原告江从翠与被告谈海亮房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

原告江从翠，女，1973年8月5日生，汉族，住南京市浦口区。被告谈海亮，男，1971年5月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人谈秀贵，男，系被告父亲，住南京市浦口区。

原告江从翠诉被告谈海亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月29日立案受理后，依法由代理审判员张昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江从翠，被告谈海亮的委托代理人谈秀贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江从翠诉称，2010年3月24日，原告与被告签订了房屋买卖协议，约定将被告所有的位于南京市浦口区的房屋卖给原告。后原告依约支付了60000元定金，但被告于2010年3月31日书面告知原告，单方解除该房屋买卖合同。因原告单方解除合同，侵害了原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告双倍支付定金120000元。

被告谈海亮辩称，原、被告之间签订的合同无效。虽然南京市浦口区登记在被告名下，但该房产系婚后取得，应当属于夫妻共同财产。现被告单方与原告签订房屋买卖合同，属于无权处分，应属无效。即便该合同有效，被告也不存在违约情形，反而是原告违约，不应当返还定金。被告一直坚持卖房，只是陆明华（被告妻子）不同意卖房，被告无过错。在签订合同第三天，陆明华明确表示不同意卖房，且陆明华现已起诉至法院要求与被告离婚，并查封了上述房产。现因该房产被法院查封，属于不可抗力，被告无法履行过户手续。但被告一直承诺卖房，待法院就被告与陆明华离婚纠纷作出判决，解除查封后，被告就履行。合同约定原告应当在2010年4月30日前支付首付款，现原告于4月20日起诉，已经以行为表明不会履行，原告存在违约行为，60000元定金，应当不予返还，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效；2、如果合同有效，原、被告究竟哪方违约。

经审理查明，2010年3月24日，江从翠经巢居房产信息服务中心（下称巢居中介）居间介绍，与谈海亮签订房屋买卖合同一份。谈海亮为合同的甲方，江从翠为合同的乙方，巢居中介为合同的中介方。该合同约定：将谈海亮所有的位于南京市浦口区房屋一套出卖给江从翠；房屋总价款为850000元；签约当日，乙方应当向甲方支付60000元作为购房定金；2010年4月30日前到浦口区房地产交易中心办理房权过户时，乙方支付首付款450000元给甲方；甲方中途毁约，应及时通知乙方、中介方，并自毁约之日起三天内，应将乙方已付房款返还给乙方，并以乙方所付定金的双倍作为赔偿。若乙方中途毁约，应及时通知甲方、中介方，乙方所付购房定金不再返还。2010年3月24日，江从翠向谈海亮支付了购房定金60000元。2010年3月26日，谈海亮妻子陆明华向巢居中介提交声明一份，称新理想佳园室是谈海亮与其婚后共同财产，谈海亮未征得其同意私自出卖该住房，侵犯其财产权益，其将在办过户手续时拒绝签字，并请巢居中介通知买房人。2010年3月31日谈海亮出具《关于购房合同的处理意见》一份。载明因被告妻子陆明华的反对，该房屋已无法买卖。并提出两种解决方案。即退还定金60000元，并支付2000元以弥补中介方和买方的损失；若中介和买方坚持按合同办，则上述方案作废，到期无法过户，无法落实合同，中介和买方只能通过法律程序追究其法律责任。其后，双方就该房屋买卖合同多次交涉未果。又查明，南京市浦口区室的房屋登记在谈海亮个人名下，房屋产权证上并未登记共有人。该房屋系谈海亮与陆明华夫妻关系存续期间取得。本院于2010年4月8日受理了陆明华起诉谈海亮离婚纠纷一案，并依据陆明华的申请，于2010年4月8日查封了新理想佳园室的房屋。上述事实，有原、被告及中介方签订的《巢居房产信息服务中心二手房居间合同》一份、谈海亮出具的定金收条一份、《关于购房合同的处理意见》一份、陆明华出具的《声明》一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据，予以证实。

本院认为，民事主体之间合法的买卖合同关系受法律保护。关于本案中原、被告间的买卖合同是否有效成立，本院认为原、被告间的买卖合同应当认定为合法有效的合同。虽然，本案诉争的房产是谈海亮与陆明华夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。但该房屋的产权证登记的所有权人为谈海亮，并无其他共有权人。在夫妻对外关系中，应当以不动产登记簿上的记载来确定房屋所有权归属。房屋所有权证具有公示公信的效力。买房人江从翠基于不动产物权的登记，信赖谈海亮为房屋的合法所有权人，该种信赖利益应当予以保护。除非有证据证明江从翠与谈海亮恶意串通，以不合理低价转让房屋产权，侵害陆明华合法权益，否则应当认定该买卖合同有效。另，关于本案中究竟是谁违约，本院认为，对此应当就全案事实进行综合考虑、判断。合同签订后，江从翠支付了60000元定金。但谈海亮妻子却于合同签订后第三日明确表示不履行过户手续；且谈海亮出具的关于购房合同的处理意见中，也载明了因被告妻子陆明华的反对，该房屋已无法买卖。虽然其提出了两种解决方案，但综合该处理意见全文，实际是表明被告将不再出售房屋，已经构成预期违约。在此情形下，原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任。双方约定2010年4月30日，原告应当支付首付款，但在此之前，被告已经构成了预期违约。故，原告不必再履行支付首付款的义务，而可以直接要求被告依照约定，双倍返还定金。因此，对原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予支持。被告辩称，被告妻子起诉被告离婚，且法院对上述房产予以查封，构成了不可抗力，可以解除合同。本院认为起诉离婚及查封财产并非不可抗力，且上述事实发生在被告预期违约之后，不影响被告违约责任的承担。对此辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条和《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，判决如下：

被告谈海亮于本判决生效之日起十日内双倍返还定金，即120000元给原告江从翠。本案案件受理费2700元减半收取1350元，由被告谈海亮负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处。账号：0376。

代理审判员：张昌

书记员：钱亚茹