深圳市特发天鹅实业有限公司与张和合房屋买卖合同纠纷民事裁定书709

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市特发天鹅实业有限公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张和合。

上诉人深圳市特发天鹅实业有限公司（以下简称特发公司）因与被上诉人张和合房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第6596民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原审法院经审理查明：特发公司与张和合于1994年11月1日签订《深圳市龙岗区房屋买卖合同》，合同约定特发公司将其所有的位于深圳市龙岗区XX区的1号职工宿舍楼123房出售给张和合，面积为32.4平方米，售价45000元。双方于1999年4月30日签订《调换房屋合同》，约定将上述房屋调换为3号单身宿舍楼的124房。合同签订后，张和合实际占有使用该工业区1号职工宿舍楼123房。张和合已于1994年11月10日向特发公司支付购房款45000元。原审法院另查明，特发公司与深圳市规划国土局龙岗分局于1994年6月14日签订《深圳市规划国土局龙岗分局土地使用权出让合同书》，合同号为：深龙地合字（1994）XX号，合同约定特发公司取得XX、XX号宗地的土地使用权。2009年3月30日，特发公司与深圳市国土资源和房产管理局签订深龙地合字（1994）XX号《〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》，调整后的XX号宗地土地面积为34320.23平方米，总建筑面积48048平方米，其中：厂房22643平方米，配套宿舍25405平方米，其它建设要求按深规许XX号《建设用地规划许可证》执行。涉案的房屋均位于XX号宗地上。2009年9月22日，特发公司取得深房地字第XXX号、深房地字第X**房地产证。从房产证显示，XXX号宗地上3号单身楼的土地用途为工业用地，土地使用年限50年，从1988年9月28日起至2038年9月27日止；3号单身楼的用途为宿舍，宿舍楼竣工日期为1993年6月4日。涉案的3号职工宿舍楼与2号职工宿舍楼实为同一幢楼，后统一更名为“3号单身宿舍楼”。另，1号职工宿舍楼至今未取得房产证。原审法院再查明，特发公司在出售房屋时并未取得房屋销售许可。特发公司在与张和合签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》第三条约定：卖方即特发公司负责办理房产证手续。截止至特发公司起诉之日止，特发公司仍未能给张和合办理房产过户手续。

特发公司在原审的诉讼请求为：一、确认特发公司与张和合于1994年11月1日签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》无效；二、张和合向特发公司返回其占有使用的深圳市龙岗区XX区1号职工宿舍楼123房；三、张和合向特发公司赔偿因合同无效所受到的损失，即向特发公司支付其占有使用特发公司房屋期间的房屋占有使用费人民币38491元；四、本案诉讼费用由张和合负担。张和合的反诉请求为：一、确认深圳市龙岗区XX区3号单身楼124房权属归张和合所有；二、特发公司履行办理涉案房屋房地产证义务；三、特发公司承担本案反诉费。原审法院经审理认为：本案所涉房屋的法定用途为工业用途，属工业楼宇，是否准许分割转让工业楼宇属行政部门职权。本案房屋未经行政主管部门先行处理直接向人民法院提起诉讼，不属于法院审理的房屋买卖合同的范畴。有关权利人可向行政主管部门申请处理，在行政主管部门处理后，可就此发生的合同纠纷再向人民法院提起民事诉讼。案经审委会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定：一、驳回深圳市特发天鹅实业有限公司的起诉。二、驳回张和合的反诉。本诉受理费381.50元（特发公司已预缴）退还特发公司，反诉受理费25元（张和合已预缴）退还张和合，评估费1533元由特发公司负担。上诉人特发公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第6596号民事裁定；二、指令广东省深圳市龙岗区人民法院对本案进行审理。事实与理由：工业楼宇未经行政部门准许是否可以分割转让，只是关系到双方当事人的转让行为是否符合法律规范，进而关系到该转让合同是否有效。工业楼宇经行政部门准许是进行合法的分割转让的条件之一，属于事前规范，并非是对分割转让的事后调整的处理程序。原审裁定将“转让的合法条件”与“转让争议的处理程序”这两个概念混淆了。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系属于平等民事主体之间的财产关系，双方之间的纠纷符合民事诉讼法关于起诉条件的规定，原审裁定驳回上诉人的起诉错误。

被上诉人张和合二审答辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审裁定符合法律规定，请求驳回其上诉。

本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。上诉人与被上诉人依据双方签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》而提起诉讼，符合民事诉讼法第一百一十九条之规定，属于人民法院民事案件的受案范围。至于涉案房产是否准许分割转让，则属于纠纷处理的事实认定问题，原审法院认为本案应由其他机关先行处理没有法律依据。因此，原审法院应当对双方当事人的诉讼请求进行审理并作出实体判决。原审法院驳回双方当事人的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十八条第二款、第一百七十一条、第一百七十四条的规定，裁定如下：

一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第6596号民事裁定；二、指令深圳市龙岗区人民法院对本案进行审理。

审判长：杨爽审判员：许保疆审判员：陈明亮

书记员：王丹妮