原告贾庆良。被告浙江磐安海德房产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇龙山路**。法定代表人李黎明，董事长。委托代理人单爱萍、陈晖，浙江长虹律师事务所律师
原告贾庆良与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马荣团适用简易程序于2012年12月5日公开开庭进行了审理。原告贾庆良、被告海德房产的委托代理人陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾庆良诉称：原告于2010年6月26日与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府10幢304室，并已经按照合同约定履行了付款义务。根据合同第九条规定，被告应分别“于2011年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用”；同时合同第十条规定“商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金”。根据合同第十六条关于产权登记的约定“出卖人承诺于2011年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。截止起诉日，原告仍未收到被告的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因；原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，违约事实清楚，应付的违约金不足以抵偿物价上涨（如装修材料和人工工资的上涨）和延期入住的损失，严重损害了原告的合法利益，恳请人民法院为购房业主主持公道。根据以上事实，原告现诉至法院，依据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及当事人双方签订的合同第九条、第十条、第十六条之约定，承担民事责任。诉讼请求：1判令被告履行合同约定的交房义务，并交付土地、房屋权属证书。2、判令被告支付因逾期交房及逾期交付权属证书而产生的违约金计50000元（违约金暂算至2012年7月31日，违约金清算按实际交付房屋及权属证书之日止）。3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告海德房产辩称：一、原告所陈述的与事实不符，原告所购房屋于2012年7月5日通知原告收房。二、虽然合同约定交房条件被告应当取得建设工程竣工验收备案证明，但，根据规划部门的相关要求，交纳维修基金等费用是办理竣工验收备案证明的前提条件，原告至今未缴纳相关费用，故不能按合同约定取得建设工程竣工验收备案证明的法律后果应当由原告自行承担。三、根据合同约定，办证是由原告自行办理名被告只是协助义务，被告已多次通知办理产权证，但原告至今未到被告处要求协助办理。
经审理查明：2010年6月26日，原告贾庆良与被告海德公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府10幢304室。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款伍拾贰万零玖佰零捌元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年7月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋以。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房价款。2012年7月4日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#共7幢房屋作了备案。2012年7月5日，被告给原告发送《入伙通知书》一份，其中载明：“您所购买的磐安海德华府第10号楼住宅，按照您与我公司签定的《商品房买卖合同》约定，已达到交房标准，具备了入伙条件，现通知您于2012年7月10日到浙江磐安海德房地产有限公司办理入伙手续……。”磐安县建设工程质量监督站出具的《建筑工程质量监督报告》载明海德华府10号楼的竣工验收时间为2012年6月5日。2012年7月22日，原告领取所购商品房钥匙。2012年9月28日，被告在“磐安报”刊登公告，具体内容为：“磐安海德华府部分房屋办理房屋所有权证相关事项公告如下：一、范围：第2、3、5、8、9、10、11、12、15号楼房屋；二、办理条件：已付清房款、交纳物业维修基金，并办理交房手续；三、办理时间：自2012年10月15日开始；四、注意事项：1、所需材料：夫妻双方身份证、结婚证（单身证明）、户口本、购房发票、契证及契证发票；2、自2012年10月15日开始，一个月内由海德房产代办，逾期由业主自行办理。”2012年11月22日收到办理两证通知。2012年12月3日，原告将办理两证的资料交给被告，至今，被告未将对原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、银行转账单、竣工验收备案表、入伙通知书、建筑工程质量监督报告、磐安报等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约履行了合同义务，而被告没有按照合同约定在2011年7月31日前将原告所购商品房交付原告使用，也没有按照合同约定在2011年12月31日前将对原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告，依法依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。按照合同约定，被告应当自2011年8月1日起按日向原告支付已交付房价款520908元的万分之2.1的违约金至实际交付房屋日止，并自2012年1月1日起按日向原告支付已交付房价款520908元的万分之零点五的违约金至实际交付上述土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书日止。被告提出的“业主交纳物业专项维修资金等费用是办理竣工验收备案证明的前提条件，原告至今未交纳相关费用，因此应当由原告自行承担不能按照合同约定取得备案证明的法律后果的抗辩主张，与法律规定不符，不予支持。本案讼争商品房所处的整幢房屋是在2012年6月5日进行竣工验收，并由被告于2012年7月4日取得竣工验收备案证明，被告在获得约定的竣工验收备案证明后以《入伙通知书》的形式通知原告收房，因当时已具备交房的条件，故入伙通知应视为交房通知。故逾期交房的违约金只能计算至交接钥匙前一为止。原告要求被告继续履行交房义务的诉请，本院不予支持。由于原告已经接到被告要求其办理房屋所有权转移登记的通知而未主动前往办理，故原告要求判令被告交付所购商品房进行初始登记房屋所有权证书的诉请，本院不予支持。关于逾期交付土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书的违约金，因被告未能举证证明已具备交付两证的条件，故违约金应计算至实际交付日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将海德华府10幢304室套房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告。二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司自2011年8月1日起向原告贾庆良支付已交付房价款520908元的万分之二点一的违约金计人民币38943.08元（按日计算至2012年7月21日止），并自2012年1月1日起按日向原告贾庆良支付已交付房价款520908元的万分之零点五的违约金至本判决确定的履行之日止。三、驳回原告贾庆良其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元（已减半收取，包括保全费520元），由被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员：马荣团
代书记员：陈菊萍
引用法律
《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条