李玉与冯春茂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李玉，女。被告冯春茂，男。委托代理人冯春贵，男。委托代理人王长革，男。委托代理人田淑慧，北京市亿嘉律师事务所律师

原告李玉与被告冯春茂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉及其委托代理人田淑慧与被告冯春茂之委托代理人冯春贵、王长革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李玉诉称，2002年12月2日，被告冯春茂与北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远公司）签订了《期房购销合同》。被告依据合同购买了青远公司开发的位于本市海淀区常青园某区某号楼某单元某室房屋（原常青通达新村某楼某层某户型，以下简称涉诉房屋）。2005年4月16日，被告将上述房屋转让给我。我与被告于2005年4月16日签订了《购房协议》，协议约定：1、房屋总价款为54万元；2、被告将其与青远公司签订的《期房购销合同》、购房款收据等手续全部交给我；3、被告应我要求无条件配合我办理变更事宜。协议签订后，我按照约定于当天一次性将购房款支付给了被告，被告也将购房有关手续及房屋交付给了我。但至今，房屋变更手续未能办理。为此故诉至法院，要求依法确认我与被告于2005年4月16日签订的《购房协议》有效。

被告冯春茂辩称，不同意原告的诉讼请求。本案涉及的房屋是农村劳动力安置房。虽然我国现有立法没有涉及他人是否可以购买农村劳力安置房的具体条款，但禁止农村集体土地的流转，禁止他人购买农村房屋是现行法律和政策的基本原则。涉诉房屋是国家建设征收农民集体用地后，为解决农民的住房需要按征收土地面积返还给农村集体组织一定比例的建设用地，而后农民在返还的土地上建设的房屋。上述安置房屋如果是农村集体组织成员自行居住，农村集体组织成员可以依照相关的法律获得由基层政府颁发的使用证和房产证。如果安置房进行转让且交易的对象是他人，一般不能获得产权证，除非房屋所用土地被征为国有土地。本案涉诉房屋所在地，为集体所有制土地。原告按照相关规定，不能购买涉诉房屋，因此双方签订的购房协议应属违反了有关法律、法规的强制性规定，是无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2002年12月2日，青远公司与冯春茂签订了《常青通达新村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》，合同约定冯春茂购买常青通达新村某楼某层某户型房屋，即本案涉诉房屋，房屋总价款364831元。2005年4月16日，冯春茂与李玉签订《购房协议》，协议约定李玉向冯春茂购买涉诉房屋，房屋总价款54万元。后李玉于2005年6月办理了涉诉房屋入住手续。冯春茂在《购房协议》签订后，将其与青远公司签订的《常青通达新村住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》原件交付李玉。2011年，冯春茂之妻耿丽霞以自己对冯春茂出售涉诉房屋不知情且该出售行为侵害房屋共有权人利益，涉诉房屋根据法律属小产权房，系不能出售房屋等理由，将李玉与冯春茂诉至法院，要求确认李玉与冯春茂就涉诉房屋签订的《购房协议》无效。该案经本院审理认为耿丽霞提出的相关诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审判决驳回耿丽霞的诉讼请求。此后耿丽霞不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，于2011年11月17日终审判决：“驳回上诉，维持原判”。2012年，冯春茂之父冯殿林，以冯春茂与李玉就涉诉房屋签订的《购房协议》侵犯了共有人合法权益、涉诉房屋性质为农村劳力安置房，该《购房协议》违反法律及行政法规的强制性规定为由，将李玉与冯春茂诉至法院，要求确认《购房协议》无效。该案经本院审理认为，冯春茂依据与青远公司签订的购销合同，有权依法处置涉诉房屋。冯殿林在诉讼中主张涉诉房屋性质为农村劳力安置房，并无法律依据，该案一审判决书认定：“李玉与冯春茂签订购房协议的行为并未违法法律及行政法规的强制性规定”。最终本院一审判决驳回了冯殿林的诉讼请求。此后，冯殿林不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为原判认定事实清楚，适用法律正确，并于2012年9月12日终审判决：“驳回上诉，维持原判”。上述事实，有双方当事人陈述、《购房协议》、施工许可证、民事判决书等证据材料在案佐证。

本院认为，李玉与冯春茂于2005年4月16日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，李玉依照协议约定履行了付款义务，并就涉诉房屋办理了入住手续，冯春茂亦依照协议约定，交付了相应文件。上述履行情况亦证明双方对上述协议的签订和履行均无异议。2011年，冯春茂之妻耿丽霞、之父冯殿林分别以侵害共有人权益等理由将李玉、冯春茂诉至法院，要求确认《购房协议》无效。在上述案件中，耿丽霞、冯殿林在各自诉讼主张中均提及《购房协议》因违法法律、行政法规的强制性规定应属无效。经法院审理，耿丽霞、冯殿林的上述诉讼请求均被驳回，《购房协议》在上述案件中反复被确认合法有效。因此，现冯春茂再次以违法法律、行政法规的强制性规定为由提出《购房协议》无效的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：

李玉与冯春茂于二〇〇五年四月十六日签订的《购房协议》合法有效。案件受理费三十五元，已由李玉预交；由冯春茂负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。

审判长：王继延人民陪审员：陈萍芳人民陪审员：宋力华

书记员：王莹