原告台州市××中心菜市场有限公司，住所地台州市×
×路××号。法定代表人蔡某某。委托代理人（特别授权代理）黄某某。委托代理人（特别授权代理）虞某某。被告任某某。原告台州市××中心菜市场有限公司与被告任某某、俞中福为租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月8日立案受理后，原告在开庭前申请撤回对被告俞中福的起诉，本院裁定予以准许。2010年3月4日，本案依法由审判员林日乾适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄某某、虞某某到庭参加诉讼，被告任某某经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市××中心菜市场有限公司起诉认为，2006年5月10日，原、被告以及转租方王某某、李普某某成一份转租赁协议，王某某、李某某向原告租赁的房屋转租给被告经营酒店，租期自2006年5月12日至2009年5月27日，三方约定转租期限内承租方应支付出租方的房屋租金、水电费以及补偿款共计人民币2898619元，由转租方分期直接支付给出租方。在订立转租协议的同时，原、被告又另外订立了一份租赁协议，约定转租期满后，由被告继续承租房屋至2013年5月27日，年租金为108万元，自2009年4月27日起每隔半年各付54万元。为保证合同的履行被告依约交纳了40万元的履约保证金。后在履行合同过程中，转租期内被告尚欠原告租金682187.5元未付，转租期满后的租金被告至今分文未付，被告的行为已经严重违反合同约定。请求法院判令解除租赁协议，要求被告腾退出屋并归还租赁房屋，租赁期内形成的装潢、消防、用电设施归原告所有；判令被告支付至实际腾退出屋止的房屋租金以及违约金499330元；判令被告交纳的履约保证金40万元归原告所有。庭审后原告放弃第二项请求中的违约金499330元。被告任某某未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
经审理本院认定，2006年5月10日，原、被告以及王某某、李普某某成一份租赁协议，王某某、李某某（乙方）向原告 （甲方）租赁的房屋转租给被告（丙方）经营酒店，租期自2006年5月12日至2009年5月27日，三方约定：转租期限内乙方应支付某某的房屋租金、水电费以及补偿款共计人民币2898619元，由丙方直接支付某某，分别在2006年5月12日、2007年1月12日、2007年7月12日、2008年1月12日、2008年7月12日各付504107.5元，2009年1月12日付378080元；被告须向原告、路桥区人民法院各交纳20万元保证金以保证合同履行，转租协议自保证金到位后生效；若逾期付款，被告应按支付金额每日0.1% 计算违约金，逾期支付达15天原告有权没收履约保证金40万元并解除租赁合同，收回房屋，租赁房屋内的装潢、消防、用电设施无偿归原告所有；水电费由丙方自理；转租期满后由本院保管的20万元履约保证金转交给原告方。在订立上述协议的同时，原、被告又另外订立了一份租赁协议，约定：转租期满后，由被告继续承租房屋至2013年5月27日，年租金为108万元，自2009年4月27日起每隔半年各付54万元；水电费由被告方自理；若被告逾期付款每日按全年租金的0.1%支付违约金，逾期支付15天的，原告有权解除合同，收回房屋，无偿没收装潢、消防、用电设施，同时没收保证金40万元；合同在被告付清40万元保证金以及第一期租金54万元后生效。订立转租协议后被告向原告以及本院各交纳了20万元的履约保证金，并按约支付租金后着手经营台州市东力国大酒店。自2008年7月12日起被告未再按约支付租金，经原告多次催讨，被告仅在2009年5、6月份期间支付了20万元，至今被告仍占有房屋经营酒店，由此双方发生讼争。上述事实有当事人订立的转租赁协议、补正合同、租赁合同以及原告的陈述所证实。
本院认为，原、被告以及王某某、李某某订立的转租协议，三方意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按协议内容履行义务。转租期限内被告未按约支付租金，尚拖欠原告租金682187.5元，违反了合同约定，应按协议承担违约责任。履约保证金属于违约金一种，因被告违约，原告要求按合同约定没收履约保证金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告订立的第二份租赁协议，双方明确约定被告在2009年5月27日付清40万元履约保证金以及第一期租金54万元后生效，因被告未支付租金，故第二份租赁协议尚未生效。未生效的合同自始至终不产生法律效力，亦没有解除的必要，租赁合同未生效的过错在于被告方。鉴于目前转租协议的履行期限已满，被告仍占有承租的房屋，转租赁期满后产生的租金损失，被告应按缔约过失责任承担赔偿责任。租金损失可按原、被告订立的租赁协议中约定年租金108万元计算，故2009年5月28日至2010年2月28日止租金共为81万元。因转租协议已过履行期限，租赁协议未生效，被告在租赁期间形成的装潢、消防以及用电设施按约应归原告所有。为保护当事人的合法权益，依照 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告任某某于判决发生法律效力之日归还原告台州市××中心菜市场有限公司承租的房屋，并保持附着于承租房屋的装潢、消防以及用电设施。二、被告任某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市××中心菜市场有限公司至2010年2月28日止的房屋租金1492187.5元；2010年3月1日起至实际腾退之日止房屋租金按每天3000元计算一并付清。三、被告任某某交付的履约保证金400000元归原告台州市××中心菜市场有限公司所有。案件受理费12790元，减半收取6395元，由被告任某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35）。
审判员：林日乾
代书记员：林峰