部《说明》、照片等证据予以证实。被告朱寿亮还提供了以下证据：1、王灵恩等三人出具的证明和杨忠喜出具的证明。本院认为因出证明人未出庭作证，对其真实性不予确认。2、被告朱寿亮出具给张如松的委托书。本院认为该委托书与被告朱寿亮出具给被告张海燕的委托书没有关联性，故不作定案依据确认。

本院认为：2001年2月2日，被告朱寿亮出具给被告张海燕《委托书》一份，其中“全权取理”的表述不通，没有这一词汇，而用仙居本地方言读与“全权处理”同音，可见“全权取理”系笔误，实际应为“全权处理”。两被告认为“委托妻张海燕全权取理”中的“妻”字不是妻字，而是“要”字，不能成立。如果是要字，则语法也不通；且两被告虽未登记结婚，但有同居并生育儿子的事实存在，因此认定为“妻”字语法通顺并符合常理。《立房屋卖断契》中明确载明买卖标的是“广场路26号房屋”，虽然四至把东南西北的方位写错，但不影响双方当事人出卖“广场路26号房屋”的意思表示。被告张海燕否认卖断契中“朱寿亮、张海燕”的签名和指印是其所签（按），却不申请司法鉴定；被告朱寿亮申请司法鉴定却不预交鉴定费；被告张海燕在重审时又声称受到原告张海星的欺骗在一张纸上签下自己和朱寿亮的名字。综合这些情况，应当认定原告张海星的陈述属实，“朱寿亮、张海燕”的签名和指印是被告张海燕所签（按）；而被告张海燕的陈述前后自相矛盾，又无证据证明受到原告张海星欺骗的事实，故其主张本院不予采信。被告张海燕持载明“坐落仙居县城关广场路26号房屋壹间委托妻张海燕全权取理”的委托书与原告张海星签订卖断契，即使被告张海燕没有代理权，原告张海星也有理由相信被告张海燕有出卖房屋的代理权，因此，被告张海燕的代理行为有效。原、被告之间订立过买卖仙居县城关广场路26号房屋的《立房屋卖断契》属实，该《立房屋卖断契》是一份房屋买卖合同。被告张海燕否认收到原告张海星支付的30000元房款，根据本地民间的房屋买卖交易习惯，卖断契只有一份，留给购买方，卖断契交付时付清价款，因此原告张海星无须另行举证证明已支付价款，被告张海燕否认收到30000元房款的主张本院不予采信。原告张海星系讼争房屋所在的仙居县福应街道东门村村民；仙居县福应街道东门村村民委员会于2011年5月10日出具了一份《证明》，证明广场路26、27号房屋为11组原纸箱厂厂房出售给张海星所有，可见讼争房屋所占集体土地的权利人仙居县福应街道东门村村民委员会同意原告张海星购买。原、被告签订的《立房屋卖断契》，双方当事人意思表示真实一致，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认有效。原告张海星的诉讼请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

确认原告张海星与被告张海燕、朱寿亮于2002年3月10日所订立的仙居县城关广场路26号房屋《立房屋卖断契》有效。案件受理费1300元，由被告张海燕、朱寿亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1300元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行。）

审判长：张天平审判员：黄奇勇代理审判员：泮永锋

代书记员：徐微微