原告冯娟华与被告南陵县长风房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：冯娟华，女，1965年2月25日出生，汉族，住址安徽省芜湖市南陵县。被告：南陵县长风房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县。法定代表人：吴韵涛，职务：董事长。委托代理人：陆会平，南陵县法律援助中心律师

原告冯娟华与被告南陵县长风房地产开发有限公司（以下简称南陵长风房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，依法由审判员牧丽适用简易程序，于2013年6月7日公开开庭进行了审理。原告冯娟华及其委托代理人陆会平到庭参加诉讼，被告南陵长风房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告冯娟华诉称：2007年11月2日，原、被告双方签订《定购协议书》，约定原告购买被告开发的长风大厦八间门面房和二楼全部房屋。被告取得预售许可证后，双方按示范房屋买卖合同文本签订了《房屋买卖合同》，并经县房管局备案。2011年7月，被告向原告交付了房屋。2011年7月6日，被告向原告出具的《说明》承诺：2011年8月6日前清除门面房高于地面的的部分、办理完毕房产证和土地使用证，否则按市场价承担原告房租。被告交付房屋后，经双方计算，被告实际交付的门面房比原告订购的门面房小80平方米。为解决少交付的80平方米门面房问题，双方2011年7月15日签订了《协议书》，约定被告在原县二中老大门处出卖80平方米门面房给原告，交付时间是2013年1月29日，原告此前多交付的房款200000元在该项80平方米房款中折抵。但迄今为止，上述门面房尚未建设。原告认为，被告少交门面房，应当支付原告房租。为此，特提起诉讼，请求判决：1.解除原、被告双方2011年7月15日签订的《协议书》；2.被告支付因解除《协议书》和因未按约办证而给原告造成的损失1450667元；3.判决被告退还定金200000元；4.本案诉讼费由被告负担。

被告南陵长风房地产公司未答辩，亦未提交证据。

经审理查明：被告开发了位于南陵县陵阳路的“长风商业街”工程。在拆迁阶段时，原、被告双方即于2006年6月9日，签订一份《长风商业街购房意向书》，由原告预定长风商业街1号楼营业房1101A号、1101B号、1101号（以上三间营业房单价为每平方米11000元）、1102号、1103号（以上二间营业房单价为每平方米10800元）、1104号（单价为每平方米10600元），建筑面积总计约为268.61平方米；原告在签订意向书时向被告交付订购金人民币480000元，被告在房屋预（销）售许可证办妥后，书面或电话通知原告签订商品房预（销）售合同。2009年，被告取得了房屋预售许可证，双方签订了两份《商品房买卖合同》，一份为原告购买被告开发的长风大厦101号商业用房，建筑面积为137.69元，单价10600元（每平方米），总计1459514元。一份为购买长风大厦102号商业用房，建设面积49.20平方米，单价10800元，总计531360元。两份合同均约定：原告于2011年1月30日前一次性付清全部房款，被告在2011年3月1日前将经验收合格的商品房交付原告。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方另行协商处理。2011年7月15日，因被告交付给原告的营业房面积不足，原、被告双方共同签订一份《协议书》，协议书上写明因被告能够交付的门面房比原协议约定的门面房少80平方米，双方达成协议：由被告在其开发的原南陵县第二中学老大门，或者在老大门向东或向西间隔不超过三间门面的位置范围内，出卖80平方米门面房给原告，出卖价格为每平方米10600元，被告应于2013年1月29日交付房屋。如被告未能按期限交付门面房，自逾期之日起，按每月3350元的标准支付原告房租。同时，双方在协议中对新购营业用房的坐落、位置、面积、结构等均做出了约定。然被告至今未履行上述协议的内容。另查明：原、被告在签订《长风商业街购房意向书》后，原告陆续向被告支付了相应预付款，后经结算，原告多支付了被告200000元。且因被告的原因，原告无法办理其购买的两间营业用房的房产权证和土地使用权证。2011年7月6日，被告向原告出具一份《说明》，承诺在2011年8月31日前为其办理完毕相关权证。上述事实，有原告当庭陈述，原告当庭举出的原告身份证复印件，《长风商业街购房意向书》一份，被告向原告出具的预收款专用发票一张，《商品房买卖合同》两份，《协议书》一份，《说明》一份等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为：原、被告签订的《长风商业街购房意向书》后，原告即陆续向被告预付房款，然而被告在取得商品房预售许可证后未能按约出售相等面积的房屋给原告，双方又于2011年签订协议，由被告承诺另行出售指定地段的80平方米的营业用房作为补偿。在双方签订的协议中，双方对被告不能按期交付80平方米的房屋而应对原告承担的赔偿义务进行了约定，即每月给付3350元，此数额系双方签订协议时可以预见的因被告违约而产生的损失。该协议虽系双方真实意思表示，但是被告至今未取得指定地段的商品房预售证明，导致该房屋买卖协议归于无效，原告无须请求解除。原告已预付的购房款200000元，被告应当返还。被告现原告要求被告按照80平方米营业房的市场价格确定被告因少交80平方米房屋而应支付的赔偿款。该请求没有相关法律依据，明显过高。鉴于原告预付了200000元的购房款，双方签订的协议无效给原告造成了实际损失，综合考虑本案实际情况和民间融资成本，酌情判令被告对200000元按照中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款基准利率（6%）的三倍支付原告相应利息，自购房款实际交付之日2008年2月1日起至双方在协议中约定的交房之日2013年1月29日止即为179901元（1824天×200000元×18%÷365天）。同时，被告将两套营业房出售给原告，但因被告的原因，导致原告在2011年3月1日交房后90日内无法取得购买房屋的权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应自2011年5月31日起对已付房款1990874元按照中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款基准利率（6%）上浮30%（即7.8%）给付原告相应损失，计算至原告主张的2012年5月16日止，为149332元（351天×1990874元×7.8%÷365天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第五十二条第一款第（五）项，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：

一、被告南陵县长风房地产开发有限公司返还原告冯娟华人民币200000元，并赔偿原告损失人民币329233元，以上合计529233元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告冯娟华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费9828元，由被告南陵县长风房地产开发有限公司负担5000元，原告冯娟华负担4828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员：牧丽

书记员：高鑫