南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处与唐礼华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处，住所地在本市雨花台区铁心桥街道。法定代表人徐立，主任。委托代理人张雪峰，江苏国成律师事务所律师。被告（反诉原告）唐礼华（原南京雨花台区＊＊粮油饲料厂业主），女，1958年3月14日生，汉族。委托代理人高中新，江苏东域律师事务所律师。

原告（反诉被告）南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处（以下简称铁心桥办事处）诉被告（反诉原告）唐礼华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年11月12日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铁心桥办事处委托代理人张雪峰、被告（反诉原告）唐礼华及其委托代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）铁心桥办事处诉称，铁心桥办事处与唐礼华于2008年6月3日签订企业拆迁补偿协议一份，约定，铁心桥办事处征收唐礼华企业房屋，并给予相应补偿。铁心桥办事处依约于同年6月26日给付唐礼华补偿款的20%计1469380元，但唐礼华未依约于收到该款后三个月内自行迁出并交付房屋及附着物。经多次催告未果。请求判令解除双方之间的企业拆迁补偿协议，唐礼华返还拆迁补偿款1469380元及利息（从2008年6月26日起至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）。

被告（反诉原告）唐礼华辩称，铁心桥办事处不是建设单位，未取得土地使用证，未取得建设用地规划许可证，未取得拆迁许可证，也不是拆迁实施单位，在拆迁前，唐礼华也未收到南京市人民政府的征地公告，未收到有权部门发布的征地补偿安置方案公告，因此铁心桥办事处无拆迁主体资格，其组织的拆迁属于违法拆迁。双方企业拆迁协议是无效协议，不存在履行问题，也不存在如唐礼华拒绝履行铁心桥办事处解除协议的问题。该案不属于民事案件范围，因为土地征收房屋征收均属于行政行为，不属于民事案件范围。该拆迁协议无效，且内容不完整，签订该协议时，铁心桥办事处答应安置唐礼华经营用的土地及其附属厂房的新厂房。如果没有这样的条件，双方之间不可能签订协议。2009年铁心桥办事处选择位于马家店村部对面的一块地并带唐礼华进行实地丈量，但未将置换的土地交于唐礼华。因置换的土地没有兑现，未满足拆迁条件，即使拆迁协议是合法有效的，唐礼华亦有权行施先履行抗辩权和不安抗辩权。请求驳回铁心桥办事处的诉讼请求。反诉请求确认双方于2008年6月3日签订的企业拆迁补偿协议无效、赔偿唐礼华停业损失（暂定8000000元）。

经审理查明，2008年6月3日，原告（反诉被告）铁心桥办事处与被告（反诉原告）唐礼华（南京市雨花台区＊＊粮油饲料厂，已注销）签订企业拆迁补偿协议一份，约定：铁心桥办事处因国家建设需要，参照市政府有关文件补偿标准，对用地范围内涉及的房屋及附着物进行拆迁补偿；房款4594400元、停损222700元、搬迁334000元、定补428300元、提前搬迁租金补偿767500元、基础补偿100000元；厂区内所有租住企业由唐礼华将其迁出、所产生的一切费用由唐礼华承担；唐礼华各类补偿款总计7346900元，自协议签订并经铁心桥办事处现场验收合格后，唐礼华凭协议到指定部门领取补偿款；协议签订后铁心桥办事处付款20%，唐礼华腾空房屋并交铁心桥办事处拆除时再付50%，余款在唐礼华交房后三个月付清；唐礼华须在铁心桥办事处付第一笔款之日起三个月内搬迁、将房屋腾空、并将房屋及附着物完整交铁心桥办事处拆除，否则扣除相应补偿款。协议签订后，原告（反诉被告）铁心桥办事处依约于同年6月26日给付被告（反诉原告）唐礼华补偿款的20%计1469380元。被告（反诉原告）唐礼华未依约交付房屋。争议房屋所在土地系集体土地性质。原告（反诉被告）铁心桥办事处未提交有关部门批准实施拆迁的文件，被告（反诉原告）唐礼华未提交有关部门批准土地使用、建设房屋的文件以及土地使用证书。另，在诉讼期间，原告（反诉被告）铁心桥办事处撤回解除合同及返还财产诉讼请求，请求法庭先行对企业拆迁补偿协议效力进行确认，被告（反诉原告）唐礼华撤回损失赔偿诉讼请求。上述事实有拆迁调查表、企业拆迁补偿协议、收据、支票存根及双方当事人当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认。在本案审理期间，被告（反诉原告）唐礼华主张原告（反诉被告）铁心桥办事处当时的有关领导曾经承诺置换土地，申请证人李某某（系唐礼华丈夫）、唐甲（系唐礼华弟弟）、唐乙（系唐礼华哥哥）出庭作证，未提交其他证据。针对被告（反诉原告）唐礼华该主张，原告（反诉被告）铁心桥办事处认为，原告（反诉被告）未承诺过给予被告（反诉原告）土地置换；证人均系被告（反诉原告）唐礼华近亲属，与唐礼华有利害关系；在企业拆迁补偿协议中没有涉及土地置换相关内容。

本院认为，双方所签的企业拆迁补偿协议属于房屋拆迁安置补偿合同，房屋拆迁安置补偿合同纠纷属于人民法院受理民事案件的范围。故被告（反诉原告）唐礼华主张本案不属人民法院受理民事案件范围，本院不予理采。被告（反诉原告）唐礼华在本案审理期间主张原告（反诉被告）铁心桥办事处曾经承诺给予土地置换，仅提供三个利害关系人出庭作证，因证人系被告（反诉原告）唐礼华亲属，且未提供其他相关证据，故本院不予采信。本院同时认为，合同法规定，损害国家利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。土地管理法规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅可以经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以经依法批准使用农民集体所有的土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案原告（反诉被告）铁心桥办事处拆迁行为属非征地房屋拆迁，南京市部分地区集体土地非征地房屋拆迁实施意见规定，拆迁实施单位取得集体土地非征地房屋拆迁实施方案批准通知书后方可实施拆迁，原告（反诉被告）铁心桥办事处未提交取得集体土地非征地房屋拆迁实施方案批准通知书的证据；原告（反诉被告）铁心桥办事处与被告（反诉原告）唐礼华签订的企业拆迁补偿协议约定拆迁的房屋，被告（反诉原告）唐礼华未提交土地使用及建房合法手续；该企业拆迁补偿协议违反了法律强制性规定，故双方所签企业拆迁补偿协议属无效合同。被告（反诉原告）唐礼华请求确认合同无效，符合有关法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）铁心桥办事处撤回解除合同及返还财产请求，请求法院先行对合同效力进行确认，被告（反诉原告）唐礼华撤回损失赔偿请求，符合有关法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第四十三条、第四十四条及其他有关法律的规定，判决如下：

原告（反诉被告）铁心桥办事处与被告（反诉原告）唐礼华间企业拆迁补偿协议无效。本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，合计200元，由原告（反诉被告）铁心桥办事处负担100元，被告（反诉原告）唐礼华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判长：张旭琳代理审判员：陈昊阳人民陪审员：王存宽

见习书记员：包蓓蓓