上诉人蔡某与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某。原审第三人某地产代理（深圳）有限公司。

上诉人蔡某与被上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第26号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，位于××区××路西的××第××栋××号房屋，建筑面积××平方米，建购价款544824元，于2002年5月15日登记至蔡某名下，房地产证号为深房地字第××号。2010年9月22日，吴某（买方）与蔡某（卖方）签订了《二手房买卖合同》，买方向卖方购买涉诉房屋，建筑面积为××平方米，转让成交价218万元，该转让成交价不含税费；买方同意在本合同生效之日起一日内（含当日）向卖方支付定金2万元，在合同生效后七日内（含当日）再向卖方支付定金13万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户中后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方应向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，具体履行方式如下：买方须于2010年11月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款65万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2010年11月9日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；涉诉房屋处于抵押状态，卖方同意从本合同生效之日起55日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买卖双方协商同意卖方以房屋现状售予买方，含固定装修及部分家私电器，详见家私清单，及其它条款。同日，吴某、蔡某、第三人签订《资金托管协议》，约定吴某、蔡某将定金15万元、交楼押金1万元托管于第三人处。同日，吴某向蔡某支付定金2万元。2010年9月27日，吴某向蔡某支付定金13万元。蔡某均向吴某开具了收据。庭审中，蔡某及第三人确认该定金中14万元在蔡某处，1万元在第三人处。为证明吴某确有支付首期款的准备，吴某提交了首期款资金账单。蔡某对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认，称该款项不一定是支付涉诉房屋的购房款。第三人对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。为证明吴某向银行申请办理按揭并有银行受理，吴某提交了《某银行二手楼贷款／承诺函调查表》，载明，2010年10月11日，吴某向某银行福华支行申请以涉诉房屋作为抵押贷款152万元。蔡某对该证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，称该证据并不能说明吴某的贷款是第几套房的贷款，吴某没有贷款的原因也不清楚。第三人对该证据的真实性、关联性均予以认可。为证明银行不予发放贷款，吴某提交了深圳分行个贷审批中心退单件，载明，2010年10月13日，吴某申请的业务品种为二手楼的个贷被退单，退单原因：其它，情况描述：暂退单。蔡某对该证据的真实性、关联性不予确认，称该证据没有银行盖章，也没有说明退单原因是什么，并未说明是因为第三套房而不予发放贷款。第三人对该证据的真实性、关联性均予以认可。为证明在吴某得知其不能获得银行贷款的情况下，第三人通知吴某、蔡某一起协商沟通此事，吴某要求解除涉诉合同、退还定金，但遭到蔡某拒绝，吴某提交了同城速递详情单。蔡某对该证据的真实性无异议，但称其并未收到该邮件。第三人对该证据的真实性予以认可。2010年11月17日，蔡某作出《居间方未尽义务催促函》，载明，吴某未如约支付首期款并到银行做资金监管，第三人作为居间方有义务催促吴某履约，及其它内容。吴某称其已收到该函件。第三人称其收到该函件，但对该函件的内容有异议。2010年11月29日，广东某律师事务所律师张某作出《律师函》，载明，吴某未办理首期款的资金监管，亦未办理向银行提交贷款申请的相关资料，只是吴某、蔡某双方没有签订《深圳市房地产二手房买卖合同》并向房地产登记机关申请办理产权转移登记手续；望吴某在收到本函件后三日内与蔡某约定解除涉诉合同事宜，蔡某表示可以不依约要求吴某支付转让成交价百分之二十的违约金的责任，及其它内容。吴某、第三人均称已收到该《律师函》。庭审中，蔡某称现涉诉房屋仍登记在蔡某名下，由蔡某居住。吴某称涉诉房屋已经被查封。吴某、蔡某因涉诉房屋的买卖发生纠纷，吴某遂于2010年11月22日诉至原审法院，提出上述诉讼请求。针对吴某的起诉，蔡某提起反诉，提出上述反诉请求。上述事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、房地产证、同城速递详情单、《律师函》、《居间方未尽义务催促函》、庭审笔录等证据材料在卷证实，足以认定。吴某在原审中诉请：1、蔡某向吴某双倍返还定金30万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。蔡某在原审反诉中要求：1、解除吴某、蔡某签订的《二手房买卖合同》；2、吴某向蔡某支付违约金327000元；3、吴某承担本案的诉讼费。原审法院认为，2010年9月22日，吴某（买方）与蔡某（卖方）签订的《二手房买卖合同》约定："买方应向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，具体履行方式如下：买方须于2010年11月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款65万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2010年11月9日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；涉诉房屋处于抵押状态，卖方同意从本合同生效之日起55日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司"。吴某称其因为国家政策调整导致无法获得贷款，其向银行申请了按揭贷款但被银行退单而提交了《某银行二手楼贷款／承诺函调查表》、深圳分行个贷审批中心退单件。蔡某对《某银行二手楼贷款／承诺函调查表》的真实性予以认可，但对其关联性不予认可；对深圳分行个贷审批中心退单件的真实性、关联性不予确认。第三人陈述称，吴某在第三人业务员的陪同下于2010年10月9日向某银行申请银行贷款，并提交了相应的资料，但银行在审批资料后称无法发放贷款，并做了退单处理，后吴某在第三人业务员的陪同下，多次向其它银行申请贷款，但均无法取得贷款承诺函。原审法院认为，吴某按期支付了定金，并提交了《某银行二手楼贷款／承诺函调查表》、深圳分行个贷审批中心退单件证明其向银行申请了按揭贷款但被银行退单，虽然蔡某对吴某的以上陈述不予认可，但结合第三人的陈述，原审法院可确认吴某已经对向银行申请按揭贷款、履行涉诉合同作出充分的努力，故对涉诉合同超过履行期限无法继续履行，吴某没有过错。因涉诉合同超过履行期限，涉诉合同无法继续履行，故对蔡某要求解除涉诉合同的反诉请求，原审法院予以支持。因涉诉合同无法继续履行不能归责于原、蔡某双方，《二手房买卖合同》予以解除，蔡某应将定金15万元返还给吴某，由于定金中有1万元在第三人处，故应由第三人负责返还给吴某，其余定金14万元应由蔡某负责返还给吴某。故对吴某要求蔡某双倍返还定金30万元的诉讼请求，原审法院部分予以支持；对蔡某要求吴某支付违约金327000元的反诉请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除吴某与蔡某于2010年9月22日签订的《二手房买卖合同》；二、蔡某于本判决生效之日起十日内向吴某退还定金15万元（其中在第三人某地产代理（深圳）有限公司监管的1万元，由第三人某地产代理（深圳）有限公司直接返还吴某）；三、驳回吴某的其它诉讼请求；四、驳回蔡某的其它反诉请求。如果蔡某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，保全费1270元，由吴某承担3535元，蔡某承担3535元；反诉案件受理费3103元，由蔡某承担。因本诉受理费已由吴某预交，蔡某应将所负之数迳付吴某。

原审查明的其他事实无误，本院予以确认。

上诉人蔡某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决的第二、四项；2、维持原审判决的第一项；3、判令吴某支付蔡某违约金人民币327000元；4、判令吴某承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年9月22日蔡某与吴某签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定蔡某将名下的深圳市××区××路××第××栋××层××房转让给吴某。房屋建筑面积为××平方米，房地产证号为深房地字第××号，转让价格为2180000元，该转让成交价不含税费。合同约定，买方同意在本合同生效之日起壹日内向卖方支付定金人民币贰万元。本合同生效后柒日内再向卖方支付定金人民币壹拾叁万元整。合同第四条约定的付款方式为：A、买方须于2010年11月10日（含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币陆拾伍万元整支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。B、买方须于2010年11月9日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。合同第十条、第十一条约定了违约责任，其中第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同同时还有其它约定。合同签订后，吴某按期支付了共15万元的定金，其中的壹万元交给中介方某地产代理（深圳）有限公司作为交楼押金。2010年11月10日前，蔡某和所聘律师以及中介某地产代理（深圳）有限公司多次催促吴某共同去银行办理首期款人民币65万元的资金监管，吴某推托不去，蔡某没有办理首期款资金监管。2010年11月9日前吴某也未办理好向银行提交贷款申请的相关资料手续，至2010年11月底买卖双方没有签订《深圳市房地产二手买卖合同》并向房地产登记机关申请办理产权转移登记手续。二、原审法院在第9页倒数第六行认定吴某"对涉诉合同超过履行期限无法继续履行吴某没有过错"是错误的。首先，吴某以国家政策调整导致无法获得贷款，而不承担违约责任，一审法院认定吴某没有过错，是没有任何依据的。蔡某与吴某在2010年9月22日签订了《二手房买卖合同》，2010年9月30日深圳市人民政府［深府办（2010）82号］文规定：自本通知发布之日起在本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。对于本市户籍居民家庭限购2套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭在本市购房（见蔡某已提交的证据8）。就是说2010年9月30日深圳市人民政府的文件是限购房屋，不是限贷，该规定对吴某贷款无任何影响。吴某要证明国家关于房地产抵押贷款政策在执行过程中发生变化，导致吴某无法在深圳2010年9月30日后获得贷款，应该提供相关的证据，可本案吴某没有提交相关任何证据。其次，吴某提交的《某银行二手楼贷款／承诺函调查表》、深圳分行个贷审批中心的退审件，退审原因是：其它。该证据不能认定吴某履行了其应尽的办理好向银行提交贷款申请的相关资料手续的义务。据蔡某了解，银行不给吴某发放贷款，是其信誉发生了问题，所有的银行都不会给其发放贷款。总之，不管是什么原因退审，吴某与2010年9月30日深圳市人民政府［深府办（2010）82号］文规定限定居民家庭购房套数的政策是无关的。再次、本案吴某的违法行为是非常明显的。依合同约定，吴某在2010年11月10日前负有交付首期款人民币陆拾伍万元到银行或其它第三方的监管帐号的义务，吴某没有履行该义务，而一审法院对此没有查明。2010年11月9日前吴某也未办理好向银行提交贷款申请的相关资料手续，吴某也没有履行该义务。综上所述，本案吴某没有履行办理好向银行提交贷款申请的相关资料手续的义务，同时也没有履行按期交付首期款人民币陆拾伍万元到银行或其它第三方的监管帐号的义务，违约的行为是非常明显的。一审判决在认定事实上错误，对吴某违约的行为没有进行认定，进而导致适用法律错误，请求二审法院予以纠正，支持蔡某的上诉请求。

被上诉人吴某答辩称：认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈述称：坚持一审答辩意见，根据一审结束后吴某多次要求依照一审判决将托管的1万元返还给蔡某，因经营情况受到影响就参考一审判决已将1万元返还给吴某。本院经审理查明，吴某确认在一审判决之后已收到某地产代理（深圳）有限公司退回的定金1万元。另查，吴某与其丈夫除自有住房某组团四第五栋3D以外，曾持有某五期1单元某房产，上述两套住房均办理过按揭贷款手续。二审审理过程中，本院向吴某就涉案房产申请贷款的经办人时任某银行福华支行个人贷款部客户经理的吴某俊调查，其陈述吴某是在2010年国庆假后向银行申请贷款，因吴某已有两套住房贷款记录，故该贷款申请予以退单，另外，其陈述虽然深圳市人民政府办公厅于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款，但因为要根据银监会的实施细则来执行上述政策，银行实际从2010年10月才开始严格执行上述政策。

本院认为，深圳市于2010年5月5日就发布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房及以上住房贷款。本案中，吴某及其家庭已有过两套住房的贷款记录，故无法取得涉案房产的贷款申请，故涉案合同因政策的颁布而不能继续履行，合同不能履行不可归责于双方当事人，现双方当事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可归责于任一方当事人，蔡某应将其收取的定金退还吴某，因原审第三人某地产代理（深圳）有限公司已将其代收的定金1万元直接返还吴某，故蔡某还应退还吴某定金14万元。综上，上诉人蔡某的上诉请求没有依据，本院不予支持。原审适用法律正确，但因某地产代理（深圳）有限公司在一审判决后已退还吴某定金1万元，本院对此予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：

一、维持深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第26号民事判决第一、四项；二、变更深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第26号民事判决第二项为：蔡某于本判决生效之日起十日内向吴某退还定金14万元；三、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第26号民事判决第三项四、驳回吴某的其它诉讼请求；如果蔡某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费5800元，保全费1270元，由吴某承担3535元，蔡某承担3535元；反诉案件受理费3103元，由蔡某承担，二审案件受理费6003元，有蔡某承担。本判决为终审判决。

审判长：钟波审判员：俞红代理审判员：聂效

书记员：陈晓莹