成都兴融鑫投资管理有限公司与李某某居间合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）成都兴融鑫投资管理有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东四段莲花新区****。法定代表人邓淑英，成都兴融鑫投资管理有限公司经理。委托代理人王茜，四川法邦律师事务所律师。委托代理人舒云芳。被告（反诉原告）李文娟，女，1987年3月28日出生，汉族，户籍所在地：四川省资阳市安岳县岳阳镇鄢山村**，现住武侯区二环路西一段**********。委托代理人黄通伟，四川天作律师事务所律师。反诉第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行。。住所地：成都市锦江区署袜北一街** 负责人张莉，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行行长。委托代理人付贤禹，四川法银律师事务所律师。委托代理人赵艺雯。

原告成都兴融鑫投资管理有限公司（以下简称兴融鑫公司）与被告李文娟居间合同纠纷一案，本院立案受理后，在使用小额速裁审理过程中，原告兴融鑫公司申请撤回起诉，本院审查后依法裁定准许原告兴融鑫公司撤回起诉。其后，原告兴融鑫公司于2012年5月10日提起本案诉讼，被告李文娟在法定期限内向法院提起反诉，并将中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行（以下简称邮政银行四川直属支行）列为反诉第三人，本院审查后依法受理被告李文娟的反诉，并决定对本、反诉进行合并审理，依法由审判员张金国适用简易程序公开开庭了进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人王茜、舒云芳，被告（反诉原告）李文娟的委托代理人黄通伟，反诉第三人邮政银行四川直属支行的委托代理人付贤禹、赵艺雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）兴融鑫公司诉称，李文娟于2011年11月15日委托兴融鑫公司办理二手房按揭贷款30万元30年，双方签订《居间服务合同》，协商明确了居间的事项、时间、费用及违约责任等。兴融鑫公司于2011年11月30日在邮政银行四川直属支行审批通过李文娟委托事项，居间事项依法完成，兴融鑫公司当日通知李文娟办理手续。但李文娟一直拒绝贷款办理与支付兴融鑫公司的垫付款与居间费用。《居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，李文娟的行为严重违背合同，侵犯了兴融鑫公司的权利，并给兴融鑫公司造成经济损失。依照《居间服务合同》第五条第一、三款，第七条第四款，第九条，李文娟应当支付兴融鑫公司垫付的公证费450元及居间服务费7000元，同时李文娟应当支付违约金6000元及延期违约金（每日2‰）（自2011年11月30日起至付款之日止）。故兴融鑫公司提起诉讼，请求判令李文娟支付公证费450元、居间服务费7000元，支付违约金6000元，并以每日2‰支付延期违约金（自2011年11月30日起至付款之日止（计算至起诉之日计103天，共计1442元），以上金额合计14892元。案件诉讼费由李文娟承担。

针对李文娟反诉主张及反诉诉讼请求，兴融鑫公司辩称，根据居间合同，在办理过件之后，李文娟就应履行付款义务，支付相应费用。合同约定过件支付，与李文娟是否取得贷款无关。房屋未过户，银行未发放贷款，兴融鑫公司无过错。兴融鑫公司未给李文娟造成损失，兴融鑫公司已通知李文娟银行已经可以办理贷款，但李文娟一直拖延办理抵押登记手续，才造成未贷到款。10000元经济损失是李文娟与卖方的协商，若不买，就付给卖方10000元，与兴融鑫公司无关。被告（反诉原告）李文娟辩称并反诉诉称，居间合同系兴融鑫公司提供的格式合同，若有异议，应作不利于提供一方的解释；合同目的是取得贷款，而不是通过贷款审查，兴融鑫公司提供的居间服务没有完成，李文娟至今未取得贷款；兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行在办理此次业务中均存在过错，拟抵押的标的物在购买当时已经由出卖人和中信银行成都分行办理了抵押手续，中信银行已经在房产部门进行了他项权登记，兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行是知晓的，邮政银行四川直属支行就已设立抵押的房屋设定抵押违反法律规定，并且当时房屋还未过户给李文娟，“权1676786”号房屋所有权人为马飞，李文娟不能用该房屋设定抵押，无法办理相应贷款手续，是兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行的过错导致李文娟的损失。违约金和延期违约金两项违约金均过高，请求法院予以调整。兴融鑫公司声称“于2011年11月30日在邮政银行四川直属支行审批通过李文娟委托事项，居间事项依法完成”，而兴融鑫公司与李文娟签订的《居间服务合同》约定的委托事项为：“以李文娟位于武侯区二环路西一段5号3栋1单元28层15号（二手房）……权1676786为抵押物的融资贷款事宜。”李文娟也确实在兴融鑫公司工作人员指导下，向邮政银行四川直属支行申请过按揭贷款。但因未能在兴融鑫公司及邮政银行四川直属支行口头承诺的时间点完成而给李文娟造成直接经济损失10000元整，原因是，1、“武侯区二环路西一段5号3栋1单元28层15号”根本不存在；2、“权1676786”号房屋所有权人为马飞，且该房屋已设定有中信银行成都分行的抵押权登记。李文娟认为，兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行串通，将并未完成也不可能完成的委托事项谎称“依法完成”。故请求判令兴融鑫公司赔偿因其过错导致的李文娟购房诚意金损失10000元，邮政银行四川直属支行承担连带责任。本诉及反诉案件受理费均由兴融鑫公司承担。反诉第三人邮政银行四川直属支行述称，邮政银行四川直属支行不是本案的诉讼主体，邮政银行四川直属支行与本案当事人无任何法律关系，法律后果的承担也与邮政银行四川直属支行无关。即使邮政银行四川直属支行参与本案审理，也不应承担连带责任，李文娟的损失是李文娟自己导致。邮政银行四川直属支行在发放贷款的过程中无过错，邮政银行四川直属支行未发放贷款是李文娟的过错所致。抵押物清单的产权人是李文娟，而抵押物清单系李文娟提供，李文娟负有提供真实信息的义务，邮政银行四川直属支行无法根据李文娟提供的信息判断其真实性，邮政银行四川直属支行系善意第三人，不负有实质性审查的义务，未发放贷款是依据合同约定和法律规定行使合法抗辩权的行为，李文娟主张兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行串通无事实依据。

经审理查明，2011年11月15日，李文娟与兴融鑫公司签订《居间服务合同》，约定：（第一条）委托事项“以李文娟位于武侯区二环路西一段5号3栋1单元28层15号（二手房），性质住宅，面积53.49平方米，权1676786为抵押物的融资贷款事宜。”（第二条）具体要求“拟定融资贷款30万元，期限30年，具体以金融机构最终审批结果为准，放款机构为国家合法金融机构。”（第四条）居间期限“从2011年11月15日至2012年2月15日。”（第五条第1项）居间报酬“居间人促成委托事项成立的，报酬为7000元，委托人应在委托事项成立后的当日内支付约定报酬，延期支付的应当向居间方加付2‰／每天的违约金。未促成委托事项成立的，居间人不得要求支付报酬。”（第3项）“办理委托事项涉及的相关手续等费用（包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费（费用过件支付）），依法由委托人另行支付。”（第七条）违约条款包括“4、居间人已达到本居间合同目的，但委托方不履行本合同委托事项的。”（第九条）违约责任为“违约方一次性向守约方支付违约金授信金额2%元”。2011年11月30日，兴融鑫公司为办理李文娟的委托事项向四川省成都市蜀都公证处缴纳公证费450元，该公证处出具《发票》（号码90018991），载明“客户名称：李文娟；项目：公证费；金额：450元”。按照《居间服务合同》第五条第3项约定“办理委托事项涉及的相关手续等费用过件支付”。2011年12月8日，李文娟与邮政银行四川直属支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款种类与金额为“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币30万元。”贷款用途为“仅用于购买坐落于武侯区二环路西一段5号3-1-8-15的房屋，建筑面积53.49平方米。”“贷款人发放贷款的前提是下列条件同时满足：1.本合同项下担保已经生效并持续有效。2.借款人在本合同项下未发生任何违约情形。”违约及违约责任“（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；2.借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；3.以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续”。抵押物：“（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权。”《个人购房借款及担保合同》上借款人和抵押人均为李文娟。合同附件《抵押物清单》载明：抵押物名称：个人房产；权属证书及编号：权1676786；评估价值：￥49.7万；所有权归属：李文娟；面积／数量：53.49；坐落：武侯区二环路西一段5号3-1-8-15。另查明，兴融鑫公司于2010年6月7日取得企业法人营业执照，其经营范围包括企业投资管理及咨询、房地产中介服务、社会经济咨询、销售：仪器仪表等。邮政银行四川直属支行至今未向李文娟发放贷款30万元。位于成都市武侯区二环路西一段**********房屋（权1676786）所有权人登记为马飞。以上事实的认定，有兴融鑫公司提交的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、李文娟的身份证复印件、《居间服务合同》、四川省成都市蜀都公证处《发票》、《个人购房借款及担保合同》及附件《抵押物清单》和邮政银行四川直属支行提交的《个人购房借款及担保合同》及附件《抵押物清单》及各方当事人当庭陈述在案佐证。关于兴融鑫公司提交的《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》因系举证期限届满后当庭提交，邮政银行四川直属支行、李文娟均不同意质证，故未经法庭质证，因此不予采信。关于李文娟提交的《购房诚意金协议书》、成都年华房产顾问有限公司出具的《收据》、《房屋信息摘要》均系复印件，其真实性不能确定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品，”故对李文娟提供的上述证据不予采信。

本院认为，兴融鑫公司与李文娟签订的《居间服务合同》是当事人真实意思的表示，合同签订后，兴融鑫公司与李文娟之间即建立起合法、有效的居间合同关系。一、关于兴融鑫公司是否已履行《居间服务合同》。李文娟称居间合同系兴融鑫公司提供的格式合同，若有异议，应作不利于提供一方的解释；合同的目的是取得贷款，而不是通过贷款审查，李文娟至今未取得贷款，因此，兴融鑫公司提供的居间服务没有完成。本院认为，兴融鑫公司与李文娟签订的《居间服务合同》约定的委托事项为“以李文娟位于武侯区二环路西一段5号3栋1单元28层15号（二手房），性质住宅，面积53.49平方米，权1676786为抵押物的融资贷款事宜。”合同并未明确是以李文娟所主张的“取得银行贷款金额”还是以兴融鑫公司主张的“过件”为履行完毕的标准。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释”及第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，而李文娟与邮政银行四川直属支行于2011年12月8日签订《个人购房借款及担保合同》及附件《抵押物清单》，即可以认定兴融鑫公司已经完成其作为居间合同的居间人应履行的为李文娟报告订立合同的机会或提供订立合同的服务义务，李文娟与邮政银行四川直属支行签订《个人购房借款及担保合同》及附件《抵押物清单》未实际履行，系李文娟未提供相应的担保和抵押所致，未按《个人购房借款及担保合同》的约定“以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续”。因此，兴融鑫公司已经履行完毕《居间服务合同》约定的义务，李文娟提出兴融鑫公司居间服务未完成的抗辩及反诉理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，李文娟作为委托人理应按约支付报酬，即居间服务费。兴融鑫公司请求李文娟支付中介服务费7000元及公证费450元，符合法律规定和当事人合同约定，本案予以支持。二、关于违约金和延期违约金。根据兴融鑫公司与李文娟签订的《居间服务合同》第五条第1项“居间人促成委托事项成立的，报酬为7000元，委托人应在委托事项成立后的当日内支付约定报酬，延期支付的应当向居间方加付2‰／每天的违约金”、第3项“办理委托事项涉及的相关手续等费用（包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费（费用过件支付）），依法由委托人另行支付”及第九条第1项“合同一方违反本合同的规定，应承担违约责任，违约方一次性向守约方支付违约金授信金额2%”的约定，李文娟应于《个人购房借款及担保合同》及附件《抵押物清单》签订的当日向兴融鑫公司支付居间服务费7000元，过件支付公证费450元，但在兴融鑫公司完成相应合同义务后，李文娟未予支付，已构成违约，应承担相应的民事责任。兴融鑫公司请求支付违约金6000元及支付延期违约金（2‰每日），从2011年11月30日起支付至清偿之日止。诉讼中，李文娟明确提出，如法院认定其违约，其请求降低违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，李文娟明确请求调整违约金和延期违约金，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，且兴融鑫公司未提交证据证明其因李文娟违约所受到的相应损失，故本案综合考虑李文娟及给兴融鑫公司可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，酌情确定李文娟应支付违约金600元，关于兴融鑫公司主张延期违约金的请求，不予支持。三、关于兴融鑫公司及邮政银行四川直属支行是否应当赔偿李文娟的购房诚意金损失10000元。本院认为，李文娟未提供证据证明兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行串通，将并未完成也不可能完成的委托事项谎称依法完成，也无证据证明兴融鑫公司与邮政银行四川直属支行存在过错。邮政银行四川直属支行未向李文娟发放贷款是由于李文娟自身未提供相应的担保和抵押所致，故其反诉要求兴融鑫公司赔偿购房诚意金损失10000元，以及邮政银行四川直属支行承担连带责任的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四百二十四条、第四百二十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）李文娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）成都兴融鑫投资管理有限公司支付中介服务费7000元、公证费450元。二、被告（反诉原告）李文娟应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）成都兴融鑫投资管理有限公司支付违约金600元。三、驳回原告（反诉被告）成都兴融鑫投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李文娟的反诉请求。如果被告（反诉原告）李文娟未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86元，反诉案件受理费25元，共计111元，由成都兴融鑫投资管理有限公司负担21元，李文娟负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员：张金国

书记员：赖婷婷