上诉人（原审原告）朱迪伟。委托代理人（特别授权代理）陈大贤。被上诉人（原审被告）张金凤。委托代理人（特别授权代理）何永灿。委托代理人（特别授权代理）王李全。被上诉人（原审被告）朱姣英。
上诉人朱迪伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月14日立案受理并依法组成合议庭，于2010年6月7日公开开庭进行了审理，上诉人朱迪伟及其委托代理人陈大贤，被上诉人张金凤的委托代理人王李全到庭参加诉讼。被上诉人朱姣英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审判决查明：原告朱迪伟与被告朱姣英系夫妻。1994年1月28日，原告与诸暨市兴越房地产开发公司签订了“荷花塘住宅楼售房协议”一份，原告以分期付款的方式，按每平方米1207.50元的价格，总计房款为124034.40元向诸暨市兴越房地产开发公司预购了该公司新建的荷花塘多层住宅一幢中的二层201室计建筑面积102.72平方米的住宅一套。1998年房产公司将该房屋交付给原告，原告也付清了全部房款。1999年7月26日原告因触犯刑律被刑事拘留，同年8月4日被逮捕，2000年12月22日被绍兴市中级人民法院判处有期徒刑16年，2009年4月8日被假释回家。2001年4月28日，被告朱姣英与被告张金凤经协商后，以原户主朱迪伟、妻朱姣英为一方，现户主张金凤为一方，双方签订“转让协议”一份，协议约定：“原户主朱迪伟及经办人朱迪伟妻子朱姣英同意将自己的产权房，城关荷花塘43号201室，计102.72平方米加底层对门自行车棚壹间，一次性买断，转让给张金凤所有，计价壹拾壹万元，永不后悔，自愿转让。”协议由朱姣英与张金凤签名，并加盖了朱迪伟的私章。协议签订当天，被告张金凤即把房款110000元用现金交付给被告朱姣英，被告朱姣英亦即把房屋及售房协议和房款发票等购房手续交付给被告张金凤，后张金凤即居住使用该房屋至今。且据原、被告在庭审中的一致陈述，该幢房屋至今基本上未做房产证。2010年1月6日，原告诉至本院，要求判如所请。上列事实，由原、被告双方在庭审中的陈述、原告提供的“荷花塘住宅楼售房协议”、“转让协议”、绍兴市中级人民法院（2000）绍中刑初字第73号刑事判决书、浙江省第二监狱（2009）假第64号假释证明书等证据所证实。原审判决认为：虽诉争房屋原系原告朱迪伟与被告朱姣英的夫妻共同财产，但在被告朱姣英代表原告与被告张金凤签订的房屋转让协议上，盖有原告的私章，而原告与被告朱姣英至今为夫妻，故被告朱姣英签订转让协议的行为，符合家事代理和表见代理的特征，被告张金凤有充分的理由相信被告朱姣英向其出卖诉争房屋已征得原告的同意；现虽原告提出了被告朱姣英是在其不同意情况下出卖诉争房屋的主张，但该主张除原告两夫妻的陈述外，并无其他证据证明，而被告张金凤又否认，故应当认为被告张金凤转让诉争房屋已征得原告的同意；另原告提出了房屋转让价明显低于市场价的主张，但原告也未提供证据证明其主张成立，且处于原告家庭当时的具体情况，低于市场价出售诉争房屋也符合社会常理；而原、被告间签订的房屋转让协议其他方面又不违反法律的禁止性规定，故该房屋转让协议应属有效。因被告张金凤在房屋转让协议签订后，已付清全部房款，并取得诉争房屋及售房协议和房款发票等购房手续，且实际占有使用诉争房屋至今，故即使当时被告朱姣英系在未征得原告同意情况下擅自转让的，但因被告张金凤系善意、有偿取得该房屋的第三人，故依法亦应当维护被告张金凤的权益。综上，对原告提出的要求确认两被告签订的房屋转让协议无效，并返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决：驳回原告朱迪伟的诉讼请求。本案受理费2900元，减半收取1450元，由原告朱迪伟负担。
上诉人朱迪伟上诉称：被上诉人朱姣英是无权处分行为，且低价处分。被上诉人张金凤“没有充分理由相信已征得”上诉人的同意，而是明知他人无处分权仍为之，不符合家事代理和表见代理的特征，且以明显不合理的低价受让诉争房屋，是恶意受让行为，不是善意。上诉人为此上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人张金凤答辩称：上诉人请求买卖合同无效，有违诚实守信原则，且依据不足，请求二审法院查明事实，维护正常交易秩序，驳回其上诉请求。被上诉人朱姣英未作答辩。上诉人朱迪伟提供以下证据：三份诸暨日报（房产信息专栏中第一期、第二期、第三期刊登过的当时房产的市场价格），证明当时上诉人与被上诉人之间转让房屋协议的价格不合理。第一期、第二期的参考价格就是双方签订房屋协议的房价的时间。被上诉人对这三份报纸质证认为：1、不是新证据，不符合最高院关于新证据的规定。2、这三份证据与本案没有关系。上面的信息价只是参考价，不是房屋交易的真实价格，上面登记的是商品房买卖价格，而上诉人与被上诉人之间交易的是二手房买卖。这个是有区别的。3、本案中我们交易的是住宅的房屋，对于房屋我们认为其价格由地段、环境等因素综合决定，同一小区不同地段的价格是不一样的。本院认为，上诉人提供的上述证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审程序中的新的证据。上诉人在二审中要求对讼争房屋在2001年4月份的市场价格进行评估，以此来证明上诉人主张的事实，即房价明显低于市场价格。本院认为，根据上诉人在一审时的民事起诉状中的事实和理由中陈述到张金凤是“以明显不合理的低价受让该房屋，其行为是恶意受让行为，不是善意第三人。”从该起诉状的事实和理由中，上诉人理应在一审时提出委托评估讼争房屋在2001年4月份的市场价格到底是多少。因此该举证责任在上诉人方，而且上诉人未在一审中提出，现在在二审中提出该请求不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据的规定，故对上诉人提出的申请不予准许。被上诉人张金凤在二审中提供以下证据：一、上诉人与被上诉人朱姣英的离婚协议书（在一审时已收集在卷），证明：1、上诉人与被上诉人朱姣英离婚一案中对讼争房产没有进行约定，说明朱姣英对该房屋有处分权。2、退一步讲，即使上诉人不知道本案房屋已经转让，根据该离婚协议中约定其他财产归朱姣英所有，说明朱姣英已取得本案讼争房屋的所有权。说明一下，我方一开始不知道他们已经离婚的事实，他们在庭审中讲到，我方去查才查到这个案卷。上诉人朱迪伟对该离婚协议书发表质证意见：1、我在绍兴市中级人民法院是进行一审，二审我上诉高院，实际上2001年5月22日刑事判决书下来，而他们转让房屋是在4月份，这个事实证明朱姣英买卖房屋时候我不知道。2、原先我想离婚，后来我在监狱时她要求离婚，进行多次协商没有离婚，最后以撤诉终结，所以这个离婚协议书是无效的。二、一组照片（共9张），证明从道路到讼争的房屋要经过好几到弯，交通不方便，这个事实也是制约了房价。上诉人朱迪伟质证认为：对这组照片的真实性没有异议，但是对其所要证明的目的有异议，实际上对车辆通行并没有影响，并不是由于道路对房价有影响。所以我方认为被上诉人的证明目的不能成立。本院认为，上述证据，因上诉人对其真实性没有异议，故予以确认。被上诉人朱姣英在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据本案的案情，首先可以认定被上诉人张金凤对本案讼争房屋构成善意取得，理由如下：一、转让协议的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容合法，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此该转让协议应依法认定成立有效。二、根据本案的实际情形，当时被上诉人朱姣英因家庭特殊情况，迫于现实急于抛售房屋，且房屋出入不便等情形均影响了房屋的价格。故当时房屋以11万元成交的价格应认定为合理。三、受让人张金凤当时根据被上诉人朱姣英提供的售房协议、发票及其丈夫的印章，有理由相信被上诉人朱姣英有权出卖该讼争房屋，故其主观上应为善意。四、房款已交付，被上诉人张金凤对讼争不动产占有、居住至今。总之，从转让协议效力、转让价格合理性、受让人主观上是善意、房屋已实际占有、居住这四方面来分析，被上诉人张金凤对该讼争房屋构成善意取得。其次，上诉人朱迪伟上诉人认为朱姣英为无权代理的问题，本院认为，本案善意取得并未存在无权代理的法律障碍。被上诉人张金凤系上诉人之妻，且其持有上诉人的印章，并出示了售房协议及房款发票，从而给被上诉人张金凤产生朱姣英系有权代理的表象。因此本案对于三方当事人之间的法律关系而言构成了表见代理。这与张金凤的善意取得相辅相成、互为因果。综上所述，上诉人朱迪伟的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2900元，由上诉人朱迪伟负担。本判决为终审判决。
审判长：章建荣审判员：毛振宇审判员：方艳
书记员：赵剑英
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条