贾建萍诉被告傅明华、第三人南充市嘉陵区农村信用合作联社（以下简称嘉陵信用社）房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

原告贾建萍，女，汉族。被告傅明华，男，汉族。第三人南充市嘉陵区农村信用合作联社。法定代表人范中伟，理事长。委托代理人龚晓涛，男，汉族。

原告贾建萍诉被告傅明华、第三人南充市嘉陵区农村信用合作联社（以下简称嘉陵信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员梁岱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾建萍、被告傅明华、第三人嘉陵信用社的委托代理人龚晓涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2006年8月30日在自愿、平等、协商一致的情况下签订了《房屋买卖契约》。被告傅明华将自己的位于南充市高坪区白塔路10幢1层17号门面54.47平方米以房价款49567元出售给了原告贾建萍。签约当天原告贾建萍按照该契约的约定履行了合同对价，即向被告交付了购房款，被告傅明华也于签约当天将上述房屋移交给了贾建萍，而被告傅明华理应按照契约的约定于2006年10月31日前为原告办理好房屋所有权证及土地使用权证。但是该房长期未办理产权过户登记手续，是因为傅明华将房产证和国土使用证抵押进行了贷款以及其人身自由受到限制所致。现该借款已经还清，该房产的抵押情形理应予以注销。原、被告签订房屋买卖契约的行为应确认为合法有效。原、被告间的买卖合同关系成立。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告傅明华立即按契约约定为原告办理房屋所有权证、国有土地使用权证过户手续；二、第三人南充市嘉陵区农村信用合作联社协助办理房屋的注销抵押登记手续；三、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：与原告贾建萍签订房屋买卖契约是事实，贾建萍也把房款全部付清了，但是房屋没有过户。没有过户的原因是房屋当时抵押给了嘉陵区信用社。愿意把房屋过户到原告贾建萍的名下。

经审理查明：2006年8月30日，作为甲方的傅明华与作为乙方的贾建萍签订了《房地产买卖契约》，契约载明：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）肆万伍仟元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约。契约约定：甲方自愿将座落在高坪区白塔路10幢1层17号的房地产（房屋建设面积54.47平方米；土地使用面积5.3平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆万玖仟伍佰陆拾柒元。乙方由二〇〇六年十月三十一日前第二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于二〇〇六年八月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。该《房地产买卖契约》于同一天在高坪区小龙法律服务所办理了（2006）高小龙字第008号见证书。同日，被告傅明华给原告贾建萍出具两张收条，第一张收条载明“今收到贾建萍购房款定金肆万伍仟元正（小写：45000.00元）。注：除该房租金壹仟伍佰元外，该房款下欠叁仟伍佰元整。”第二张收条上载明“今收到贾建萍人民币贰万元正（小写：20000.00元）。注：傅明华在2006年10月31日前将贾建萍所购门面的产权证、土地证等有关手续办理好后；及该房内水、电（作住房时）改为生活水、电（生产用价）；并安装好该房卷帘门小门的维修由我本人负责；同时完成后，此据作废”。同时查明：原告贾建萍从被告傅明华处购买的房屋位于南充市高坪区白塔路10幢1层17号（产权证号为001220**）。2008年3月5日，被告傅明华把涉案的房产（房屋的所有权人为傅明华）抵押给嘉陵信用社，为张伟在嘉陵信用社石楼分社（现为嘉陵信用社西兴信用社石楼分社）的150000元贷款进行担保。嘉陵信用社于2010年5月14日出具的证明显示张伟已经于同日偿还完该笔贷款的本息，并证明由于担保人傅明华被关押，无法领提抵押物（傅明华提供抵押的房屋他项权证）。第三人嘉陵信用社在庭审过程中亦承认涉案门面所抵押的贷款已经还清，被告傅明华妻子在其处贷款所抵押的门面与涉案门面并不是一个门面。还查明：被告傅明华因涉嫌犯合同诈骗罪于2009年11月6日被刑事拘留，2009年12月11日被逮捕。在侦查期间发现另涉嫌贷款诈骗罪。2011年8月2日，南充市中级人民法院作出（2011）南中法刑初字第8号刑事判决书，以合同诈骗罪和贷款诈骗罪数罪并罚判处傅明华有期徒刑二十年。2011年12月20日，四川省高级人民法院以（2011）川刑终字第872号刑事判决书维持原判。上述事实，有双方当事人的陈述、房地产买卖契约、见证书、收条、承诺、房地产抵押物清单、证明、执行裁定书等经质证在卷佐证，足以认定。

本院认为：原告贾建萍与被告傅明华签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思的表达，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害到国家、集体或者第三人的利益，依法有效，应受法律的保护。虽然双方没有及时到房产管理部门办理物权登记手续，但并不影响双方所签订的房地产买卖契约的效力。因此原告请求判令原、被告房屋买卖合同关系成立的诉讼请求，本院予以支持。对于本案中涉案房屋办理的抵押登记，因抵押权是一种从权利，是为了担保主债权的实现而设立的，其效力状态应该依附于主债权。当主债权因得到清偿而消灭的时候，用于担保主债权实现的抵押权也归于消灭。本案中张伟向第三人嘉陵信用社贷款本息已经清偿的情况下，那么用于担保该笔贷款清偿的抵押权也因贷款的清偿而归于消灭。第三人嘉陵信用社所抗辩的被告傅明华只有在偿还了夫妻关系存续期间其妻子王静贷款本息的情况下，才会注销抵押登记手续的理由，因王静贷款时用于抵押担保的房屋并不是涉案的房屋，第三人嘉陵信用社有用王静抵押的房屋进行清偿的权利，涉案的房屋并没有对王静的贷款进行抵押担保，第三人嘉陵信用社将涉案房屋对张伟贷款进行抵押担保的效力扩大适用到王静贷款的担保上，是为了自己的利益而去损害善意的他人利益，本院对其抗辩理由不予采纳。因此对于原告主张的判令第三人嘉陵信用社协助办理房屋的注销抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告贾建萍称被告傅明华同一天出具两张收条，其中一张收条是交付的购房款，而办理产权证、土地证的费用及改造水、电、安装卷帘门的费用，另外出具了一张收条，且未付的房款也包含在这种收条之中。原告贾建萍的解释符合常理，而且“肆万伍仟元”的收条也与《房地产买卖契约》中约定的定金相吻合，被告傅明华对原告的说法也不持异议。原告贾建萍将购房款付清后，被告傅明华并没有在约定的时间里办理房屋的过户手续，是因为被告傅明华将涉案的门面在高坪农行贷款办理了抵押。高坪农行的抵押注销之后，被告傅明华随即在本案第三人处又办理了抵押。而涉案门面所抵押担保的贷款本息还清的情况下还未办理过户手续，是因为被告傅明华因涉嫌合同诈骗罪和贷款诈骗罪被逮捕，后在四川省嘉陵监狱服刑，被限制了人身自由所致。现被告傅明华愿意将涉案的房产过户到原告贾建萍的名下，本院对于原告主张的判令被告协助两原告办理房屋所有权证、国有土地使用权证过户手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：

一、第三人南充市嘉陵区农村信用合作联社于本判决生效之日起三日内协助办理位于南充市高坪区白塔路10幢1层17号房屋（产权证号：南房权证南监字第0**22030）的注销抵押登记手续；二、原告贾建萍在房屋抵押注销登记手续办理后，持本判决到相关部门办理房屋产权过户手续；三、驳回原告贾建萍的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告傅明华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省南充市中级人民法院。

审判员：梁岱

书记员：代云飞