原告崔某辉。被告深圳万X恒大物业有限公司。法定代表人周某，总经理。委托代理人陆某。委托代理人吴某洋。委托代理人邹某国，张某平，广东蛇X律师事务所律师，实习律师
原告崔某辉诉被告深圳万X恒大物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹某国，张某平，被告委托代理人陆某，吴某洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月15日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区福永街道办事处宝安区福永街道的万X金色领域花园（一期）第2栋F单元04层4X号房；被告应于2012年3月31日前将房屋交付给原告；逾期在90日之内（含90日）交房的，被告应当按原告已付购房款日万分之三支付原告违约金，违约金自合同约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止。另原、被告于2011年2月26日签订《认购书精装修委托补充协议》，约定工程质量规范装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-200X）的质量标准。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。2012年3月15日，被告向原告发出“入伙通知书”，通知原告于2012年3月19日办理交付手续。原告于通知的时间前去验房，发现房屋存在多处质量问题，并于当天提交“收楼意见书”。被告于2012年3月20日回函告知，于2012年3月30日起五日内，到现场验收并确认维修结果。原告于2012年4月4日与被告代表李某章前去验房时，发现被告只对原告提出的一小部分进行整改，但总体质量问题并未解决。为此，原告于2012年4月4日又发函给被告，要求被告进行整改。2012年4月28日下午，原告再次到涉案房屋现场验收，发现地板还未铺完，装修工还在施工（拍有现场照片）。被告无视合约规定及购房者合法权益，时至今日仍尚未通知原告验收房屋。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《认购书精装修委托补充协议》，按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-200X）的质量标准将涉案房屋及时交付给被告；2、被告向原告支付自2012年3月31日至实际交房日的逾期交房违约金，违约金为人民币13，492.37元；（购房总价款＊万分之三／每天＊逾期天数，暂计至起诉之日）3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告崔某辉撤回第一项诉讼请求。
被告答辩称，一、被告已按照法律规定及合同约定，向原告履行了房屋交付手续，已履行房屋交付义务，交付时间为2012年3月19日。被告与原告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定：被告应当于2012年3月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。被告通知原告交付后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房屋的交付时间为被告《入伙通知书》中的交付期限届满之日。依据上述约定，被告在工程竣工验收合格并办理完毕该房地产项目竣工验收备案之后，向原告送达了《入伙通知书》，通知原告在2012年3月19日办理房屋交付手续，履行合同约定的交付（接收、验收）义务。依据《合同法》第一百三十八条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条及四十九条、广东省建设厅发布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（文号：粤建办房函（2003）6X号）的规定以及《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条约定，被告已依法、如约向原告履行了房屋的交付手续，原告无正当理由拒绝接收房屋的，合同项下的房屋视为已按期交付，交付时间为2012年3月19日。二、被告与原告在双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定了房屋的装修标准，原告向被告所提出的所有关于装修的异议均不构成拒绝接收房屋的正当理由。被告与原告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三（合同第24页）中明确约定了房屋的装修标准，原告向被告所提出的所有关于装修的异议均不在该合同约定之列。因此，原告拒绝接收房屋没有法律及合同依据。三、原告所提出的关于装修的异议属于被告与原告之间的委托合同纠纷，相对于本案所涉及的房屋买卖合同纠纷，属于独立的法律纠纷，不影响商品房买卖合同的履行。被告与原告签署的《认购书精装修委托补充协议》第一条约定：原告委托被告组织有资质的装修施工单位对商品房进行装修。第六条约定：“本协议独立于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等，双方在履行本协议过程中如产生争议，不影响商品房买卖合同的履行。”依据上述约定，被告在房屋的装修事项中，与原告之间系委托关系。相对于本案涉及房屋交付问题所属的房屋买卖合同法律纠纷，双方关于房屋装修所产生的异议与纠纷属于独立的委托合同法律纠纷，不影响双方履行商品房买卖合同关于房屋交付的约定。四、原告提出关于装修的异议不影响被告与原告办理房屋交付手续，如有关装修问题属于法律规定或合同约定的保修范围之内的，应由被告在原告接收房屋之后按照合同约定承担相应责任。按照《认购书精装修委托补充协议》第五条关于装修工程质量与违约责任的约定：保修期内，被告对工程出现的质量问题承担代为要求装修施工单位履行保修责任的工作。据此，如涉案房屋的装修经双方确认或法院认定存在质量问题，被告作为受托人需承担的是代为要求装修施工单位履行保修责任，此事由并不影响双方办理房屋交付手续，因此原告请求被告承担逾期交房违约责任缺乏合同依据。综上所述，原告诉请被告支付逾期交房违约金缺乏事实根据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年3月15日，原告与被告签订了编号为深（宝）网预买字（2011）第267X号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于深圳市宝安区福永街道万X金色领域花园（一期）第二栋F单元04层4X号房，其用途为住宅，建筑面积89.35平方米，套内建筑面积为75.20平方米，总金额为人民币1，362，866元。被告应当于2012年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。被告如未在合同约定交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。附件三记载装置、装修、装饰标准为：1、外墙：外墙漆、局部石材；2、内墙：厅、房水泥砂浆面层；3、天花：混凝土结构板；4、地面：混凝土结构板；5、门窗：钢质入户门，配锁具；铝合金玻璃门窗；6、厨房：墙面为水泥砂浆抹灰找平，地面为混凝土结构面层；7、卫生间：墙面为水泥砂浆抹灰找平，地面设置临时防水层，柔性防水层由业主装修时自行施工（作为使用期永久防水层）。附件五（双方补充约定）第五条第2项约定，若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定对其承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。第3项约定，对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、十六条的约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的出卖人应在《收楼意见书回函》中一并说明。买受人应当按照出卖人《收楼意见书回函》约定的验收日期给予验收。买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，视《收楼意见书回函》中约定验收日期为维修合格日。第十条约定，将合同第十八条修改为：本合同附件所列的主要装修标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。若交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准，出卖人应在买受人接收房产后就未达标准部分按照不低于原标准的标准进行重新装修。2011年2月26日，原告及案外人梁某菊作为委托人（甲方），被告作为受托人（乙方），双方签订了《认购书精装修委托补充协议》，约定甲方委托乙方组织有资质的装修施工单位对万X金色领域花园（一期）第二栋F单元04层4X号房进行装修，甲方同意按照本合同附件1装修标准和附件3装修附图对房屋进行验收，不再按照双方签署的《深圳市商品房买卖合同》的交楼标准和合同附图进行房屋交付和验收。乙方同意在2012年3月31日前完成商品房装修工程的委托工作，并交付给甲方。保修期内，乙方对工程出现的质量问题承担代为要求装修施工单位履行保修责任的工作。除本协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由乙方在甲方接收房屋后负责修复，不能修复的，由乙方进行更换。本协议独立于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等，双方在履行本协议过程中如产生争议，不影响商品房买卖合同的履行。附件一对房屋精装修标准作了如下约定：全屋插座开关，钢质入户门一套、户内门，铝合金玻璃门窗，黑白可视对讲机1个，全屋所有设施设备（包括水、电、气等）均按1套配置，玄关为收纳定制鞋柜，新风系统一套；入户花园墙面为外墙漆，地面为瓷砖，天花为外墙漆、吸顶灯；阳台地面为瓷砖，天花及墙面为建筑外墙漆、吸顶灯；客餐厅墙面为内墙漆及局部涂料背景墙，地面为瓷砖及局部石材，天花为内墙漆、局部吊顶，主灯位为白炽灯泡；厨房地面为瓷砖、局部石材、局部水泥砂浆找平，墙面为瓷砖、局部水泥砂浆找平，天花为铝扣板天花，收纳为定制橱柜、厨盆及龙头（摩恩），厨房电器为抽油烟机（方太）、燃气灶（方太）、消毒柜（方太），主灯位为吸顶灯；卫生间地面为瓷砖，墙面为瓷砖、局部马赛克、水泥砂浆找平，天花为铝扣板天花、局部天花涂料，卫浴为定制浴室镜及洗手台盆柜、定制玻璃淋浴屏风，洁具及五金为座便器（乐家）、洗手盆（乐家）、洗手盆龙头（摩恩）、淋浴花洒（摩恩），主灯位为吸顶灯，排气扇；主卧室墙面为内墙漆，地面为实木复合地板，天花为内墙漆、天花角线，主灯位为白炽灯泡，收纳为衣柜；次卧房墙面为内墙漆，地面为实木复合地板，天花为内墙漆、天花角线，主灯位为白炽灯泡。2012年3月15日被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2012年3月19日办理交付手续。2012年3月19日，原告出具了《收楼意见书》，并列出19项房屋交付异议：1、客厅地面地砖和石材之间高低差（多处）；2、书房墙面疑似裂缝；3、入户阳台地砖空砖；4、入户阳台地漏排水不畅；5、厨房洗手盘下水渗漏；6、次卫淋浴堵塞；7、主卧木地板缝大；8、主卧墙面打磨刷漆；9、书房门开关不灵活；10、书房窗帘盒油漆污染；11、儿童房地板冒灰；12、儿童房凸窗墙面空股；13、室内户内门收边收口；14、客厅背景墙边油漆色差；15、客厅推拉门边缺毛条；16、客厅踢脚线空鼓；17、厨房门边角起皮；18、鞋柜内弱电箱无法开启；19、强电箱未更换，原告还注明“我怀疑房屋存在严重质量问题，拒接收房。” 2012年3月20日，被告向原告发出《收楼意见书回函》，内容为：对于您提出的房屋交付异议，我司书面回复如下，1至19项，我司将按约定履行保修义务。为了保障您的权益，请于2012年3月30日起五日内，到现场验收并确认维修结果。届时我们将安排专人为您提供服务。逾期我们将视为您对维修结果无异议。2012年4月4日，原告与被告工程维修部工作人员李某章到涉案房屋验房，原告指出尚有16项问题未整改：1、配电箱无回路标识，缺少空白盖板；2、卧室有两处顶灯不亮；3、卫生间地柜内等电位联结端子箱未安装箱盖；4、入户花园地砖多处空鼓，入户门门框刮花；5、厨房洗菜盆底部排水管接口漏水；6、客卫地漏堵塞，墙砖多处空鼓；7、主卫地漏堵塞，墙砖多处空鼓；8、厨房门内门扇底部边角起皮，全部卧室门门套底部未收口；9、客卫门套底部未收口，木地板与门套板间多处未收口，卧室窗户玻璃刮花；10、客厅地面地砖全部高低不平；11、客厅与房间之间的连接走道地砖高低差；12、全屋室内踢脚线多处开裂；13、卧室灯不亮；14、瓷砖破损的需要更换，超出国家标准的空隙要更换；15、木地板有一处损坏；16、书房顶棚有一处铁锈外露。同日，原告向被告发出《逾期交房索赔警示函》，认为被告仅对其第一次提出的问题中的小部分进行整改，仍未达到收房条件，要求被告除对上述第1-9项、12项进行整改外，另有“客厅、客厅与房间之间连接走道的地砖多处有破损，铺设的空隙过大且高低不平，大大超出国家规定的标准，要求重新更换铺设客厅，房间过道的地砖”及“木地板有一处损坏，多处爆灰”需整改。2012年5月12日，原告提出仍有9项新问题未整改：1、电视墙背景左下角地脚线脱落；2、餐厅脚线2块空鼓；3、公卫墙砖2块空鼓；4、主卫淋浴地漏堵塞；5、衣柜顶柜有发霉；6、客厅中间一块波打线断裂；7、电话插座边一块三角砖不平；8、过道入口一小砖缝大；9、入户花园一块地砖空鼓。被告维修部工作人员李某章签字确认。2012年6月3日，原告确认涉案房产完成装修质量的整改，并在收楼意见书上“入伙业主”处签字确认。另查，2011年12月22日，被告向深圳市住房和建设局申请万X金色领域花园1-2栋住宅工程项目竣工验收备案，取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。上述事实，有原告、被告当庭陈述及原告提供的《深圳市房地产买卖合同》，认购书精装修委托补充协议，建筑装饰装修工程质量验收规范，入伙通知书，收楼意见书，报告书，收楼意见书回函，深圳同城速递业务详情单回执及迟延交房催告函，截止2012年4月4日未整改的地方，深圳同城速递业务详情单回执及逾期交房索赔警示函，现场拍摄的照片，万X金色领域2F4X发现的新问题（2012年5月12日），收楼意见书（2012年6月3日），正式收据，被告提供的深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，商品房入伙催告函，EMS深圳同城速递业务详情单；同城速递查询结果等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原告崔某辉和被告深圳万X恒大物业有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《认购书精装修委托补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。双方在《认购书精装修委托补充协议》第二条中对房屋交付和验收标准作了重新约定，明确不再按照双方签署的《深圳市商品房买卖合同》的交楼标准和合同附图进行房屋交付和验收，该约定是对《深圳市商品房买卖合同》的房屋交付标准所做的变更，虽然《认购书精装修委托补充协议》特别约定完全独立于《深圳市商品房买卖合同》，但前述修改意味着，双方在履行《深圳市商品房买卖合同》时，交房验房标准应以《认购书精装修委托补充协议》的相关约定为准。被告于2012年3月19日将涉案房屋交付原告时，原告虽然提出了各项整改问题，但这些问题并不构成合同约定的拒绝收楼标准。按照《深圳市商品房买卖合同》附件五第五条第2项关于“买受人无正当理由，不得拒绝受领房屋，否则视为房屋已交付”的约定，本院认定被告已于2012年3月19日向原告交付了房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。被告虽不构成逾期交房，但其所交付房屋的质量瑕疵却在客观存在，且因被告的整改维修，影响了房屋的使用，理应向原告赔偿相应损失。该损失可参照涉案房产2012年度房屋租赁指导租金18元／月／平方米的价格计算，自2012年3月19日至验收合格之日即2012年6月3日的损失共计人民币4，127.97元（18元／月／平方米÷30天×77天×89.35平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳万X恒大物业有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿原告崔某辉人民币4，127.97元。二、驳回原告崔某辉的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币69元，由原告负担人民币47.89元，被告负担人民币21.11元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员：陈蕾仰
书记员：罗乐瑜书记员：温燕云
引用法律
《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条