上诉人（原审被告）：王秀花。被上诉人（原审原告）：樊烈。原审被告：王俊辉。
上诉人王秀花因与被上诉人樊烈及原审第三人王俊辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房产，建筑面积为80.82平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，于2006年6月21日登记到樊烈名下，该房产曾抵押给A银行A分行，于2010年8月16日注销抵押。2010年12月15日，该房产以买卖方式转移登记至他人名下。2010年8月9日，樊烈与王秀花、王俊辉在案外人A公司居间服务下签订《深圳市二手房预约买卖合同》，樊烈将上述房产以143万元售与王秀花、王俊辉。合同约定，王秀花、王俊辉采取一次性付款方式于2010年9月20日前将房款支付至双方约定的监管账号。定金2万元，由王秀花、王俊辉签订合同时向樊烈支付。双方同意将上述定金交由第三方账户监管。王秀花、王俊辉在合同约定期限内将定金存入监管账户后，樊烈向王秀花、王俊辉出具定金收据，即视为樊烈收讫，樊烈拒绝出具定金收据的，不影响定金生效。买卖双方同意王秀花、王俊辉支付定金时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由第三方托管。此款在完成产权转移登记及实际交付房产后结算。该房产处于抵押状态，樊烈须于签订本合同之日起6日内还清贷款，办妥注销抵押手续。任何一方未按照合同约定的期限履行义务超过15日的，对方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同备注约定：1、双方协商确定定金之外的楼款分两次支付到银行监管，第一次70万元监管时间为业主赎楼时间内15日之内（注：原文如此），第二次楼款71万元为业主赎出房产证注销抵押并交房产证原件到中介公司之后十五天之内监管到银行。2、整个房间除主卧大床搬走外其余家私物品全部留下。签约当日，王秀花、王俊辉向樊烈支付了定金2万元，居间方A公司从中留置了5000元作为交房保证金，该5000元现已由居间方A公司退还樊烈。王秀花、王俊辉除支付了上述2万元定金外，未采取其他履约行为。2010年8月16日，樊烈将房产证原件交给A公司，2010年10月20日，A公司将房产证原件退还樊烈。2010年9月30日，王秀花向樊烈出具了一份合同解除函，称：我们双方签订的涉案房产房屋买卖合同，由于本人经济原因，无法购买该房产，本人放弃该物业，经买卖双方决定解除该合同，在两日之内办理。其中两万元定金归樊烈先生，王秀花不负其他任何经济责任，本人不会追究樊烈责任，业主有权重新放卖该物业。王秀花出具该份材料时，还有其两个朋友在场。王秀花主张，该合同解除函的内容是樊烈先写了草稿后交给王秀花抄写的。樊烈称，该合同解除函中王秀花放弃购房的内容是樊烈要求写的，其他内容不是樊烈要求的，王秀花写完后将该份文件交给樊烈，樊烈没有表示异议，王秀花要求樊烈签字，樊烈没有签字。王俊辉称其只签了合同，其后的合同履行事宜都交给王秀花处理，王俊辉在樊烈2010年另案起诉后才知道合同解除的事情。王秀花、王俊辉申请了A公司负责本次交易的中介人员李某进出庭作证。证人表示，王秀花、王俊辉要求按揭贷款，但一直没有成功贷款，在合同快到期前一个星期，A公司向王秀花发了律师函，后来双方都不想继续履行买卖合同了，当证人通知双方办理解除合同手续时，樊烈告知证人称双方已经解除了合同，同时要求A公司退还交房保证金，樊烈并未告知证人没收定金不再追究责任。证人给王秀花打电话要求收回合同，王秀花说合同已经解除，2万元定金不要了。樊烈是凭借收款收据向A公司办理的5000元交房保证金的退款手续。合同到期前，王俊辉曾致电给证人称其已将钱汇给王秀花。樊烈与王秀花、王俊辉对证人证言的可靠性均予以认可。原审法院另查，2010年10月11日，樊烈曾将王秀花、王俊辉诉至原审法院，后因樊烈经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，原审法院于2011年12月20日出具（2010）深福法民三初字第1950号民事裁定书裁定该案按樊烈撤诉处理。
樊烈的一审诉讼请求：一、王秀花、王俊辉共同向樊烈支付违约金28.6万元；二、王秀花、王俊辉承担本案诉讼费用。原审法院经审理认为：樊烈与王秀花、王俊辉签订的《深圳市二手房预约买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，樊烈依约完成注销抵押义务并将房产证原件于2010年8月16日交至居间方A公司，但王秀花、王俊辉除支付了定金2万元外无其他履约行为，已经构成违约。本案争议焦点是，王秀花于2010年9月30日出具的合同解除函是樊烈与王秀花、王俊辉双方的合意还是王秀花的单方意思表示，该合同解除函对樊烈是否具有拘束力？王秀花系在与樊烈洽谈解约事宜后出具的合同解除函，樊烈也认可该合同解除函有关合同解除的部分系王秀花按樊烈意思所写，虽然樊烈在接收该函件时并未表示异议，但樊烈拒绝按王秀花的要求在该函件上签字本身即表明了樊烈对该合同解除函不完全认同，故樊烈接收该合同解除函不能视为樊烈完全认可该函件，故王秀花、王俊辉所称樊烈已同意没收定金的依据不足，原审法院不予支持，樊烈仍有权依约主张违约金责任。违约损害赔偿以填补损失为原则，樊烈要求王秀花、王俊辉承担成交价20%的违约金28.6万元显属过高，原审法院酌情调整为14.3万元，其余部分，原审法院不予支持。樊烈既已主张违约金，其所收取的定金2万元应退还王秀花、王俊辉。王秀花、王俊辉虽未主张退还定金，但为一并解决纠纷，减少当事人诉累，原审法院径行将该定金2万元冲抵王秀花、王俊辉应付违约金，两相抵销后，王秀花、王俊辉尚需支付樊烈违约金12.3万元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、王秀花、王俊辉于本判决生效之日起十日内支付樊烈违约金12.3万元；二、驳回樊烈的其他诉讼请求。如果王秀花、王俊辉未按本判决确定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5590元（已由樊烈预交），由樊烈负担2795元，由王秀花、王俊辉负担2795元。上诉人王秀花不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对合同解除函不予认定，支持樊烈的违约金主张的判决是错误的。合同解除函是王秀花按照樊烈提供的草稿予以书写，樊烈对此不予以否认。樊烈在接收到解除函后也并未表示任何异议。虽然樊烈并未在该解除函上签字，但并不能由此否定协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，王秀花与樊烈就解除房屋买卖合同已经达成了合法有效的合意，双方的房屋买卖合同纠纷应当按照该合同解除函来解决，即双方解除房屋买卖合同，由王秀花补偿樊烈2万元。二、樊烈在收到解除函后没有表示任何异议就收下了，没过几天就要求中介公司退还5000元交房押金，而交房押金5000元通常是在房屋交易成功或者双方协商解除合同后才支付的，如果任何一方违约，中介公司绝对不会退还交房押金。所以从樊烈收到该通知书后的表现也可以看出，樊烈已经选择了定金罚则，不应该再收取违约金。原审法院应当依法驳回樊烈的诉讼请求，而不应当支持樊烈的违约金主张的。王秀花为此提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回樊烈的诉讼请求。
被上诉人樊烈答辩称：王秀花在上诉状称王秀花给樊烈的函是在樊烈的同意的情况下写的，这没有任何事实依据。王秀花出具的解除合同的函仅仅是单方面意思表示，不能体现樊烈的意见。因此希望二审法院能够驳回王秀花的上诉，维持原审判决。原审被告王俊辉述称：同意王秀花的上诉意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明：（一）在二审开庭调查过程中，樊烈代理人称，王秀花写解除合同函给樊烈的背景是，当时樊烈急需用钱，只有在王秀花明确表示不买涉案房屋的情况下，才能另外放卖。樊烈接收王秀花的合同解除函，当场并未提出异议，樊烈对王秀花解除合同是同意的，但对合同解除函中对违约责任的处理并不同意。（二）王俊辉称其在合同到期前就将120万元汇款给王秀花，王俊辉是到樊烈起诉才知道合同解除的事。王俊辉已另案起诉王秀花，该案尚未审结。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，以及王秀花、王俊辉违约，认定正确，本院予以确认。樊烈称其要求王秀花出具合同解除函，是因为王秀花不能履约，樊烈为了另行放卖，同意王秀花解除合同，但并不同意按照合同解除函来解决违约责任问题。从樊烈的陈述来看，在樊烈收到王秀花的合同解除函后，双方之间的房屋买卖合同已经协商解除。本案二审的争议焦点是：樊烈接收王秀花的合同解除函是否意味着樊烈选择了定金罚则而免除了王秀花的其他违约责任。对此，本院认为，樊烈虽然同意王秀花解除合同，但拒绝在合同解除函上签字，表明樊烈对王秀花在合同解除函中提出的按照罚金定则处理违约责任问题的要求并不认可。樊烈接收合同解除函，同意解除合同，但并未免除王秀花的违约责任。王秀花上诉称樊烈在接收合同解除函时已经表示没收2万元定金后不再追究王秀花的违约责任，但并未提交证据证明这一主张。王秀花还认为樊烈接收合同解除函即意味着对合同解除函内容的同意。本院认为，接收合同解除函，只能证明樊烈收到了该函件，并不能推定樊烈同意该函件的全部内容。综上，王秀花的上述上诉主张缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2795元，由上诉人王秀花负担。本判决为终审判决。
审判长：俞红代理审判员：路德虎代理审判员：许莹姣
书记员：刘尹琳（兼）
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款