上诉人（原审被告）：太阳世纪地产集团有限公司被上诉人（原审原告）：黄敏
上诉人太阳世纪地产集团有限公司（以下简称太阳世纪）因与被上诉人黄敏房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第813号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：（一）2010年8月26日，黄敏（买方）与太阳世纪（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同﹤预售﹥》，约定：买卖双方购入及出售位于深圳市xxx广场xx座xx栋x层xx号房，该物业转让成交价为3004007元。签订本合同之日起1日内首期支付本房地产总价款的50%，即1504007元，其余价款自签订本合同之日起7日内向银行贷款支付。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定其他权利与义务。（二）涉案合同签订后，黄敏向太阳世纪支付了购房款，2010年10月13日，太阳世纪向黄敏出具了购房发票。（三）2010年9月16日，深圳市住房建设局向太阳世纪出具了xxx广场项目工程《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2010年10月13日，太阳世纪向黄敏交付了涉案房产，2011年12月28日，xxx广场项目工程完成了初始登记。2012年1月19日，涉案房产登记至黄敏名下。（四）太阳世纪原企业名称为xxx地产集团有限公司，2012年5月8日，经深圳市市场监督管理局批准变更名称为太阳世纪地产集团有限公司。（五）为了查清案件事实，原审法院依法向深圳市房地产权中心调取了涉案楼盘初始登记未按期完成的原因。深圳市房地产权中心复函：由于太阳世纪2011年12月27日才向深圳市房地产权中心出具涉案楼盘的完税凭证，因此，深圳市房地产权中心于2011年12月29日核准了涉案楼盘的初始登记是严格按照《深圳经济特区房地产登记条例》的规定办理了xxx广场的房地产初始登记。
黄敏在原审法院的诉讼请求为：1、太阳世纪支付延期办证违约金285981.47元；2、太阳世纪承担本案诉讼费。原审法院审理认为，黄敏与太阳世纪签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。黄敏与太阳世纪应按合同约定各自履行义务。本案原审的争议焦点一是涉案房产何时具备办证条件；焦点二是太阳世纪是否符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的不承担逾期办证违约责任的情形；焦点三是太阳世纪迟延办证是否属于不可抗力。关于焦点一，原审法院认为，依据我国相关规定，商品房购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证书的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房地产证。即，涉案房产具备办证条件的前提是太阳世纪已经办理完毕xxx广场项目工程的初始登记。太阳世纪开发的xxx广场项目工程直至2011年12月28日才完成初始登记。因此，涉案房产具备办证条件应在2011年12月28日。关于焦点二，原审法院认为，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条之规定，太阳世纪在能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已经具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。太阳世纪虽然在2010年12月14日向房地产权登记中心申请了xxx广场项目工程的初始登记，但太阳世纪的申请行为只是提交申请材料的行为，行政机关在受理太阳世纪的申请时只是进行形式审查，行政机关在受理申请后还要对太阳世纪申请的实行进行实质审查，即核实材料是否真实、核查太阳世纪有关法定的义务是否全部履行完毕等。太阳世纪虽然在2010年12月14日提交了涉案楼盘初始登记的申请，但直至2011年12月27日才向登记机关出具了涉案楼盘的完税凭证。深圳市房地产权登记中心于2011年12月29日核准初始登记并无过错。因此，太阳世纪辩称自身没有任何过错及不可抗力的理由不成立。涉案房产在2011年12月28日才具备办证条件。太阳世纪没有按照合同约定在取得工程竣工验收证明之日（2010年9月16日）180天内完成本房地产项目的房地产初始登记，也没有在将本房地产交付给黄敏之日起240日内书面通知黄敏向深圳市房地产权登记机关申请，太阳世纪已经构成违约。太阳世纪不符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的不承担逾期办证违约责任的情形，太阳世纪的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于焦点三，原审法院认为，太阳世纪迟延办证行为不属于不可抗力。首先，太阳世纪并未举证证明太阳世纪迟延办证是由于行政机关的不作为造成的。其次，退一步讲，即使行政机关不作为，行政行为亦不属于不可抗力。综上，太阳世纪迟延办证，已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金。太阳世纪所主张的免责理由并不成立。根据黄敏与太阳世纪签订的合同约定，如延期办证的时间达到120日，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。因此，太阳世纪要求违约金计算至实际取得《房地产证》之日止符合合同约定。太阳世纪交付涉案房产之日后第240日应为2011年6月10日，因此，太阳世纪应向黄敏支付2011年6月10日至2012年1月18日（2012年1月19日已经办理完毕房地产证，不应再支付违约金）止共223日的延期办证违约金具体数额为：30040074／10000223＝267957.42元。黄敏计算有误，原审法院予以纠正，对黄敏的该项诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、太阳世纪应于判决生效之日起10日内向黄敏支付延期办证违约金267957.42元二、驳回黄敏的其他诉讼请求。如果太阳世纪未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2795元，由黄敏负担177元，由太阳世纪负担2618元。上诉人太阳世纪不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回黄敏的全部诉讼请求；2、黄敏承担本案一、二审的全部诉讼费用。理由如下：一、一审法院对涉案房产具备办证条件的时间认定是错误的。《城市房地产权属登记管理办法》第16条规定，新建房屋应在竣工后的三个月内申请房屋所有权初始登记。事实上，太阳世纪在2010年9月16日取得涉案房产所在楼盘项目的竣工验收备案回执后，就在三个月内的2010年12月14日将有关办理权属证书的全部资料提交给深圳市房地产权登记中心申请办理房屋所有权初始登记，即申请办理新建商品房房地产证书。登记中心是在经过实质审查后认为太阳世纪所提交全部材料是齐全且合格的，并认为涉案房地产项目的权属清楚、产权来源合法后，并没有退回资料，而是在2010年12月14日当场受理并出具《受理通知书》。故太阳世纪认为，登记中心作为深圳市房地产登记的政府主管机关，其受理并出具的《受理通知书》，已充分说明主管政府机关审查确认了申请资料，并认为符合法律规定的受理条件，于是受理并出具《受理通知书》，承诺在100个自然日办妥。所以应认定在2010年12月14日就已具备办证条件，而非一审法院认定的在2011年12月28日完成初始登记时。二、一审法院把太阳世纪不能控制的行政机关的核准审批时限强行归责于太阳世纪，简单盲目的适用了双方买卖合同中有关办证的约定，从而导致错误的判决。1、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并己具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任；2、原审法院调取的登记中心复函，不能证明登记中心核准初始登记没有过错。太阳世纪在2010年12月14日提交初始登记所需的资料时，登记中心并没有要求太阳世纪提交涉案楼盘的完税凭证并当场受理并出具《受理通知书》，故迟延办证系因登记中心迟延核准初始登记所致，并非太阳世纪的过错。三、一审法院对于《高院指导意见》第二条规定中的房屋权属证书理解有误，适用法律不当。一审法院对房屋权属证书理解有误。依《城市房地产权属登记管理办法》第九条、第三十一条等规定，在初始登记后，即取得新建商品房的大房产证，为买房人后续的分户转移登记排除前置障碍。登记中心对初始登记申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，核准初始登记，向开发商颁发收件单或房屋权属证书。故《高院指导意见》第二条中的房屋权属证书应作广义理解，即大房产证和分户房产证均包括在内，一审法院认为房屋权属证书仅指分产房产证的理解是错误的。
被上诉人黄敏答辩称：请求二审法院驳回太阳世纪的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院另查，深圳市房地产权登记中心于2012年6月21日向原审法院出具《关于查询xxx广场房地产初始登记情况的复函》称：太阳世纪于2011年12月27日才向我中心出具相关登记产生的税费凭证，完税证填发日期为2011年12月27日。
本院认为，完成涉案房屋的初始登记，系涉案房屋办理房地产证的前提条件。太阳世纪在2010年12月14日虽然申请办理初始登记，但其完成初始登记的时间并非该日而是2011年12月28日，因此，原审法院认为涉案房产具备办证条件应在2011年12月28日是正确的。太阳世纪主张一审法院对涉案房产具备办证条件的时间认定错误的理由不能成立，本院不予采纳。太阳世纪于2011年12月27日才向深圳市房地产权登记中心出具相关登记产生的税费凭证、完税证填发日期亦为2011年12月27日，而涉案房屋于2011年12月28日即取得了初始登记。根据深圳市房地产权登记中心向原审法院出具的《关于查询xxx广场房地产初始登记情况的复函》及上述事实，在太阳世纪未能提供相反的证据证明系相关办理机构造成初始登记迟延的情况下，太阳世纪主张并非其自身的原因导致办证迟延，依据不足，本院不予采纳。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已经具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。该条明确规定了相关免责条件为提交办理房屋权属证书的资料和房屋具备办证条件；而完成房屋的初始登记系涉案房屋办理房地产证的前提条件，因此太阳世纪将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条中的房屋权属证书理解为包括初始登记，与该指导意见的规定不相符，太阳世纪该主张本院亦不予采纳。综上，上诉人太阳世纪的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2659.67元，由太阳世纪地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长：张力代理审判员：吴思罕代理审判员：郑志锋
书记员：（兼）李全慧
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款