上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省××工××司
住所地：湖州市××区××号。法定代表人：车某某。委托代理人：褚某某。委托代理人：宋某某。上诉人（原审被告、反诉原告）：岑某某。委托代理人：汤某某。上诉人浙江省××工××司（以下简称二××司）与上诉人岑某某房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009年5月20日作出（2009）湖吴民初字第147号民事判决，二
原审法院审理查明：2002年1月18日，原湖州富成彩印纸箱厂（湖州羽毛扇厂）与岑某某签订租赁合同一份。合同约定：湖州羽毛扇厂将其所有的占地面积为558.94平某某的座落于厂北侧一幢三层楼房租赁给岑某某，并同意岑某某出租；租赁期限为8年，因房屋装修，湖州羽毛扇厂同意租赁期限无偿顺延6个月，即租赁期限至2010年11月30日止；租金每年为43750元，合计35万元由岑某某于2002年4月10日前全部支付完毕；湖州羽毛扇厂同意岑某某对租赁房屋进行装修、改造，费用以双方认可的结算清单为准；租赁期间的房屋维某某用由湖州羽毛扇厂负责并支付；租赁期内如遇市政拆迁需解除租赁合同的，岑某某的装修改造投资金由湖州羽毛扇厂按8年平均分摊退还，并按8年平均分摊退还岑某某剩余租金，利息按月息0.8% 计算，并赔偿岑某某转租房屋的可得利益。为保证租赁合同的全面履行，湖州羽毛扇厂还将部分动产（列清单）设定抵押，并签订抵押合同一份。同时，合同第十条还约定，在合同租赁期限内，如任何一方违约造成无法履行合同的，则应支付对方违约金5万元。租赁合同签订后，岑某某已按合同约定支付租金35万元，对租赁房屋投入装修改造资金为196251元。岑某某租赁并将房屋改造后，相继将房屋转租。后因原湖州富成彩印纸箱厂（湖州羽毛扇厂）被宣告破产，二××司成为本案租赁房屋的所有权人。2004年12月16日二××司与岑某某签订补充协议，约定出租方变更为二××司，双方同意按原租赁协议的精神履行各自相关的权利和义务。2007年12月28日，湖州市规划与建设局向二××司发出拆迁通知书，本案的争议房屋拆迁期限自2007年12月28日至2008年6月27日，搬迁期限是2007年12月28日至2008年3月30日。本案租赁的房屋经湖州市中信房地产评估所有限公司评估，装饰装修补偿款为183279元（湖州羽毛扇厂岑某某68117元、华发内外贸服饰14032元、上品龙虾馆45078元、小爱服饰12300元、渔港湾小吃27090元、街舞房16662元），岑某某自建房屋拆迁补偿费106136元（湖州羽毛扇厂岑某某s7、s8、s9共计99298元、华发内外贸服饰（加）1538元、上品龙虾馆（加）1025元、小爱服饰（加）1265元、渔港湾小吃（加）3010元、湖州羽毛扇厂148978元），移机费3798元。岑某某得知房屋拆迁事宜后，从2006年12月起陆续与承租人解除了租赁协议，等待拆迁。原审法院审理认为：岑某某与原湖州富成彩印纸箱厂（ 湖州羽毛扇厂）签订的租赁合同、抵押合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应认定合法有效。原湖州羽毛扇厂依法破产后，二××司成为本案租赁房屋的所有权人，并与岑某某签订了同意按原租赁合同的内容继续履行双方权利义务的补充协议。故原、被告应按原合同的约定承担相应的民事责任。因原租赁合同已约定市政规划动迁属合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故二××司在收到市政府下发的拆迁通知书后，可依此解除与岑某某的租赁合同关系，岑某某以解除合同的赔偿问题未经协商一致为由拒绝解除合同的理由不能成立。故该院对二××司要求解除租赁合同并要求岑某某交还房屋的本诉请求依法予以支持。关于岑某某提出的反诉请求，该院认为原租赁合同的第九条，对遇市政拆迁约定了属合同解除的条件，并对赔偿事宜作了相应的约定，即岑某某的装修改造投资金196251元由湖州羽毛扇厂按8年平均分摊退还，并按8年平均分摊退还岑某某剩余租金（全部租金为35万元），利息按月息0.8%计算，并赔偿岑某某转租房屋的可得利益。故对岑某某要求退还剩余租金及装修改造投资款的请求依法予以支持。对退还的年限应按拆迁公告的搬迁终止日期即2008年3月30日为限，因为法律规定属拆迁范围内的房屋在搬迁期满后严禁出租，对出租人意味着已无实际出租利益，对承租人也意味着已实际失去了营业价值，岑某某占有房屋迟迟不愿交还房屋也是出于赔偿问题未能得到解决，并不是为了营业所需，且大部分房屋已关闭使用等待双方某某结果，故该院支持岑某某要求退还租金及装修改造投资款的计算时间从2008年3月30日至2010年11月30日止（32个月 ），利息按双方约定并认可的自2002年4月11日起计息，对计息的利率应按通常的逻辑理解为月息0.8%。对租赁房屋可得利益的计算，该院认为，因双方合同对利息损失已有约定，岑某某的部分损失已得到弥补，鉴于未租赁期间一定存有可得利益，且可得利益也有不定性因素，故该院酌情给予一定补偿，即按每月6000元确定赔偿标准。对租赁房屋的装修装饰费，因本案所涉房屋属商业用房，不同期间营业业务有所变化，故存在多次装修的因素，与原装修改造投资款虽有小部份重叠，但属不同性质的款项，现在租赁期间遇市政拆迁双方提前解除合同，装修装饰费用应属实际受损人即实际投入使用人所有，故本案装修装饰费应属岑某某所有。对岑某某自建房屋补偿款，因该土地属国有土地，且评估单也未列明有土地补偿款项，故补偿款应全部属岑某某所有，对二××司要求按40%给付岑某某补偿款的抗辩不予支持。岑某某请求支付的拆迁补助费、搬迁过渡费、搬迁奖励费，因没有提供相关证据予以证明，故该院难予支持。对岑某某要求二××司支付违约金的请求，因该约定属一方原因不能继续履行合同的违约金，而本案属解除合同条件成就，双方并未违约，故岑某某不能以二××司已卖掉抵押物的理由要求对方支付违约金。对岑某某擅自支付租赁房屋的维修费，因该费用的真实性无法查明，且未征得二××司的同意，故对该项费用该院也难予支持。据此，为保障公民、法人的合法民事权益，正确调整民事关系，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，作出判决：一、二××司与岑某某之间的房屋租赁合同解除，岑某某应在本判决生效之日起十日内交还二××司租赁房屋。二、二××司应给付岑某某自建房屋补偿款106136元、租赁房屋装饰装修补偿款183279元和移机费3798元，合计293213元，限于本判决生效之日起十日内付清。三、二××司应退还岑某某剩余房屋租金和装修改造款182083元及支付相应利息125273元，合计307356元，限于本判决生效之日起十日内付清。四、二××司应赔偿岑某某房屋转租可得利益损失192000元，限于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回岑某某的其余反诉请求。本案本诉受理费1988元，由岑某某负担；反诉受理费7252元，由二××司负担5077元，岑某某负担2175元。二××司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、根据合同约定，租赁期内遇市政动迁，岑某某的装修改造投资款由其公司按8年平均分推后予以赔偿，而所谓的自建房已包括在上述投资款中，一审判决其公司再另行给付岑某某自建房屋补偿款106136元无据可依；二、本案合同已对装修投资作了按8年平均分摊的约定，故不存在再给付装饰装修补偿款的问题，一审判决其公司另行给付岑某某装饰装修补偿款183279元也无依据；三、一审在计算退赔剩余的租金及装修改造投资款数额时以2008年3月30日的搬迁终止日为界限不当，应以岑某某实际搬出并退还房屋的日期为准；四、本案合同只约定了对退回的租金要计付利息，并未约定退还的改造投资款也要计付利息，一审对上述两部分款项均计算利息，与合同约定不符，显属错误；五、一审判决其公司赔偿岑某某可得利益损失192000元，缺乏事实依据。综上，请求二审法院依法作出改判。岑某某对二××司的上诉答辩称：一、自建房补偿款和装饰装修款并不包括在19万余元的投资改造款中，按谁投资谁受益的原则，该两款项理应另行补偿并应由其享有；二、2008年3月30日是拆迁办公告的最后搬迁日期，该日期之后已无转租利益可得，一审将该日期作为退还房屋的基准时间正确合理；三、按合同的约定，对退回的投资款及租金应当计付相应的利息，一审判令二××司给付该部分利息损失并无不当；四、因解除合同造成的可得利益损失可比照原已转租的租金总额，再根据剩余租期及应扣除的成某某得出，经计算，该可得利益损失为36万余元，二××司认为不存在可得利益，与事实不符。综上，请求二审法院驳回二××司的上诉。岑某某不服原审法院上述民事判决，上诉称：一、其已提供充分证据证明因解除合同造成的可得利益损失为361977元，一审按每月6000元确定赔偿标准依据不足，该自由裁量不当；二、租赁期间的房屋维某某用有充分的证据予以证实，一审对该费用不作认定系认定事实错误。综上，请求二审法院依法作出改判。二××司对岑某某的上诉答辩称：岑某某提出的可得利益数额以及租赁房屋的维修费某某缺乏相应的依据，请求二审法院驳回岑某某的上诉。岑某某在二审中未提供新的证据。二××司在二审中提供湖州城区以诚副食品商店于2009年3月18日开具的出售矿泉水的收款收据一份，以证明本案店面房被承租人作为经营场所一直使用至2009年3月18日以后。岑某某质证认为，该收款收据系复印件，真实性无法确认，且
××司与岑某某不服该判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
开具单位与本案无关，不能作为有效证据认定。本院审查认为，开具该收款收据的湖州城区以诚副食品商店所租用的店面房，不在本案租赁合同的范围内，与本案不具有关联性，故不予采信。本院二审查明的事实，除对退还的改造投资款是否计付利息与原审法院认定不同外，其余查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为，一、自建房屋的拆迁补偿款106136元以及装饰装修补偿款183279是否应归岑某某享有；二、一审判决将2008年3月30日确认为本案房屋实际租赁的截止日期是否正确；三、在依约退还改造投资款的同时是否还要计付相应利息；四、本案中是否存在可得利益损失，一审判决对可得利益的计算是否正确合理；五、岑某某主张的租赁房屋维某某用是否应当认定。关于争议焦点一之自建房屋补偿款，本案合同系房屋租赁合同，合同条款的设定都是基于房屋的出租，其中关于遇市政动迁，装修改造投资款按8年平均分摊退还的约定，针对的应是原有出租房屋的改造投入，而本案争议的自建房屋系岑某某在征得原湖州富成彩印纸箱厂同意后在出租房屋周边的空地上出资新建，并非对原有出租房屋的改造，故该自建房屋不是合同所指的经改造的出租房，在拆迁时不应受上述按8年平均分摊退还条款的约束。鉴于该自建房屋的拆迁补偿款数额系拆迁单位根据相应的标准单独计算，并未包括在原判确认的19万余元的投资改造款中，且该款不包含土地的价值，故按照谁投资谁受益的原则，应由出资人岑某某享有，原审对此所作的判决并无不当。关于争议焦点一之装饰装修补偿款，本案合同约定的由岑某某对租赁房屋进行装修改造，目的是对原有厂房进行改造，使之成为营业用房，故岑某某投入的实际上是房屋的改造资金，而双方争议的183279元装饰装修补偿款是拆迁单位对本案拆迁房屋剩余装修价值所确认的补偿费用，二者性质不同。虽二××司称岑某某的改造投资款与争议的装饰装修补偿款存在部分重叠，但因拆迁单位确认的剩余装修价值毕竟主要由不同的承租人多次装修后形成，且很难甄别出拆迁时的剩余装修中还包含有岑某某在改造房屋初期所投入的内容，故在二××司没有充分举证加以区分的情况下，该装饰装修补偿款理应由投入装修的实际承租人享有。鉴于本案租赁房屋在一审判决后已由岑某某实际腾退，对实际承租人的补偿事宜也已由岑某某负责处理，故原审将该装饰装修补偿款判由岑某某享有也无不当。关于争议焦点二，本案租赁合同提前终止是基于拆迁事由，拆迁公告限定的最后搬迁日期理应是该拆迁房屋可以使用和收益的最后截止日，二××司虽称本案部分租赁房屋在搬迁截止日后仍用于经营，但未能提供必要的证据加以证明，而岑某某提供的退租申请、协议等证据却能证明实际承租人在公告拆迁后纷纷退租的事实，故原审以该最后搬迁日作为岑某某的实际租赁截止日符合事实及法律的规定，并无不当。至于岑某某在公告的搬迁日期届满后未及时腾退租赁房屋，是因本案双方就提前终止合同的补偿事宜产生争议所致，并非岑某某在继续利用该房屋经营并收益，故二××司提出的以实际腾退房屋的日期作为实际租赁截止日，理由不足，不予采纳。关于争议焦点三，双方实际上是对合同的条款有不同的理解，岑某某认为对于按8年平均分摊退还的款项均应计付利息，而二××司认为只能对退还的租金部分计付利息。从本案租赁合同第九条的内容及文字表述看，双方对因拆迁解除合同后的改造投资款及剩余租金如何处理分别作了约定，即对剩余租金明确约定了按8年平均分摊退还，并计付0.8%的利息，而对改造投资款只作了按8年平均分摊退还的约定，并未约定还需支付相应的利息，根据合同有约定从其约定的原则，岑某某要求二××司支付退回的改造投资款的利息，既无相应依据，也与双方的合同内容相悖，故不应支持。原审判令二××司支付该部分利息计45007元不当，二审应予剔除，对二××司的该项上诉请求，本院予以支持。关于争议焦点四，岑某某对本案所涉房屋出资改建后转租他人用于经营活动并收取租金，因遇市政动迁，该房屋的实际租用人已提前腾退，剩余租期的租金也不再支付，岑某某本可获得的租金利益势必损失，二××司认为岑某某不存在可得利益损失，与事实不符，不予采信。岑某某提供的转租协议、退租申请及证人证言等虽能证明提前退租的事实，但关于租金价格的真实性无付款凭证等其他必要的证据加以印证，难以得到确认，原审根据本案的具体情况，结合市场价格及转租风险等因素，酌情按每月6000元认定本案的可得利益损失，尚属适当，岑某某就可得利益数额提出的异议也不能成立。关于争议焦点五，双方合同约定，租赁期间正常的房屋维修由出租方负责并承担相应费用。由此可见，该维修义务的承担主体是出租方，作为承租方的岑某某无权擅自维修，现岑某某提出的维修事实及费用未经出租方确认同意，可视为岑某某擅自维修，再加上该维修事实本身的真实性也缺乏足够的证据加以证明，二××司对此加以否认，理由正当。故对岑某某要求确认该维修费用的上诉请求不予支持。综上，原审法院适用法律正确，但对部分事实认定不当，本院在查明事实的基础上对原审部分判决作出修正。依照《 中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三） 项之规定，判决如下：
一、维持湖州市吴兴区人民法院（2009）湖吴民初字第147号民事判决第一、二、四、五项。二、撤销湖州市吴兴区人民法院（2009）湖吴民初字第147号民事判决第三项。三、二××司退还岑某某剩余房屋租金116666元并向岑某某支付该租金产生的利息80266元、二××司退还岑某某装修改造款65417元，合计262349元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果二××司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7252元，由二××司负担3600元，岑某某负担3652元。一审本诉受理费1988元，由岑某某负担；一审反诉受理费7252元，由二××司负担3600元，岑某某负担3152元。本判决为终审判决。
审判长：许丹红审判员：茹卫泽代理审判员：沈国祥
书记员：谢敏飞