庄元元与柳洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告庄元元，女，汉族，1985年03月15日出生。被告柳洋，男，汉族，1968年2月10日出生。

原告庄元元与被告柳洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审判，公开开庭进行了审理。原告庄元元到庭参加诉讼，被告柳洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年11月22日，原告和被告通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同备注条款》，合同约定深圳市宝安区黄金大厦1栋金华阁1702室房屋以人民币70万元卖给原告。合同约定买方在签署本合同同时向卖方支付定金人民币4万元，买方在签署本合同之日起360日（含当日）内再向卖方支付定金人民币6万元以及首期房款，买方的首款和第二笔定金以该物业开发商出证办理为准。原告按《房地产买卖合同》约定分别于2010年11月22日支付给被告现金2万元定金，2010年11月24日通过银行转账支付给被告2万元定金，共计人民币4万元定金。2011年3月原告准备办理赎楼手续时从开发商处得知被告柳洋与金华阁的开发商深圳市佳宝林房地产有限公司有过法律诉讼，并且深圳市宝安区人民法院于2005年4月1日出具民事判决书（2004）深宝法民三初字第1160号，该判决书判决解除柳洋与佳宝林公司于2004年2月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。然而在2010年11月被告与原告签订合同时，被告并未将该判决书之事告诉原告，合同签订是以被告提供的2003年签订的购房合同为产权依据的。原告认为被告将产权不属于其的房屋卖给原告，该合同应属于无效合同。从知道该判决书开始原告给被告打电话以及发短信要求被告退还定金，被告第一次接了电话但未答应退还定金。其后原告多次打电话以及发短信联系被告协商定金退回，但被告一直拒接原告电话，也未曾回过一条短信。原告多次请求被告退回定金未果。原告在2011年5月9日向深圳市宝安区人民法院提起第一次诉讼，要求法院依法解除原、被告于2010年11月22日签订的《房地产买卖合同》并返还原告定金人民币4万元及相应利息。法院经调查后提供给原告一份2011年6月21日的房地产权抵押登记查询表，该登记表上抵押人仍是柳洋。法院因此认为柳洋是该房所有人，并根据原告与被告所签合同备注条款：卖方承诺在本合同签署后360个工作日内或开发商或政府办理出房产证。认为当前仍属于360个工作日内，卖方行为不构成违约，让原告撤回起诉。原告根据法院意见，于2011年7月13日撤回起诉。但原告认为根据民事判决书（2004）深宝法民三初字第1160号，柳洋2004年2月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经解除，其不拥有黄金大厦1栋金华阁1702室的处置权，多次联系被告柳洋，其均拒接电话以及拒绝见面，且物业开发商坚持该房产属于开发商而不属于柳洋，一直未给柳洋办理房产证，为了保护资金的安全性，第二笔定金及首付原告暂未支付。在《房地产买卖合同备注条款》第二条中卖方承诺在本合同签署后360个工作日内或开发商或政府办理出房产证，在办理出房产证后双方委托居间方办理过户手续。如果卖方原因或开发商原因无法清偿银行以及其他原因不能办出产权证的，本合同自动解除，卖方收取的定金应在7日内原数返还卖方。《房地产买卖合同》第十五条：如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。现在距离签订合同日期2010年11月22日已经超过360个工作日，但卖方未办理出房产证。买方多次打电话给卖方要求解除合同退回定金，卖方一直拒接电话，原告多次请求被告解除合同退回定金未果。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告于2010年11月22日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还定金4万元；3、被告赔偿违约金4万元；4、被告支付原告代垫公证费和副本费共400元；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告未提交书面答辩状，亦未提供证据。

经审理查明：2004年2月15日，被告与深圳市佳宝林房地产有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定被告向深圳市佳宝林房地产有限公司购买位于深圳市宝安区的黄金大厦1栋金华阁1702号房屋。2004年10月，被告向本院起诉深圳市佳宝林房地产有限公司及深圳市黄金台科技有限公司，要求解除上述房地产买卖合同。本院于2005年4月1日作出（2004）深宝法民三初字第1160号民事判决书，判决解除被告柳洋与深圳市佳宝林房地产有限公司于2004年2月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。2010年11月22日，原告（买方）和被告（卖方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：被告将其位于深圳市宝安区的黄金大厦1栋金华阁1702号房屋卖给原告；转让价为70万元，签订合同时原告向被告支付定金人民币4万元，买方在签署本合同之日起360日（含当日）内再向卖方支付定金人民币6万元并付清首期房款，买方的首期款和第二笔定金以该物业开发商出证办理为准；如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2010年11月22日，原告和被告签订《房地产买卖合同备注条款》，约定：卖方承诺在本合同签署后360个工作日内或开发商或政府办理出房产证，在办理出房产证后双方委托居间方办理过户手续。如果卖方原因或开发商原因无法清偿银行以及其他原因不能办出产权证的，本合同自动解除，卖方收取的定金应在7日内原数返还买方；任何一方违约将提取房价的10%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金人民币4万元，被告出具了收条。2012年8月24日，深圳市佳宝林房地产有限公司出具《关于黄金大厦金华阁1702房权属的情况说明》，载明：（2004）深宝法民三初字第1160号民事判决书已生效并执行完毕，宝安区国土局根据该判决已注销了此房备案为柳洋所有的信息。黄金大厦金华阁1702房为深圳市佳宝林房地产有限公司所有。2012年12月12日，深圳市佳宝林房地产有限公司将上述房产出售给案外人并办理了登记过户手续。另查，原告代被告支付了公证费和副本费共计400元。上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、房地产买卖合同备注条款、收条及招商银行转帐汇款回单、深圳市房地产买卖合同（预售）、收款收据、楼宇抵押借款合同、委托公证书、（2004）深宝法民三初字第1160号民事判决书、（2009）深宝法民三初字第1457号民事判决书、关于黄金大厦华阁1702房权属的情况说明（深圳市佳宝林房地产有限公司出具）、房地产权抵押登记查询表、公证费、副本费发票及刷卡凭条、（2012）深宝法民三初字第1338号民事裁定书在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。

本院认为，原告和被告签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同备注条款》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。现涉案房产已由深圳市佳宝林房地产有限公司另售他人，原告与被告签订的《房地产买卖合同》已无法继续履行，故对该合同本院予以解除。在原告履行了支付定金的义务后，被告未按合同约定将涉案房产卖予原告，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还定金4万元并要求被告支付违约金4万元的诉讼请求依法有据，本院均予以支持。原告代被告支付的公证费和副本费是由于被告违约行为造成的损失，该损失应由被告承担，故对原告要求被告赔偿公证费和副本费400元的诉讼请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告庄元元和被告柳洋于2010年11月22日签订的《房地产买卖合同》；二、被告柳洋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告庄元元返还定金人民币4万元；三、被告柳洋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告庄元元支付违约金人民币4万元；四、被告柳洋于本判决发生法律效力之日起三日内向原告庄元元赔偿公证费和副本费人民币400元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币905元，由被告负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员：刘光耀

书记员：李婷霞书记员：黄静