上诉人（原审原告）嵊泗县××有限公司，住所地嵊泗
县菜园镇海滨中路××号。法定代表人马某某。委托代理人邱某某。上诉人（原审被告）刘某。委托代理人周某某。上诉人嵊泗县××有限公司（以下简称宏泰××）与上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省嵊泗县人民法
原审法院认定：2008年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所有的嵊泗万某大酒店房屋出租给被告经营，经营期限为2008年3月10日起至2018年3月9日止。双方另约定被告未经原告书面同意，擅自将房屋转租给第三人的，支付违约金10万元，同时承担相应的赔偿责任。《房屋租赁合同》生效后，原告按约将嵊泗万某大酒店交付给被告经营。2008年8月17日，被告未经原告书面同意，即与第三人王某某签订《房屋转让协议书》，双方约定，被告将其经营的万某大酒店转让给第三人王某某经营，转让期限自2008年8月28日起至2018年3月9日止，转让费用709800元，签约后支付定金20万元。若被告违约，应退还定金20万元，并追加20万元的双倍罚金。协议签订后，第三人王某某支付被告转让定金20万元。后因原告阻止，致使被告无法交付转租租赁物，被告与第三人之间的房屋转让协议无法继续履行，被告退还第三人王某某定金20万元，并支付违约金5万元。原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。被告依约取得合同约定的承租物后，应按合同的约定使用租赁物，不得转租他人。现被告未经原告书面同意即与案外人签订《房屋转让协议书》，并收取案外人转让定金20万元，可以认定转租行为成立。对被告提出的被告虽与案外人洽谈、签订转租合同，但因原告反对，致使被告与第三人并未真正实施转让行为，被告未构成违约的抗辩，不予采信。故此，原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。关于被告提出约定违约金乙过高，请求法院调整为5000元的要求，认为违约金是否过高应当以实际损失为基础，同时考虑合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以补偿性为主，惩罚性为辅的公平原则来衡量。考虑到原告在双方房屋租赁合同中最大预期利益是被告支付租赁房屋的房屋租金，如果被告转租，该利益有可能受损，但由于原告的阻止，被告与案外人的转租合同未能继续履行，因此，原告的利益风险也随之降低，双方在合同中约定10万元违约金乙已过分高于原告的损失风险，但对于被告转租违约的过错来讲，5000元违约金尚不足以惩罚，故可予以适当调整为2万元。案经调解无效。依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于某用〈中华某某共和合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决：一、被告刘某支付原告嵊泗县××有限公司违约金20000元，该款于判决生效后10日内支付。二、驳回原告嵊泗县××有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘某未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告嵊泗县××有限公司承担2000元，被告刘某某300元。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉，宏泰× ×主要理由为：原审法院认为10万元违约金乙过分高于其的损失风险没有依据。被上诉人的转租行为是对剩余承租期限的全部转让，从其转租行为作出时尚有9年半的合同履行期，被上诉人的违约行为是对9年半的合同履行期的违约，9年半的合同金丙高达456万元，10万元违约金仅占到合同履行金额的2.19%，无法得出“10万元违约金乙过高”的结论，否则，上诉人的权某将无法得到公平保护。故原审法院认定是错误的，请求本院依法改判。刘某的主要理由为：一、从租赁合同约定的内容看，上诉人并未违约。二、从违约行为的法定属性看，上诉人不具有实际违约行为，不应承担违约责任。三、上诉人当时的意向转让，其根源在于被上诉人的先前严重欺诈、违约行为。故原审法院认定基本事实有误，请求本院依法改判。
院（2009）舟嵊民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年2月4日公开开庭审理了本案，上诉人宏泰××的委托代理人邱某某、上诉人刘某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同，故对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案双方当事人的主要争议是上诉人刘某的转租行为是否构成违约及如构成违约应如何承担违约金的问题。关于转租行为是否构成违约的问题，依合同法原理，租赁合同为诺成性合同而非实践性合同，即一经订立即成立，不以租赁物和租金是否交付为合同成立的要件。本案中上诉人刘某与案外人订立了转租合同，该合同也属租赁合同，一经订立合同即成立，根据双方当事人订立的租赁合同中约定，未经上诉人宏泰××书面同意，上诉人刘某擅自转租的，应当承担违约金。本案中，上诉人刘某在订立转租合同时，并未征得上诉人宏泰××的书面同意，故其转租行为构成违约，其应当承担支付违约金的责任。故上诉人刘某的该主张不予采纳。关于如何承担违约金的问题，现并无证据证明因上诉人刘某转租的违约行为导致上诉人宏泰××存在实际损失，但双方当事人在租赁合同中约定了违约金，故上诉人刘某存在违约行为应当承担支付违约金的责任，鉴于违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅的特点，原审法院根据本案具体情况在双方当事人租赁合同中约定的10万元违约金的基础上酌情确定上诉人刘某某担2万元的违约金，尚在其自由裁量范围之内，也属妥当。故上诉人宏泰× ×的该主张本院不予采纳。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人嵊泗县××有限公司负担1800元，由上诉人刘某负担300元。本判决为终审判决。
审判长：赵晖审判员：王卫东代理审判员：张佩
代书记员：柯艳娇