吴长兴与王成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：吴长兴，男，1979年10月8日出生，汉族，贵州省毕节市人，系个体工商户，住贵州省毕节市。委托代理人：资殿柱，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王成，男，1975年7月19日出生，汉族，云南省牟定县人，系个体工商户，住昆明市盘龙区。委托代理人：王青燕，系云南千和律师事务所律师，特别授权代理。第三人：顾怀贵，男，1974年11月26日出生，贵州省毕节市人,无固定职业,住贵州省毕节市。委托代理人：资殿柱，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。第三人：曹勇，男，1964年9月18日出生，汉族，住昆明市新迎北区。第三人：云南金马机电制造厂

住所：昆明市东郊金马寺法定代表人：付明，职务：厂长委托代理人：姚帆，系云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：沈建军，男，1962年11月17日出生，汉族，昆明市人，在云南金马机电制造厂工作，住昆明市。特别授权代理。原告（反诉被告）吴长兴诉被告（反诉原告）王成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月27日受理后，依法适用普通程序，分别于2012年4月17日、2012年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴长兴及其委托代理人资殿柱、被告（反诉原告）王成及其委托代理人王青燕、第三人顾怀贵的委托代理人资殿柱、第三人云南金马机电制造厂的委托代理人姚帆、沈建军到庭参加诉讼，第三人曹勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，依法缺席开庭审题。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称：2011年3月29日，吴长兴与王成签订《房屋转让协议》，合同约定吴长兴转让盘龙区商铺经营权及商铺里的货物转让给被告，约定转让费为231666元，签订协议时王成支付了转让款154000元，尾款于2011年12月31日付清，并于当日写下欠条。欠条期满后，吴长兴多次催促王成还款，但王成均以各种理由拒绝付款。吴长兴为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求1、请求判令支付欠款77666元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）答辩并反诉称：本案所涉及的房屋转让协议系无效合同。本案中涉及两个不同的转让方式，第一个是房屋转租行为，之后也未得到权利人的同意，也未得到权利人的追认。第二个是超市的经营权的转让行为，被告（反诉原告）认为也是无效的，个体工商户的经营权是不允许转让的，而且超市的经营权是顾怀贵，本案本诉原告无权主张相关权利。在合同无效的情况下，双方应该按过错责任承担，本案的过错在本诉原告，是本诉原告主观的过错行为，转租行为是有欺骗性的，双方对超市的货物也未进行清点，本诉原告应当就货物的价值承担举证责任。故被告提出反诉请求为：1、判令双方签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被反诉人返还反诉人已支付的转让费人民币一十五万四千元（154000元）并按银行贷款利率支付利息；3、判令被反诉人承担本案诉讼费（包括本诉及反诉的诉讼费）。原告（反诉被告）对反诉答辩称：反诉不成立，本诉原告的诉讼主张很明显，主张的是欠款纠纷。另外，转让协议中也由对方签字，本案很清楚，不存在合同无效，货物未清点，责任不在原告，举证责任亦不在原告，且货物实际已经由王成占有。故请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。

经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人的举证、质证，本院对原告（反诉被告）提交的证据1，被告（反诉原告）对其真实性认可，本院对其真实性予以认可；证据2，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4，原告（反诉被告）认可其真实性，本院对其真实性予以认可。对第三人云南金马机电制造厂提供的《联营合同》，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人顾怀贵对其真实性认可，本院对其真实性予以确认。经审理本院确认以下法律事实：2011年2月22日，第三人曹勇与冯丽林将其实际经营使用中的位于盘龙区房屋租赁给原告（反诉被告），租赁期限为2011年，原告支付租金42000元。双方未签订书面房屋租赁协议。2011年3月29日，原告（反诉被告）和第三人顾怀贵与被告（反诉原告）签订了一份《房屋转让协议》，协议约定：原告（反诉被告）和第三人顾怀贵将位于盘龙区的承租经营权及经营中的超市一并转让给被告（反诉原告），被告（反诉原告）支付转让费231666元，原告（反诉被告）负责将本幢房的原租房协议延期至2013年12月31日，并为被告（反诉原告）在以后的租房协议的签订中提供帮助。2011年3月29日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）房屋超市转让费150000元，同时被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具欠条一份，欠条载明：今欠吴长兴房屋转让款余款77666元，以上欠款按所欠订协议的规定支付。另查明，《转让协议》中的超市经营者为第三人顾怀贵。2011年5月23日，被告（反诉原告）向第三人曹勇与冯丽林支付金沙路273号铺面房租17000元。2012年2月27日原告（反诉被告）诉至本院主张其诉讼权利。2012年3月29日，被告（反诉原告）以双方签订的《房屋转让协议》无效为由反诉至本院主张其权利。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。从原告（反诉被告）、第三人顾怀贵与被告（反诉原告）签订的《房屋转让协议》及庭审中双方的陈述可以认定双方具有房屋租赁合同的关系，双方对该份《房屋转让协议》的真实性认可，且该份协议未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋转让协议》已经成立并生效。双方对生效的合同应该按照约定全面履行自己的义务，被告（反诉原告）已经实际租赁了该铺面，并收到了超市中的货物，则被告（反诉原告）应该按约定支付原告（反诉被告）转让费231666元，而被告（反诉原告）只支付了原告（反诉原告）150000元，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付欠款77666元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求，本院认为，从双方签订的《房屋转让协议》第4条：“原告（反诉被告）负责将本幢房的原租房协议延期至2013年12月31日，并为被告（反诉原告）在以后的租房协议的签订中提供帮助。”可以看出原告（反诉被告）、第三人顾怀贵与被告（反诉原告）签订该份协议时，被告（反诉原告）已经知道原告（反诉被告）不是该铺面的原权利人，属于转租行为，故现被告（反诉原告）以该《房屋转让协议》未经该铺面的原权利人同意擅自与被告（反诉原告）签订的转让协议无效为由要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效的反诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。故对于被告（反诉原告）要求判令被反诉人返还反诉人已支付的转让费人民币一十五万四千元（154000元）并按银行贷款利率支付利息及要求判令被反诉人承担本案诉讼费（包括本诉及反诉的诉讼费）的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）辩称根据第三人曹勇及冯丽林出具的收款证明可以证明该铺面的原出租人表明原告（反诉被告）无权转租该铺面，要求收回房屋，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，若该铺面的出租人认为原告（反诉被告）无权转让该铺面，则出租人有解除合同的权利，而行使该解除权必须通过法律规定的程序来行使，而出租人并未通过法律规定的程序行使解除权，且出租人只能解除与原告（反诉被告）之间的租赁合同，出租人解除权的行使并不影响原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《房屋转让协议》的效力，故本院对被告（反诉原告）的辩称不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）欠款人民币77666元；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费3432元由被告（反诉原告）王成承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审判长：孙琳燕代理审判员：车润萌人民陪审员：吴咏璇

书记员：刘国秀