李景田与亳州市东视物业有限责任公司、雷士信房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李景田，男，1963年11月24日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区（第一排）东第一户。被告：亳州市东视物业有限责任公司。法定代表人：雷士忠，公司经理。被告：雷士信，男，1959年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：王小强，安徽亳乐律师事务所律师。执业证号13416200110966725

原告李景田与被告亳州市东视物业有限责任公司（以下简称东视物业公司）、雷士信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月3日立案受理，并依法组成合议庭。于2013年5月24日公开开庭进行了审理。原告李景田及其委托代理人王小强到庭参加诉讼，被告东视物业公司、雷士信经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李景田诉称：2004年3月8日李景田与东视物业公司签订《房地产买卖契约》，李景田购买东视物业公司开发的房屋一套，该房屋位于谯城区聚仓路原农资公司2号仓库第一排最东头，面积350平方米，每平万米800元，东视物业公司法定代表人富士忠的兄弟雷士信以东视物业公司名义先后收取22万元，并委托洪建设收取李景田以雷保安名义缴纳的2万元，李景田共计交付了房款24万元，给李景田出具三张条据，但是未加盖东视物业公司印章，房屋建成之后李景田搬进该房屋一直居住在此。2009年11月30日，案外人李红伟起诉李景田停止侵权，返还居住的房屋，2010年11月18口，谯城区人民法院作出（2010）谯民一初字第0151号民事判决，判决李景田停止侵权，返还房屋。李景田不服向亳州市中级人民法院提起上诉，亳州市中级人民法院于2011年4月25日作出（2011）亳民一终字第00250号民事判决，认为：2003年12月26日该争议房产的初始登记为亳州市农业生产资料公司，李红伟于2003年12月30日与亳州市农业生产资料公司就本案争议房产签订买卖契约购买了争议房屋，2004年1月6日李红伟申请办理了亳字第20××84号房屋产权证，至此李红伟取得了争议的房屋所有权，2004年3月8日李景田与东视物业公司的签订《房地产买卖契约》购买了该争议房屋，但东视物业公司不是房屋产权人，且李景田于2004年购买房屋，李红伟己经取得了产权证。为此，亳州市中级人民法院驳回李景田上诉。与此同时，东视物业公司也于2010年1月20日要求对李景田居住房屋进行物权确认，201l年1月ll日，谯城区人民法院作出（2010）谯民一初字第00484号民事判决，驳回东视物业公司诉讼请求。李景田提起行政诉讼要求撤销李红伟房产证，但以败诉告终，东视物业公司将不属于自己的房屋出售给李景田，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定"出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"，第三款"故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实"。东视物业公司故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人，东视物业公司却收取了李景田购房款24万元，致使李景田不能取得房屋所有权，东视物业公司应该返还购房款及其利息，并应赔偿。为此，请求：1、解除原告李景田与被告东视物业公司之间的房屋买卖合同；2、依法判决被告东视物业公司、雷士信返还原告李景田购房款24万元；3、要求被告东视物业公司、雷士信支付原告李景田购房款的利息22万元；4、要求被告东视物业公司、雷士信赔偿原告李景田经济损失24万元；5、诉讼费用由被告东视物业公司、雷士信承担原告李景田针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据材料有：一、李景田身份证，证明李景田具有诉讼主体资格；二、房地产买卖契，证明李景田与东视物业公司签订房产买卖合同，李景田购买东视物业公司房屋一套，面积350平方米，每平方米800元；三、收据三张，证明东视物业公司、雷士信共收李景田购房款24万元；四、谯城区人民法院（2010）谯民一初字第0151号民事判决，亳州中院（2011）亳民一终字第00250号民事判决、谯城区人民法院（2010）谯民一初字第00484号民事判决，证明案外人李红伟起诉李景田侵权，要求返还房屋，李景田购买的房屋，被法院认定属于李红伟所有，东视物业公司不是房屋产权人，东视物业公司将不属于自己的房屋出售给李景田，违反了关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，东视物业公司、雷士信应返还购房款及利息，并应予以赔偿。

被告东视物业公司、雷士信未提交答辩，亦未提交证据材料。经庭审举证，合议庭对原告李景田所举证据认证如下：李景田所举证据一、二、三、四具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。

根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2004年3月8日李景田与东视物业公司签订《房地产买卖契约》，李景田购买东视物业公司开发的房屋一套，该房屋位于谯城区聚仓路原农资公司2号仓库第一排最东头，面积350平方米，每平万米800元，雷士信以东视物业公司委托代理人的名义在合同上签名，并在《房地产买卖契约》上加盖东视物业公司印章。后雷士信于2004年3月8日收取李景田购房款5万元，于2004年7月16日收取李景田购房款17万元，雷士信两次共收取李景田22万元，雷士信给李景田出具收条两张，收条未加盖东视物业公司印章，后李景田搬进该房屋居住。2009年11月30日，案外人李红伟起诉李景田停止侵权，返还居住的房屋，2010年11月18日，谯城区人民法院作出（2010）谯民一初字第0151号民事判决，判决李景田停止侵权，返还房屋。李景田不服向亳州市中级人民法院提起上诉，亳州市中级人民法院于2011年4月25日作出（2011）亳民一终字第00250号民事判决，该判决认为：2003年12月26日该争议房产的初始登记为亳州市农业生产资料公司，李红伟于2003年12月30日与亳州市农业生产资料公司就本案争议房产签订买卖契约购买了争议房屋，2004年1月6日李红伟申请办理了亳字第20××84号房屋产权证，至此李红伟取得了争议房屋所有权；2004年3月8日李景田与东视物业公司的房地产买卖契约购买了该争议房屋，但东视物业公司不是房屋产权人，且李景田于2004年3月8日购买该房屋时，李红伟己经取得了产权证。为此，亳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。与此同时，东视物业公司亦于2010年1月20日向本院起诉李红伟要求对本案诉争房屋进行物权确认，201l年1月ll日，谯城区人民法院作出（2010）谯民一初字第00484号民事判决，驳回东视物业公司诉讼请求。本院（2010）谯民一初字第0151号、（2010）谯民一初字第00484号民事判决及亳州市中级人民法院（2011）亳民一终字第00250号民事判决均确认本案诉争房屋系东视物业公司出卖给李景田。另查明，东视物业公司的经营范围为：室内装饰、建材、百货。

本院认为，雷士信以东视物业公司委托代理人的身份在合同上签名，并加盖东视物业公司印章，使李景田有理由相信雷士信就是东视物业公司的代理人，且本院（2010）谯民一初字第0151号、（2010）谯民一初字第00484号民事判决及亳州市中级人民法院（2011）亳民一终字第00250号民事判决均确认本案诉争房屋系东视物业公司出卖给李景田，该代理行为有效，雷士信与李景田签订《房地产买卖契约》及收取购房款的行为应视为东视物业公司的行为。本案所涉房产已被生效的法律文书确认为案外人所有，东视物业公司并没有所有权，且事后亦未取得所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定，东视物业公司与李景田签订的《房地产买卖契约》属无效合同，该无效合同自始无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，故东视物业公司应当将收取李景田的22万元购房款返还给李景田。因东视物业公司将未取得所有权的房屋出售给李景田，给李景田造成损失，其行为存在过错，其应按中国人民银行同期贷款利率赔偿李景田损失。李景田诉称的雷士信以雷保安的名义收取的2万元购房款，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。李景田诉称请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，要求东视物业公司、雷士信赔偿已付购房款一倍赔偿责任，因东视物业公司不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同的规定的出卖人，对该项请求，本院不予支持。雷士信系东视物业公司的代理人，其在与李景田签订《房地产买卖契约》及收取购房款的行为应视为东视物业公司的行为，该行为所产生的法律后果，应由东视物业公司承担，对李景田要求雷士信返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告亳州市东视物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李景田购房款22万元及并支付利息（自2004年7月16日起至本判决确定的还款之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告李景田要求被告雷士信返还购房款的诉讼请求；三、驳回原告李景田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10880元，由原告李景田负担5200元，被告亳州东风房地产开发有限公司负担5680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。

审判长：许叶审判员：徐爱莲代理审判员：李海峰

书记员：陈莎莎