刘标、王亚洲等与金木全房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：刘标，男，1985年8月4日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。原告：王亚洲（曾用名王高峰），男，1979年5月13日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。被告：金木全，男，1963年4月28日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：王天禹，男，1963年1月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上述二原告的共同委托代理人：王小强，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号13416200110966725

原告刘标、王亚洲与被告金木全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月10日立案受理，并依法组成合议庭，于2012年10月29日、11月26日、12月17日先后三次公开开庭进行了审理。原告刘标、王亚洲及其委托代理人王小强，被告金木全及其委托代理人王天禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘标、王亚洲诉称：二原告与被告同系龙扬镇龙扬村委会村民，共同居住在龙扬镇龙扬集。2010年4月13日经二原告与被告充分协商，被告自愿将其所有的坐落在龙扬镇龙扬集房屋一处出卖给二原告。同日双方签订房屋买卖合同书一份，合同约定该房屋作价人民币30万元。二原告于同日交付给被告购房款20000元。后二原告在给付被告余下购房款28万元时，被告拒绝接收购房款，并拒不交付房屋买卖合同中约定的房屋，被告的行为严重侵犯二原告的合法权益。故诉请：依法判决被告履行双方所签订的房屋买卖合同，向二原告交付房屋买卖合同中的房屋；2、本案诉讼费用由被告负担。原告刘标、王亚洲针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、原告刘标、王亚洲身份证复印件各一份，证明二原告的身份情况。2、2010年4月13日二原告与被告签订的房屋买卖合同书一份及被告出具的收条一份，证明2010年4月13日二原告与被告签订房屋买卖合同书一份，被告自愿将涉案房屋作价30万元出卖给二原告，被告金木全于同日收取二原告购房款20000元。3、证人王某1当庭证言，证明二原告与被告均是同一村民，2010年4月13日二原告与被告在其家后院签订房屋买卖合同，被告金木全之妻任（仁）霞也在场，当时金木全并没有喝酒，合同是双方自愿签订。双方签字时王某1不在场。4、证人王某2当庭证言，证明2010年4月13日二原告与被告签订房屋买卖合同时，王某2和被告金木全之妻任（仁）霞也在场，当时金木全并没有喝酒，合同是双方自愿签订。后来王某2受二原告的委托，与刘某、王某4、王某3等一起去给被告送28万元购房款，当时被告之妻和被告的小孩舅在家，但拒不接收购房款，说房屋不愿卖了。该28万元购房款现仍在中间人王某4手中。5、证人王某3当庭证言，证明本案开庭几个月前，王某3受二原告的委托，与刘某、王某4、王某2、王德胜一起去给被告送28万元购房款，当时被告不在家，被告之妻在家，但拒不接收购房款，现该28万元购房款仍在中间人王某4手中。之前王某3受二原告的委托曾和王某4一起对此事调解过两次，第二次原告刘标也参加了。6、证人王某4当庭证言，证明2012年4、5月份，王某4受二原告的委托，与刘某、王某3、王某2、王德胜一起去给被告送28万元购房款，当时被告之妻和被告的小孩舅在家，但拒不接收购房款，现该28万元购房款仍在王某4手中。之前王某4受二原告的委托曾和王某3一起对此事调解过两次，第二次原告刘标也参加了。7、证人刘某当庭证言，证明2012年4、5月份，刘某受二原告的委托，与王某4、王某3、王某2、王德胜一起去给被告送28万元购房款，当时被告不在家，被告之妻和被告的小孩舅在家，但拒不接收购房款。现该28万元购房款仍在王某4手中。

被告金木全辩称：2010年4月13日下午约七时，被告于醉酒状态下在原告刘标的岳父王某2家中与二原告签订了房屋买卖合同一份，合同签订后被告之妻任（仁）霞一直责骂被告擅自做主将房屋卖与二原告，并逼骂被告将所收的20000元退还给二原告，被告被妻子骂醒了酒之后，方认识到自己擅自处分夫妻共同财产的错误，便于20分钟后将所收的20000元购房款退还给二原告。至此双方关于房屋买卖一事最终没有达成协议，其实合同已经解除。根据《婚姻法》、《民法通则》的规定，案涉房屋系被告与妻子任（仁）霞的夫妻共同财产，处分须经二人共同决定，根据《合同法》第五十一条、第五十二条的规定，双方所签订的合同应属无效，对被告不具有法律约束力。房屋买卖合同签订的日期是2010年4月13日，但二原告于2012年9月份起诉，历时已两年五个月，已超过二年诉讼时效期间，故应驳回二原告对被告的诉讼请求，并由二原告承担本案诉讼费用。被告金木全就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、被告金木全身份证复印件一份，证明被告具有本案诉讼主体资格。2、户口簿复印件三份，证明被告金木全与任（仁）霞是夫妻关系。3、任（仁）霞身份证复印件一份，证明（1）任（仁）霞作为金木全的妻子具有本案诉讼主体资格；（2）合同标的物系金木全与任（仁）霞的夫妻共同财产。4、亳集建（92）字第230734号《集体土地建设用地使用证》复印件一份，证明合同标的物系金木全全家的合法房产，不是金木全一人的房产。5、2010年4月13日签订的合同书一份，证明（1）仅金木全一人与原告签订了违法将其夫妻共同房产转让给原告的合同；（2）金木全与原告签订的合同书，在其妻任（仁）霞没有追认的情况下应属于无效合同。6、2010年4月13日原告刘标出具的欠条一份，证明（1）合同签订当日，金木全将所收原告2万元购房款又退还给了原告，双方同意不再执行合同书；（2）原告自2010年4月13日以来，没有向金木全支付房屋转让费。经庭审质证，被告金木全对原告刘标、王亚洲所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2中的合同书无异议；对证据2中的收条有异议，内容是事实，被告的名字是被告亲笔所写，但收条的内容不是被告所写。对证据3有异议，证人当时不在现场，属传来证据，不具有证据效力。对证据4有异议，合同是被告在酒后签订的，原告送28万元时被告不在家，被告也不知道钱现在在王某4手中。对证据5有异议，证人证明内容自相矛盾，内容不真实，其也没去送过钱。对证据6有异议，证人证言内容不真实。对证据7有异议，证人证言内容不真实，没有送钱这回事，也没见到28万元。原告刘标、王亚洲对被告金木全所举证据发表质证意见为：对证据1无异议。对证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，任（仁）霞不具有本案诉讼主体资格。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，该《集体土地建设用地使用证》只有金木全一人姓名，原告有理由相信被告对房屋有处分权。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据中有任（仁）霞签名未完的字迹，恰能证明被告之妻任（仁）霞对出卖房屋是知情的，其同意把房屋出卖与二原告。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，该欠条与本案无关联性，只能证明是原告刘标个人欠被告金木全20000元。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告刘标、王亚洲所举证据1、2、3、4、5、6、7具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。（二）被告金木全所举证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据6无作为合同一方当事人王亚洲（王高峰）的签名确认，仅原告刘标一人签名，且为欠条，应为被告金木全与原告刘标个人之间的债权债务关系。该证据与本案无关联性，对其证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告刘标、王亚洲与被告金木全同系龙扬镇龙扬村委会龙扬自然村村民，共同居住在龙扬镇龙扬集。2010年4月13日,刘标、王亚洲与金木全经充分协商，双方在王某2家中共同签订房屋买卖合同，金木全自愿将其所有的坐落在龙扬镇房屋（地皮）至水泥路中心；东至墙根49米；南至刘哲；北至刘国华）出卖给刘标、王亚洲。当时在场人有：刘标、王亚洲、金木全、金木全之妻任（仁）霞、王某2。合同约定：金木全将其所有的房屋作价30万元出卖给刘标、王亚洲，刘标、王亚洲需金木全搬移时，刘标、王亚洲应付清所有房屋转让费。金木全在刘标、王亚洲指定之日搬移后，该房屋产权永属刘标、王亚洲。并注明合同自签字之日起生效，任何一方不得反悔。双方均在合同书上签名确认。该合同书共两份，双方各持一份。同日刘标、王亚洲交付给金木全购房款20000元，金木全向刘标、王亚洲出具收条一份，内容为：收条今收到王高峰、刘标房屋款贰万元贰零壹零年肆月拾叁号收款人金木全。同日原告刘标向金木全借款2万元，并出具欠条一份，内容为：欠条今欠到金木全贰万元整（2万元整）刘标2010年4月13号。2012年农历二月份，二原告要求被告交付房屋时，被告拒绝交付房屋。2012年4、5月份，原告刘标、王亚洲先委托王某4、王某3一起对此事两次调解未果。后二原告又委托中间人王某3、王某4、刘某、王德胜、王某2给付金木全余下28万元购房款时，被告之妻（被告金木全当时不在家）拒绝接收，并拒不交付房屋买卖合同中的房屋。现该28万元购房款仍在中间人王某4手中。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告刘标、王亚洲与被告金木全同系龙扬镇龙扬村委会龙扬自然村村民，双方经协商共同签订房屋买卖合同，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条的规定非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效，故本案原、被告签订的房屋买卖合同应为有效合同。合同签订时被告之妻亦在签字现场，所以二原告有理由相信出卖房屋是被告及其妻子的共同真实意思表示。故双方均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务。被告金木全辩称本案已超过2年的诉讼时效期间，应依法驳回二原告的诉讼请求。因本案原、被告签订的房屋买卖合同中未约定被告交付房屋的期限，故该合同应为双方未约定履行期限的合同。合同法第六十二条第一款第（四）项规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。合同签订后双方一直未要求对方履行义务，至2012年农历二月份，二原告要求被告履行合同约定的交付房屋义务时，被告明确表示房屋不再出售于二原告，故本案的诉讼时效应自2012年农历二月份起计算，至今尚未超过2年的诉讼时效期间。被告金木全辩称该房屋买卖合同是在其醉酒状态下签订，根据合同法第五十四条的规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条的规定有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被告金木全明知在违背自己真实意思的情况下与对方订立合同，但没有在合同签订后一年内依法及时行使撤销权，致使其自认的可变更、可撤销的合同转化为有效合同。被告金木全另辩称所收2万元购房款已返还给二原告，双方签订的房屋买卖合同已经解除，并提供原告刘标出具的欠条一份相佐证。根据合同法的规定，合同的解除分为协商解除（第九十三条第一款）、约定解除（第九十三条第二款）和法定解除（第九十四条）。另根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照法定解除、约定解除主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原、被告签订的房屋买卖合同书及被告向原告出具的接收2万元购房款的收条尚均在二原告手中，被告亦没有提供证据证明，原告的行为符合法定解除和约定解除的条件，且无证据证明被告解除合同的通知已到达原告。故原、被告签订的房屋买卖合同尚未解除。因被告提供的原告刘标向其出具的欠条仅有原告刘标一人签名，且为欠款，故该款应为被告金木全与原告刘标个人之间的债权债务关系。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

被告金木全于本判决生效之日起十五日内将合同约定的房屋一处（西至水泥路中心；东至墙根49米；南至刘哲；北至刘国华）交付给原告刘标、王亚洲。案件受理费80元，由被告金木全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。

审判长：杨光人民陪审员：刘伟人民陪审员：许宝森

书记员：梁东杰